Можно ли признать в налоговом учете расходы на аренду жилого помещения под офис?

Можно ли признать в налоговом учете расходы на аренду жилого помещения под офис?

Организация, применяющая УСНО с объектом налогообложения «доходы минус расходы», арендовала у физического лица квартиру. В этой квартире расположен офис организации. Можно ли учесть в расходах при УСНО арендую плату за квартиру?

Расходы на аренду при УСНО

В силу пп. 4 п. 1 ст. 346.

16 НК РФ «упрощенцы», применяющие объект налогообложения «доходы минус расходы», при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на сумму арендных (в том числе лизинговых) платежей за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество.

Согласно п. 2 ст. 346.16НК РФ указанные расходы принимаются при условии их соответствия критериям, поименованным в п. 1 ст. 252 НК РФ, то есть они должны быть обоснованными и документально подтвержденными.

Таким образом, «упрощенцы» вправе учитывать в расходах затраты на аренду, в том числе помещений.

Офис в жилом помещении

Что касается организации офиса в жилом помещении – квартире, в этом случае необходимо учитывать нормы, установленные ст. 288 ГК РФ и ст. 17 ЖК РФ.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Но не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных ст. 16 Федерального закона от 26.09.1997 № 125‑ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

Кроме этого, согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Использование квартиры под офис: расходы по аренде жилого помещения

 Можно ли признать в налоговом учете расходы на аренду жилого помещения под офис?Для увеличения продаж все средства хороши, а удачное расположение офиса организации самым благоприятным образом сказывается на росте доходов. Только вот где найти такое замечательное место, которое будет и в центре, и на ходу, и еще желательно недорого?

Во многих случаях отличным выходом становится использование квартиры под офис. На центральных улицах городов, особенно в региональных центрах, расположено много многоквартирных домов. Проживать на первом этаже дома не слишком здорово, а вот если сдавать такое жилье под офис или магазин – с руками оторвут, особенно если о цене можно договориться.

Поэтому организации арендуют квартиры, которые имеют отдельный вход. Но на практике возникают проблемы с признанием расходов по аренде, поскольку не все помещения переведены в разряд нежилых.

Немного из законодательства

Арендные платежи при расчете налога на прибыль относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (пп.10 п.1 ст.264 НК). На УСН арендные платежи также можно учитывать в составе расходов.

Договор аренду регулируется и нормами ГК. Так, в ст.606 говорится, что по договору аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество во временное владение и пользование (или только в пользование) за плату.

Гражданское (п.3 ст.288 ГК) и жилищное (п.3 ст.17 ЖК) законодательство устанавливают, что арендуемое под офис помещение должно быть нежилым.

Из всего этого Минфин делает вывод, что расходы на аренду жилого помещения являются экономически необоснованными. Даже если в скором времени собственник переоформляет документы и переводит объект в разряд нежилых.

Аренда квартиры под офис. Признают ли налоговые органы расходы

Есть определенные затраты, которые то признаются налоговыми органами в качестве расходов, то не признаются. Мнения Арбитражных судов по таким расходам тоже не совпадают.

Руководитель и бухгалтер каждый раз вынуждены принимать решения о включении подобных затрат в расходы предприятия, основываясь на профессиональном суждении бухгалтера и на сформировавшейся правоприменительной практике.

Каждый раз они рискуют, поскольку не обязательно их мнение совпадет с мнением проверяющих из налоговой инспекции.

Одним из таких неоднозначных вопросов является аренда квартиры под офис у частного лица. В центре города много жилых помещений, расположенных на первых этажах и имеющих отдельный вход. Эти помещения (квартиры) не переведены в разряд нежилых. Собственники стремятся сдать такие помещения под офис. Компании с удовольствием арендуют офисы в центре города.

Затраты по аренде помещения под офис составляют приличные суммы. Каждый раз бухгалтеру приходится “ломать голову”, включая сумму арендной платы в состав расходов. Как же все-таки сделать правильно? Какие аргументы привести в защиту своего профессионального суждения?

Мы решили разобраться в ситуации. Вот что из этого получилось.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

  1. Если физическое лицо, с которым заключен договор аренды помещения, зарегистрирован в налоговых органах в качестве Индивидуального Предпринимателя, то он самостоятельно обязан заплатить налоги с полученного дохода.
  2. Если физическое лицо, с которым заключен договор аренды помещения, не зарегистирован в качестве ИП, то предприятие должно выполнить функции налогового агента:
    • удержать НДФЛ,
    • перечислить в бюджет,
    • подать сведения о полученном доходе и удержанном налоге в налоговый орган.
  • Налог на прибыль или Единый налог по УСН.
  • В отношении признания затрат на аренду в качестве расходов, учитываемых при исчислении налога на прибыль или Единого налога по УСН, мнение разделилось.
  • Напомним, под расходами понимаются экономически обоснованные и документально подтвержденные затраты.
  • Есть мнения налоговых служб и Арбитражных судов, что если арендуется жилое помещение, учесть арендную плату в составе расходов нельзя.
  1. Поскольку, жилое помещение по нормам Гражданского и Жилищного Кодексов не может быть использовано в коммерческих целях.
  2. Даже в случае, если жилое помещение будет переведено в нежилое (и на этот счет у собственника будут правоустанавливающие документы), затраты на ремонт такого помещения все равно нельзя будет признать в качестве расходов, поскольку арендованное у физического лица помещение не является амортизируемым.

Можно ли признать в налоговом учете расходы на аренду жилого помещения под офис

Договор аренды может предусматривать арендатором. В этом случае для целей налогообложения операцию по выкупу имущества по договору аренды (в части учета выкупной стоимости) отражайте как его покупку (п. 1 ст. 624 ГК РФ).

Выкупленный объект основных средств примите к налоговому учету по первоначальной стоимости (п. 1 ст. 257 НК РФ). Стоимость приобретения прочего имущества включите в состав материальных расходов (подп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Реализация товаров (работ, услуг) на территории России признается объектом обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Поэтому сумму входного НДС, предъявленную арендодателем, к стоимости выкупленного объекта примите к вычету в общеустановленном порядке.

То есть после принятия актива на учет, при наличии счета-фактуры и соответствующих первичных документов (кроме того, должны быть соблюдены иные условия, необходимые для применения вычета) (подп. 1 п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ).

Выкупленные товары с истекшим сроком годности

Условие об обратном выкупе просрочки розничные продавцы прописывают прямо в договорах поставки. И поставщики вынуждены соглашаться на такие невыгодные формулировки. Иначе договориться о сбыте не получится вовсе.

Совершенно очевидно, что, заключая такой договор, компания действует в интересах бизнеса. А, выкупая нереализованную просрочку, поставщик выполняет свои договорные обязательства (ст. 421, 309 и 310 ГК РФ).

Тем более что в соглашениях обычно прописывают значительные штрафные санкции за нарушение условий сотрудничества.

Поэтому затраты на обратный выкуп и уничтожение просрочки вполне можно считать обоснованными и учитывать при расчете налога на прибыль.

Однако контролирующие органы против такого подхода. В своих многочисленных разъяснениях чиновники настаивают: списать в расходы можно лишь ту просрочку, которую компания выкупает по требованию законодательства.

Так, выкупать у торговых компаний и уничтожать продукцию с истекшим сроком годности должны поставщики хлебобулочных и кондитерских изделий. Такие правила прямо прописаны в СанПиН 2.3.4.

Читайте также:  4-ФСС расчетный и отчетный период, коды периодов

545-96, утвержденных постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 25 сентября 1996 г. № 20. Поэтому расходы на выкуп и утилизацию просрочки в такой ситуации обоснованны.

А значит, если есть все подтверждающие бумаги, то расходы можно списать как прочие на основании подпункта 49 пункта 1 статьи 264 НК РФ.

А когда компания выкупает и уничтожает свой просроченный товар лишь по соглашению с розничным продавцом, об обоснованности таких затрат, по мнению чиновников, не может быть и речи. Поэтому списать такие расходы нельзя. Представители Минфина России настаивают на этом в письме от 19 октября 2012 г. № 03-03-06/1/561. Понятное дело, такой же позиции придерживаются и налоговики на местах.

Правда, некоторым компаниям все же удается отстоять расходы на обратный выкуп и утилизацию просрочки в суде. Пример тому – постановление ФАС Московского округа от 3 апреля 2012 г. по делу № А40-44303/11-116-125.

В этом деле судьи подчеркнули, что, выкупая и уничтожая просрочку, поставщик стимулирует в дальнейшем приобретать его товар. При этом компания работает на имидж и хорошую деловую репутацию. Кроме того, такие расходы вызваны естественными условиями производства и сбыта.

И даже не принося реального дохода, они нужны, чтобы обеспечить дальнейшую реализацию. Поэтому затраты обоснованны, и компания может их списать.

Ну, а еще судьи ссылаются на определения Конституционного суда РФ от 4 июня 2007 г. № 320-О-П и № 366-О-П. Там сказано, что нельзя судить об обоснованности расходов по конечному результату. При этом компания самостоятельно решает, считать ли свою деятельность эффективной.

Как видите, доводы в пользу обоснованности расходов на выкуп просрочки и ее утилизацию есть. Но если компания спишет такие затраты, отстаивать их наверняка придется в суде.

Так что все же советую расходы на обратный выкуп и уничтожение просрочки при расчете налога на прибыль не учитывать. Это поможет избежать лишних споров с налоговиками. Тем более что решений высших судов по этому вопросу пока нет.

А значит, уверенно говорить о том, что арбитражная практика сложилась в пользу компаний, нельзя. Поэтому лучше не рисковать и списать затраты за счет собственных средств.

Документальное оформление

К вопросу документального оформления расходов на аренду в рассматриваемой ситуации следует подойти особенно тщательно, так как несоответствие первичных документов требованиям законодательства РФ даст налоговым органам дополнительный аргумент для отказа в учете произведенных затрат в целях налогообложения прибыли.

Арендные отношения в случае, если одной из сторон является юридическое лицо, в обязательном порядке оформляются договором аренды в письменном виде (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Понятие договора аренды, порядок его заключения, расторжения, правила пользования арендованным имуществом регулируются гл. 34 “Аренда” ГК РФ.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

В качестве таких данных может выступать план передаваемого в аренду помещения, оформленный как приложение к договору аренды.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). Подтверждением того, что арендодатель является собственником, может служить копия свидетельства о государственной регистрации права собственности, приложенная к договору аренды, или указание реквизитов такого свидетельства в тексте договора аренды.

Согласно ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, если договор аренды здания, сооружения заключается на срок более одного года, то он подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с требованиями Закона РФ N 122-ФЗ .

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Договором аренды обязательно должны быть определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы (ст

614 ГК РФ), при этом следует обратить внимание, что размер арендной платы может меняться не чаще одного раза в год

Документом, непосредственно подтверждающим факт передачи помещения в аренду, будет являться оформленный в письменном виде акт приемки-передачи, подписанный обеими сторонами (ст. 655 ГК РФ). Отсутствие такого акта лишает арендатора права учесть расходы по аренде в целях налогообложения прибыли.

Использование жилого помещения под офис

Потребность в использовании жилого помещения под офис возникает, как правило, вследствие недостатка средств. Аренда офиса предполагает немалые расходы, а потому предприниматели часто ищут экономные варианты.

Вопрос: ООО приобретает жилое помещение с целью произвести в нем ремонт, а далее использовать в предпринимательской деятельности и перевести его в состав нежилого под офис. Правомерно ли учесть затраты на приобретение жилого помещения в расходах при УСН?
Посмотреть ответ

Можно ли снимать жилье под офис?

Предпринимательская деятельность может осуществляться и в жилых, и в нежилых помещениях. Однако в первом случае появляется ряд ограничений.

В статьях 288 и 671 ГК РФ указано, что жилое помещение подходит только для проживания людей. Однако в этих же источниках есть ссылка на пункт 2 статьи 17 ЖК РФ.

В этом нормативном акте прописано, что жилое помещение может использоваться в качестве офиса для ИП при наличии этих условий:

  • Квартира является собственностью ИП.
  • Превращение жилья в офис не помешает соседям и жителям самой квартиры.
  • При создании офиса помещение будет отвечать всем требованиям к жилым пространствам.

Если все эти условия не соблюдаются одновременно, жилое помещение нужно переоформлять в нежилое.

Вопрос: Организация арендует нежилое помещение на первом этаже многоквартирного жилого дома, которое имеет два отдельных входа.
Вправе ли организация использовать это помещение под офис-склад для хранения оргтехники?

Посмотреть ответ

Особенности предпринимательской деятельности в квартире

Ведение деятельности предполагает определенную специфику. Она должна отвечать этим условиям:

  • Деятельность не нарушает права/свободы жителей квартиры и соседей.
  • Не предполагается производство в промышленных масштабах.

Вопрос: Учитываются ли для целей налога на прибыль расходы на аренду жилого помещения под офис (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ)?
Посмотреть ответ

В статье 17 ЖК РФ указано, что бизнес на дому может вестись только ИП и самозанятыми гражданами. ЮЛ не имеет права работать в жилом помещении. Рассмотрим представителей конкретных профессий, которые могут осуществлять свою деятельность в квартире:

  • Юристы.
  • Лица, оказывающие консультационные услуги.
  • Няни.
  • Бухгалтерские работники.
  • Репетиторы.
  • Переводчики.

Также в жилом помещении могут осуществлять свою деятельность лица, работающие на удаленной основе.

ВАЖНО! Жилое помещение, где ведется предпринимательская деятельность, должно соответствовать требованиям к офисам. В частности, это наличие дополнительного выхода, пожарная и экологическая безопасность.

Особенности аренды жилого помещения под офис

Можно ли арендовать квартиру для осуществления предпринимательской деятельности? Можно, однако при этом необходимо соблюдать все законы. ЮЛ для соблюдения норм можно оформить договор аренды на своих сотрудников. Нужно помнить, что ГК РФ запрещает ведение коммерческой деятельности на территории жилого помещения. Однако ЖК РФ делает ее же вполне правомерной.

Для соблюдения законности нужно ответственно подойти к составлению договора аренды. Заключение соглашения базируется на этих принципах:

  • В договор нужно включить положения со всеми нюансами.
  • В документе должен содержаться недвусмысленный запрет на ведение промышленного производства, так как оно запрещено законом.
  • Если помещение арендует ЮЛ, нужно верно указать цель оформления соглашения. Если цель будет сформулирована неправильно, дальнейшая деятельность будет сопряжена со множеством проблем.

В соглашении нужно прописать такие сведения, как:

  • Наименование бумаг, подтверждающих право собственности арендодателя на квартиру.
  • Цель аренды.
  • Полная схема помещения, описание.
  • Продолжительность аренды.
  • Размер выплат.
  • Частота выплат (раз в месяц или раз в квартал).
  • Объем компенсации, которая будет выплачена при порче помещения.
  • Обязанность арендатора относительно ремонта жилья, поддержания его в нормальном состоянии.
  • Ответственность по оплате услуг ЖКХ.
  • Условия расторжения соглашения.

Во избежание проблем рекомендуется указать все важные нюансы. Можно прописать дополнительные требования, если они отвечают закону. Если деятельность будет вестись ЮЛ или ИП, имеет смысл предварительно проконсультироваться по вопросам составления договора с юристом.

Вероятные проблемы при ведении коммерческой деятельности

Рассмотрим проблемы, которые возникают при осуществлении предпринимательской деятельности в квартире:

  • Противоречия в законах. Если к предпринимателю возникают вопросы со стороны контролирующих органов, отстоять свою позицию будет весьма нелегко. Связано это с тем, что в ГК РФ и ЖК РФ указаны противоречивые положения.
  • Запрет к ведению деятельности в квартире ЮЛ. Если ЮЛ работает в жилом помещении, существует очень высокая вероятность появления вопросов со стороны контролирующих органов. Что делать в подобной ситуации? Можно закрыть общество и открыть ИП. Если сделать этого нельзя, можно оформить субаренду на ИП, находящегося под контролем лица.
  • Выбор арендодателя. У кого лучше снимать жилье? У юридического лица или у обычного гражданина? Это не очень важно. Однако если деятельность ведет ЮЛ, собственник жилья должен подтвердить нежилой статус помещения.
  • Проблемы с соседями. Предпринимателю не рекомендуется идти на конфликт с соседями. Беспокойные жители дома – это всегда проблема, влекущая за собой жалобы и проверки. Большая часть проблем возникает, когда предпринимателем активно используется общий вход и подъезд. Поэтому рекомендуется соорудить собственный выход. Сделать это можно в жилом помещении, находящемся на первом этаже. Для реконструкции необходимо получить согласие от городской администрации.
Читайте также:  На сайте ФНС размещена новая версия программы подготовки документов для государственной регистрации юридических лиц и ИП

К СВЕДЕНИЮ! Ведение коммерческой деятельности в жилых квартирах предполагает множество опасностей. Поэтому наиболее безопасным вариантом является перевод помещения в статус нежилого.

Ответственность за коммерческую деятельность в квартире

Если предприниматель соблюдает все правила, не мешает соседям, скорее всего, никаких проверок не последует. Как правило, внимание со стороны контролирующих органов вызвано именно жалобами со стороны соседей.

Если правонарушение будет обнаружено, предпринимателя ожидает ответственность на основании части 1 статьи 7.21 КоАП РФ. В этой статье прописано наказание за использование жилья не по назначению. Правонарушение влечет за собой предупреждение или наложение штрафа в размере 1 000–1500 рублей. Предупреждение выносится в том случае, если совершено нарушение в небольших размерах.

Рассмотрим другую ситуацию. Собственник предоставил жилое помещение в аренду. Он не является учредителем или сотрудником коммерческого образования. В этом случае он может быть привлечен к административной ответственности.

ВАЖНО! Контролирующие органы обязаны доказать, что жилое помещение действительно использовалось не по назначению. Оформлением протокола по рассматриваемому нарушению занимается Горжилинспекция.

Использование квартиры не по назначению подтверждается следующим образом:

  • Показания жителей здания.
  • Фотографии оборудования, которое использовалось для извлечения коммерческой прибыли.
  • Указания на нарушения санитарных норм.
  • Указания на то, что права соседей были нарушены.

Предприниматель, в свою очередь, также может постараться оспорить решение контролирующих органов.

ВАЖНО! Меры ответственности практически никогда не применяются по отношению к самозанятым гражданам (няни, переводчики и прочее).

Особенности перевода жилого пространство в нежилое

Если предприниматель столкнулся с проблемами, имеет смысл перевести жилую квартиру в нежилую. Порядок процедуры определяется пунктом 3 статьи 288 ГК РФ. Перевести помещение в нежилое можно только при соблюдении этих условий:

  • Квартира находится на первом этаже. Возможно и расположение на других этажах, если под квартирой находятся нежилые пространства.
  • В помещении не должно находиться постоянных жителей.
  • Если требуется, нужно переустроить квартиру. В частности, обустраивается отдельный вход. Переоборудованная квартира проходит специальную комиссию.
  • Акт приемки-сдачи направлен в БТИ.

После проведения всех эти процедур можно официально размещать в помещении коммерческую компанию. Однако, как показывает практика, это практически невыполнимо в нынешних условиях и проще сразу искать под бизнес конкретно помещение, имеющее статус нежилого.

Предпринимателям на заметку: возможна ли аренда квартиры или иного жилого помещения под офис?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

консультацию:

Показать содержание

Допустимо ли использовать квартиру?

Можно ли сдать/снять квартиру по офисную деятельность? Жилищное законодательство содержит норму, разрешающую использование жилых помещений в качестве офиса. Гражданин, проживающий в помещении на законных основаниях, может осуществлять здесь же свою профессиональную деятельность, не нарушая при этом права и интересы других граждан (ст. 17 ЖК РФ).

С одной стороны, кажется, что без проблем можно организовать офис в квартире, лишь бы соседи не были против. Но на самом деле не все так просто. Есть четкие ограничения и условия, которые нужно обязательно соблюдать.

В каких случаях разрешается?

Касательно жилых помещений законодательство четко прописывает следующее:

  • они предусмотрены для проживания в них граждан;
  • в них можно заниматься профессиональной или индивидуальной деятельностью;
  • в них нельзя организовать промышленное производство;
  • в них нельзя организовывать работу религиозных организаций (миссионерскую деятельность).

Особые условия:

  1. Организовать офис может только гражданин, проживающий в данном помещении по закону. Имеется в виду, что человек или зарегистрирован по данному адресу (прописка), или снимает жилплощадь по договору аренды или договору социального найма.
  2. Организовать свою профессиональную деятельность можно, только если не нарушаются права иных лиц. Здесь имеются в виду соседи, причем не только по лестничной площадке, а любые, в том числе по подъезду, по дому.

Что может нарушить покой соседей:

  • шум;
  • мусор;
  • большой поток посетителей подъезда;
  • многое другое, вплоть до такой проблемы, как назойливая ошибка посетителей со звонком, часто занятый лифт.

Если права нарушены, соседи могут жаловаться, приводить доводы и требовать запретить офис на дому.

В квартире нельзя организовать промышленное производство. Имеется в виду организация производства какой-либо продукции на специальных машинах, станках в крупных размерах.

Если гражданин варит мыло или печет торты с использованием плиты под заказ (специальное оборудование) — это все-таки не промышленное производство, а мини-производство.

Но все зависит опять же от того, не нарушает ли такое производство права соседей. Если из-за соседа-предпринимателя в подъезде повысился уровень мусора, он постоянно забивает мусоропровод и т.д.

, соседи вправе требовать прикрыть такое производство.

Получается, что не любой офис можно организовать в квартире. Наиболее часто встречающиеся «домашние офисы» представляют собой:

  • пункт приема юриста, бухгалтера, преподавателя;
  • пункт мини-производства различных мастеров (производство гончарных, деревянных, текстильных изделий, ремонт техники, обуви, одежды, пекарни, мыловарни, производство домашних полуфабрикатов);
  • офис call-центра, программиста, писателя;
  • интернет-магазин с мини-складом продукции;
  • фото-студия;
  • маникюрный, массажный кабинет и другое.

Любая организованная деятельность не должна нарушать права окружающих жильцов.

Граждане, имеющие несколько жилых помещений в собственности, часто задаются вопросом использования пустующей квартиры для заработка. Один из вариантов — сдать квартиру под офис иным лицам. Сдача жилья под коммерческую деятельность незаконна. Но можно:

  • сдать для проживания (гражданин, проживающий в квартире по договору аренды, в свою очередь может организовать в ней офис);
  • сдать квартиру юридическому лицу, для последующей сдачи им в аренду гражданам для проживания;
  • перевести жилье в статус нежилого помещения и сдавать спокойно уже под любую деятельность ИП и юридических лиц.

Перевод в нежилой фонд

Узаконить перевод жилого помещения в нежилое возможно в течение 45 дней в органе местного самоуправления или через МФЦ. По истечении такого срока выдается разрешение (или отказ), на основании которого можно использовать бывшую квартиру под офис.

Поменять статус на нежилой фонд возможно (ст. 22 ЖК):

  • если квартира находится на первом этаже многоквартирного дома;
  • если квартира находится на втором этаже, а помещения, находящиеся под ней, являются нежилыми;
  • имеется или возможно организовать отдельный вход в такое помещение, чтобы помещения общего пользования (подъезд, коридоры) жильцов не использовались посетителями офиса;
  • помещение не используется для проживания людей;
  • помещение не находится в наемном доме социального назначения;
  • квартира не находится в залоге, аренде и т. п.

Потребуются документы:

  1. заявление;
  2. правоустанавливающие документы на квартиру;
  3. поэтажный план дома;
  4. технический паспорт;
  5. проект перепланировки (если она планируется).

По общему правилу согласие жильцов дома не требуется. Но есть исключение: если в процессе перепланировки будет использоваться общее имущество дома. Тогда согласие нужно. Например, когда используется общий земельный участок.

  1. Сдача физическому лицу (найм). Договор заключается на предоставление квартиры для проживания гражданина, что дает этому гражданину в свою очередь право на организацию в ней своей профессиональной деятельности. Но опять же не любой деятельности, а только той, которая не противоречит законным интересам иных лиц.
  2. Сдача юридическому лицу — возможна и законна. Но организация должна будет сдавать помещение в субаренду иным гражданам или сотрудникам именно под жилье.

Не стоит путать такой момент, когда по месту жительства директора (руководителя организации) регистрируется и место нахождения самого юридического лица. Здесь подразумевается, что осуществление основной деятельности (производство) предприятия производится по другому адресу.

Читайте также:  Утверждены тарифы на обязательное пенсионное страхование

Каковы требования к зданию при сдаче/съеме его под офисную деятельность?

Главным требованием к сдаваемому помещению является пригодность его для проживания:

  • наличие всех необходимых технических коммуникаций (вода, электричество, газ);
  • наличие специальных зон, свидетельствующих о проживании человека (а не только об осуществлении работы) — спальная, кухонная, ванная зона.

Будет сложно доказать, что квартира жилая, если вся она переоборудована под парикмахерскую. Иная ситуация, если одна из комнат оборудована под рабочий кабинет (например, юриста).

Особенности договора аренды

Важным отличием договора найма (аренды) жилого дома от договора аренды нежилого помещения — предоставление помещения для проживания человека.

Помимо основных характеристик сдаваемого помещения, прав и обязанностей каждой стороны, необходимо обязательно включить следующие пункты:

  • сдача квартиры осуществляется для временного проживания в ней нанимателя;
  • наймодатель разрешает проведение в помещение определенной профессиональной деятельности;
  • наниматель обязуется не нарушать права и интересы иных лиц в процессе своей работы.

Если арендатор — юридическое лицо (служебная квартира для сотрудников):

  1. помещение сдается организации для дальнейшей передачи сотрудникам для проживания;
  2. арендатор предоставляет возможность таким сотрудникам осуществлять свою деятельность по месту проживания;
  3. сотрудники обязуются соблюдать интересы соседей (пункт, включаемый в договор между организацией и работником).

Больше узнать в общем о договоре аренды помещения под офис можно тут.

Сдача квартиры в аренду — доход собственника и облагается НДФЛ. Особенности:

  1. Если арендодатель ИП. Если аренда не прописана как деятельность в свидетельстве о регистрации, то доход облагается доходом как для физического лица (13%).
  2. Если квартиру арендует ИП. Арендные платежи можно учитывать как расходы, соответственно уменьшив прибыль и налог на прибыль.
  3. Если квартиру арендует организация. Можно уменьшить налог на прибыль, учитывая арендные платежи как расходы. Но на практике не все налоговые инспекции идут на это. В случае отказа налогового органа, придется решать дело через суд. Судебная практика по этому вопросу разная, но в большинстве случаев суд встает на сторону организации.

Иные последствия и ответственность за незаконное использование жилья

Если квартира заведомо используется под офис, без цели проживания, то государство предусматривает ответственность за использования помещений не по назначению.

  1. Если сдает физическое лицо, в том числе и индивидуальный предприниматель:
    • предупреждение, штраф от 1000-1500 рублей (ст. 7.21. КоАП);
    • предупреждение, лишение права собственности на помещение с последующей продажей и передачей вырученных денег бывшему собственнику (ст. 293 ГК).
  2. Если сдает юридическое лицо — штраф от 10 000-20 000 рублей или приостановление деятельности организации до 90 дней (ст. 6.4. КоАП) за нарушение санитарно-эпидемиологических требований при использовании квартиры.

Если квартиру снимает организация — закон не предусматривает какой-либо ответственности для арендатора, бремя ложится на собственника квартиры.

Не стоит забывать об ответственности за неуплату налогов (ст. 198 УК). Т.к. сдача жилья представляет собой обогащение гражданина (в том числе и ИП), то он обязан оплатить налог, предварительно подав налоговую декларацию. Если налог не уплачивается, неплательщику грозит наказание в виде штрафных санкций:

  • сам налог + пени + штраф (20% от суммы задолженности);
  • от 100 000 до 200 000 рублей — при преступлении в крупном размере (крупный размер — сумма неоплаченного налога суммарно за 3 года составляет более 900 тыс. рублей);
  • от 200 тыс.-500 тыс. — при преступлении в особо крупном размере (сумма налога за 3 года более 4 млн. 500 тыс. рублей).

Касательно наказания за сокрытие доходов в крупном и особо крупном размере, государство также предусматривает в альтернативу штрафу иные виды санкций (в зависимости от всех обстоятельств дела):

  • принудительные работы до 3 лет;
  • арест до 6 месяцев;
  • лишение свободы от 1-3 лет.

Организовать офис у себя дома возможно, закон этого не запрещает. Законодательство предусматривает ряд требований, которые нужно обязательно соблюдать, чтобы не нести ответственность за незаконное использование жилья.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Аренда помещения: налоговый учет

04.02.2013ГАРАНТ

эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Лазарева Ирина

  • Организация (ООО) арендует:
  • 1) офисные и производственные помещения, оплата производится арендодателю в месяце, следующем за истекшим месяцем;
  • 2) технологическое оборудование, используемое для целей основной деятельности, арендная плата перечисляется на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее 5-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем (фактически оплата осуществляется нерегулярно и не в полной сумме от месячной арендной платы).
  • В обоих случаях арендодателем ежемесячно (последним числом месяца) предоставляются акты оказанных услуг и счета-фактуры.
  • Организация ведет налоговый учет методом начисления.
  • В какой момент следует учитывать расходы по аренде при исчислении налога на прибыль и осуществлять вычет НДС (учет в книге покупок) в первом и во втором случаях?
  • Правомерен ли учет расходов по аренде для целей налогообложения в последний день каждого месяца, независимо от даты оплаты?
  • Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В рассматриваемой ситуации датой признания расходов по аренде в обоих случаях будет являться дата предъявления арендодателем акта оказанных услуг. При этом дата оплаты этих услуг значения не имеет.

Право на применение налоговых вычетов в отношении приобретенных арендатором услуг возникает при выполнении установленных ст. 172 НК РФ условий также независимо от даты их оплаты.

Обоснование вывода:

Общие положения об аренде установлены ст.ст. 606-625 ГК РФ, согласно которым по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, который в данном случае должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Для целей налогообложения сдача имущества в аренду является оказанием услуг. Согласно п. 5 ст. 38 НК РФ услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности. Реализацией услуг признается возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ).

Налог на прибыль

Потребляя услуги по договору аренды, арендатор несет расходы. В целях налогообложения прибыли расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (п. 1 ст. 252 НК РФ).

На основании пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ арендные платежи за арендуемое имущество учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией.

Порядок признания расходов при методе начисления установлен ст. 272 НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 272 НК РФ расходы, принимаемые для целей налогообложения, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты и определяются с учетом положений ст.ст. 318-320 НК РФ.

В данном случае для определения даты признания расходов следует исходить из условий договора аренды, поскольку расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором эти расходы возникают исходя из условий сделок (абзац 2 п. 1 ст. 272 НК РФ). В случае, если сделка не содержит таких условий и связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, расходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно.

Подпунктом 3 п. 7 ст. 272 НК РФ предусмотрено три возможных варианта определения даты осуществления расходов в виде арендных платежей за арендуемое имущество:

  1. – дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;
  2. – дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов;
  3. – последнее число отчетного (налогового) периода.

В этой связи ранее в письме Минфина России от 04.07.2005 N 03-03-04/1/50 разъяснялось, что расходы в виде арендных платежей учитываются в налоговой базе в тот день, в который согласно договору должны осуществляться расчеты.

И только в случае, если договором не предусмотрено такое условие, эти расходы относятся в состав расходов по предъявлении документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо в последний день отчетного (налогового) периода.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *