Кадастровая стоимость: с ндс или без?

Кадастровая стоимость: с НДС или без?

Иногда владельцам собственности приходилось платить налог на имущество с включенным НДС /Александра Астахова

Кадастровая стоимость была предметом споров бизнеса, налоговых органов и даже судов – включает ли она налог на добавленную стоимость (НДС) или нет. В феврале Верховный суд наконец поставил точку в спорах – кадастровая стоимость не должна включать НДС. А Минфин поддержал его позицию в своем письме.

У судов не было единого подхода к тому, стоит ли учитывать НДС при установлении кадастровой стоимости.

Например, Верховный суд Татарстана писал в определении, что НДС не подлежит включению в кадастровую стоимость, поскольку она используется не для продажи, а как база для налога на имущество людей.

А Московский городской суд считал, что правильно определять рыночную стоимость, на которую ориентируется кадастровая, с учетом НДС.

В мае 2017 г. Минэкономразвития попросило Верховный суд обобщить практику, чтобы она стала единой. Спустя почти год Верховный суд вынес решение.

В феврале 2018 г. он решил, что в деле компании «Торговый дом «Зеленоград» суды неправомерно установили кадастровую стоимость объекта с учетом НДС.

Рыночная стоимость объекта недвижимости, к которой приравнивается кадастровая, определяет наиболее вероятную цену, по которой он может быть продан, но само по себе определение рыночной стоимости для дальнейшей эксплуатации без продажи объекта не может быть поводом для включения НДС в кадастровую стоимость, следует из определения суда.

Такую позицию подтвердил и Минфин: при расчете налога на имущество кадастровая стоимость объекта уменьшается на НДС.

С точки зрения методологии оценки рыночная стоимость включает все налоги, в том числе НДС, объясняет председатель комиссии по кадастровой оценке Общественного совета при Росреестре Алексей Каминский.

Так как кадастровая стоимость должна быть приближенной к рыночной, то с точки зрения ­методологии оценки в кадастровую стоимость включается и НДС. Для установления кадастровой стоимости в размере рыночной рыночная цена также не должна включать НДС, говорит Каминский.

Если стоимость объекта определяет оценщик, НДС ней не добавляется и на него стоимость не уменьшается, поддерживает представитель ­Минэкономразвития.

НДС возникает только в ситуации, когда происходит реализация объекта, говорит руководитель налоговой практики «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Сергей Калинин: «Цена объекта должна идти без НДС, а НДС появляется только в сделках с ним». Во всех остальных случаях, в том числе при выплате налога на имущество, стоимость объекта не должна включать НДС, согласен он.

Из-за методологии оценки возникала ситуация, когда собственник должен был платить налог на имущество с суммы НДС, включенной в кадастровую, говорит Каминский.

Платить налог с другого налога – абсурдно, считает партнер Bryan Cave Leighton Paisner Виталий Можаровский. А если использовать кадастровую стоимость в сделках купли-продажи, то тоже возникают вопросы.

«Например, как быть со сделками между людьми, которые не облагаются НДС, если бы этот налог был уже включен в кадастровую стоимость?» – удивляется он.

В одном регионе кадастровую стоимость считали с НДС, а в другом – без, решения судов были также как в ту, так и в другую сторону, рассказывает Каминский. Теперь Верховный суд разрешил многолетний спор, заключает Можаровский.

Учитывать или нет НДС при оспаривании кадастровой стоимости?

Кадастровая стоимость: с НДС или без?

Оксана Полыгалова, заместитель генерального директора АНО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» ТПП РФ

Учитывать или не учитывать НДС при оспаривании кадастровой стоимости – вопрос, который продолжают обсуждать последние 3-4 года.

В августе 2019 г. Верховный Суд  Российской Федерации в очередной раз запретил включать налог на добавленную стоимость (НДС) в кадастровую стоимость объектов недвижимости. Это третье решение Верховного Суда в период с 2017 года.

Сразу хотелось бы отметить, что речь во всех случаях вынесения решений идет об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере её рыночной стоимости, и наличии НДС в составе рыночной стоимости, а не о включении или не включении НДС в кадастровую оценку.

Кадастровая стоимость определяет налоговую базу по налогу на имущество.

В 2017 и 2018 годах Верховный Суд указывал, что в случае, если не предполагается реализация недвижимого имущества, и рыночная стоимость определяется не для целей его отчуждения, то рыночная стоимость НДС включать не должна.

Основной аргумент против включения НДС в рыночную стоимость при кадастровых спорах – это то, что включение НДС ведет к двойному налогообложению, поскольку приводит к ситуации, когда сумма одного налога включается в налогооблагаемую базу по другому налогу. 

Но, существует и другое мнение, в котором цена сделки – это денежная сумма, которая будет являться результатом сделки купли-продажи, после которой факт уплаты каких либо налогов той или иной стороны, не будет предметом влияния на исходную цену – рыночную стоимость объекта сделки (с НДС/без НДС) от этого меняться не должна.

В определении от 2019 года Верховный Суд указал именно на это: «ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер», «определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности». Тем самым указав, что выделять величину налога не нужно, а объект стоит одинаково вне зависимости от того, на какой системе налогообложения находится продавец. 

Но что же тогда в себя включает кадастровая стоимость? Министерство экономического развития настаивает не исключать НДС из кадастровой стоимости.

В Методических указаниях по кадастровой оценке использована довольно обтекаемая формулировка, что НДС в кадастровой оценке не следует исключать: «при использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки». В разных регионах результаты применения методологии показали разные техники учета либо исключения НДС, что привело еще к большим спорам.

Так что, на сегодняшний день единого мнения так и нет. А процедура оспаривания кадастровой стоимости в комиссии по оспариванию или в суде во многом зависит от региона и сложившейся там практики. Вопрос остается дискуссионным.

Эксперт:  Полыгалова Оксана

Тематики:  Кадастровая деятельность /  Налоги Источник: ТПП РФ

К списку

Есть ли НДС в кадастровой стоимости?

Вопрос о том, включает ли кадастровая стоимость НДС имеет важное практическое значение для каждого правообладателя коммерческой недвижимости. Будет ли его налогооблагаемая база (а соответственно и размер подлежащего уплате налога) на 20% больше или на 20% меньше?

Серьезный вопрос. Без бутылки на разобраться.

Вопрос сложный. Но государством не урегулированный.

Кода Методические указания о государственной кадастровой оценке еще разрабатывались (утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.

2017 № 226) и их проект их размещался на сайте http://regulation.gov.ru/, в этом проекте прямо было указано, что «Налог на добавленную стоимость при проведении кадастровой оценки не учитывается. Кадастровая стоимость определяется без учёта налога на добавленную стоимость.» 

Из окончательной редакции это положение было убрано (не иначе как врагами). В результате некоторые бюджетные учреждения при проведении кадастровой оценки включали НДС в кадастровую стоимость, а некоторые наоборот НДС исключали. Например в Москве кадастровая стоимость определялась с НДС, а в Московской области без НДС.

На одном из заседаний рабочей группы Госдумы по кадастровой оценке и имущественным налогам в апреле 2019 года председатель совета Национального объединения СРО оценщиков «Союз СОО» Алексей Каминский обратил внимание на неурегулированность вопроса учета НДС при определении кадастровой стоимости объектов капитального строительства и при ее оспаривании:

«Сейчас имеет место ситуация, когда кадастровая стоимость одинаковых объектов в соседних регионах может отличаться на 18% только из-за различного учета НДС. Решения Верховного суда РФ на данную тему не только не отвечают на возникшие вопросы, но и порождают новые. Налог не должен браться с другого налога, а значит — кадастровая стоимость, используемая в качестве базы налога на имущество, не должна включать НДС. Для обеспечения единообразия результатов ГКО это положение должно быть закреплено в Методических указаниях по ней. В любом случае налогоплательщики не должны расплачиваться за несовершенство нормативного правового регулирования — все спорные вопросы должны разрешаться в пользу граждан и бизнеса.»

Поскольку в законодательстве вопрос был не урегулирован, правообладатели пытались разрешить этот вопрос в суде. И сначала им это удавалось.

Определениями от 15 февраля 2017 г. по делу №5-КГ17-258

Ндс при оспаривании кадастровой стоимости

В оценочном сообществе часто возникают дискуссии по вопросу учета НДС в рыночной стоимости объекта недвижимости при определении его стоимости для целей оспаривания кадастровой стоимости.

По нашему мнению, такие дискуссии возникают в силу исторически сложившегося неверного понимания сущности НДС, например, связанного в прошлом с практикой его вычета при оценке для выкупа муниципальной собственности. Одно время была даже такая профессиональная шутка, что «в году 10 месяцев без НДС».

В конце 2017 г. – первом квартале 2018 г. на тему НДС в контексте оспаривания кадастровой стоимости вышло несколько писем профильных министерств и появилась судебная практика. НП «АРМО» обобщило имеющиеся документы и подготовило соответствующие рекомендации.

Для удобства мы вынесли вперед основные выводы и рекомендации. А если вы хотите глубоко погрузиться в «дебри» НДС, то читайте статью целиком.

ОСНОВНОЙ ВЫВОД:

При определении рыночной стоимости недвижимого имущества для целей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости НДС не учитывается, не выделяется отдельно в составе итоговой стоимости, не вычитается откуда-либо.

Читайте также:  Как оптимизировать расходы на ос при смене объекта по упрощенке?

Оценщику не нужно анализировать аналоги на предмет наличия в них НДС с последующим его вычитанием. Т.е. НДС вообще никак не связан с оценкой для целей оспаривания кадастровой стоимости.

В отчете об оценке оценщик должен сделать простой и четкий вывод: рыночная стоимость объекта оценки составляет столько-то тысяч/миллионов рублей.

В отчете не надо писать фразу типа: рыночная стоимость объекта оценки составляет столько тысяч/миллионов рублей, включая НДС в таком-то размере. Именно вот эта приписка про НДС и порождает проблемы в правоприменительной практике.

Объект оценки: нежилое здание, площадью 2500 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Суворовская, д.19.

  • Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки для целей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
  • Предполагаемое использование отчета об оценке: предоставление отчета об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и/или суд.
  • Итоговая величина стоимости объекта оценки: 10 000 000 (десять миллионов) рублей.

В силу положений п.14 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством Российской Федерации или заданием на оценку.

Как видно, стандарт не предполагает выделения в итоговой рыночной стоимости отдельно размера НДС.

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ЗАКАЗЧИК НАСТАИВАЕТ ПРО НДС?

Во-первых, надо напомнить заказчику, что вы являетесь профессиональным оценщиком, поэтому в силу п.3.3. Приказа Министерства экономического развития РФ от 30 сентября 2015 г. № 708 «Об утверждении типовых правил профессиональной этики оценщиков» не должны совершать в интересах заказчика действия, которые могли бы поставить под сомнение вашу независимость.

А, во-вторых, сам заказчик в силу ст.15.2 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязан содействовать оценщику в проведении оценки.

Если произнесение таких волшебных заклинаний не произвело должного эффекта на заказчика, то необходимо руководствоваться положениями федеральных стандартов оценки.

Так п.9 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» предусматривает, что в задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины. Перечень этих величин является открытым, в стандарте приведены лишь некоторые примеры.

Поэтому, если есть такая потребность в указании НДС (еще раз подчеркнем – это не корректно в контексте оценки для оспаривания кадастровой стоимости), то размер НДС может быть отражен в виде иной расчетной величины.

В задании на оценку добавляется новый пункт:

Иные расчетные величины: в отчете об оценке оценщик дополнительно указывает размер налога на добавленную стоимость, уплачиваемого в случае совершения сделки по отчуждению объекта оценки и рассчитываемого по правилам ст. 164 Налогового кодекса Российской Федерации от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ, исходя из размера итоговой величины стоимости объекта оценки.

  1. В отчете об оценке при отражении стоимости также добавляется новый пункт:
  2. Итоговая величина стоимости объекта оценки: 10 000 000 (десять миллионов) рублей.
  3. Иные расчетные величины: размер налога на добавленную стоимость (НДС), уплачиваемого в случае совершения сделки по отчуждению объекта оценки, составляет 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей.

Таким образом, в отчете об оценке указывается размер рыночной стоимости и дополнительно указывается иная расчетная величина. Такое указание будет соответствовать федеральным стандартам оценки и пожеланиям заказчика. При этом такое указание стоимости и расчетной величины не будет вводить в заблуждение ни заказчика, ни комиссию, ни суд.

КАКАЯ ПОЗИЦИЯ МИНИСТЕРСТВ?

Ранее разные министерства в разное время выпускали противоречивые письма. Теперь ситуация немного изменилась.

Верховный суд принял решение по делу «о налоге с налога» на недвижимость :: Экономика :: РБК

В определении по делу ООО «Арт формат» Верховный суд указал, что «установление судом кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, противоречит законодательству об оценочной деятельности». В то же время ВС указал, что неправомерно определять рыночную стоимость с выделением НДС.

Юристы по-разному трактовали формулировку из определения Верховного суда. В КПМГ рассчитывают нановый разворот в практике и уход от включения НДС в рыночную стоимость.

Однако другая часть решения — не упоминать НДС — несет риски, что путаница продолжится: на практике часть оценщиков все равно продолжит включать в стоимость НДС и просто не будет указывать это в заключениях, предупреждает Антон Степанов из КПМГ.

Из-за этого собственникам недвижимости придется тщательнее изучать акты экспертизы, чтобы добраться до истины, и доказывать порочность такого расчета, предупреждает юрист.

Иначе решение ВС трактовал управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик. По его мнению, формулировка ВС означает, что учитывать НДС нужно, но нельзя выделять налог из стоимости. «Стоимость «без выделения НДС» — это все равно стоимость, включающая в себя НДС.

Простыми словами — в итоговой величине не должно быть вообще таких слов, как «НДС». Просто цифра», — считает Пивоварчик.

Необходимость включать НДС, по его словам, подтверждает и то, что 19 февраля Верховный суд отменил решение без учета НДС по аналогичному делу «ТД Зеленоград».

Учет НДС при определении стоимости недвижимости — одна из самых спорных тем в сообществе оценщиков, пояснил РБК председатель совета Национального объединения СРО оценщиков «Союз СОО» Алексей Каминский. И новое решение ВС, по его словам, не внесло ясности: «Определение может трактоваться каждым так, как он считает нужным».

По мнению Евгения Неймана из Российского общества оценщиков, определение Верховного суда «не упоминать НДС всуе» все оценщики должны воспринять как указание не включать НДС и выдавать очищенную от налога стоимость.

Каминский считает иначе — НДС нужно учитывать, потому что кадастровая стоимость используется не только для расчета налога на имущество, но и для сдачи в аренду и выкупа, пояснил он.

При этом Каминский подчеркнул, что «нужно прийти к единообразию, потому что налогоплательщик не должен быть крайним в этой ситуации и платить налог с налога. Путаница разрешится, когда будет выработан единый подход».

Проблема с включением в кадастровую стоимость НДС характерна для Москвы, говорят эксперты. Во многих регионах ее нет, например в Санкт-Петербурге, Московской области, Татарстане, Краснодарском крае, Пензенской, Челябинской, Новосибирской и Свердловской областях и ряде других, перечисляет Степанов.

«А московские власти всегда настаивали на том, что правильно считать стоимость недвижимости именно с учетом НДС», — пояснил он. За 2014–2019 годы Москва за счет включения НДС в стоимость недвижимости собрала лишних 50 млрд руб., оценил Consul Group по данным ФНС.

РБК направил запросы в правительство и департамент городского имущества Москвы.

Подробнее о судебной практике в делах по спорам о кадастровой стоимости недвижимости читайте в материале «РБК Pro».

С ндс или без. об оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости

 Адвокат Савостьянова Ольга

Опубликована в Адвокатской газете.
Материал выпуска № 14 (271) 16-31 июля 2018 года.

Источник: 

https://www.advgazeta.ru/mneniya/s-nds-ili-bez/

Проанализировав судебную практику, автор настоящей статьи отвечает на вопрос: подлежит ли налог на добавленную стоимость (НДС) включению в рыночную стоимость объекта недвижимости при оспаривании кадастровой стоимости?

Наиболее распространенная категория административных дел в судах по правилам административного судопроизводства – это оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости и установление ее в размере рыночной стоимости.

При этом, согласно распространенной практике в рыночную стоимость объектов недвижимости, как правило, включается НДС, за исключением случаев, когда речь идет о земельном участке.

Так, в отчете об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленном в целях оспаривания кадастровой стоимости зданий, помещений в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия) или в суде, указываются две величины – без НДС и с НДС. При этом в самом заявлении об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости в Комиссию или в административном исковом заявлении в суд также указывается последняя величина, т.е. рыночная стоимость объекта с учетом НДС.

Основание практики

Установлению данной практики послужило письмо Минфина России от 19 октября 2009 г. № 03-07-15/147, в котором указано: «Положениями Федерального закона от 29 июля 1998 г.

№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки.

При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства.

Таким образом, при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, реализуемого по выкупной цене, исчисленной на основе рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость включает налог на добавленную стоимость.

В связи с этим порядок исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального недвижимого имущества, применяемый с 1 января 2009 г., не приводит к увеличению рыночной стоимости этого имущества на соответствующую сумму налога».

Пример:Судом была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего ЗАО «Торговый Дом “Зеленоград”» (далее – Общество), в размере ее рыночной стоимости. При этом суд применил стоимость объекта с включением в нее НДС, основываясь на данных, полученных в результате судебной оценочной экспертизы.

Читайте также:  Бланк характеристики с места работы в суд

Не согласившись с тем, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости суд учел НДС, Общество обжаловало указанное решение сначала в апелляционном, затем в кассационном порядке.

Доводы «ПРОТИВ»

Изучив кассационную жалобу Общества, Московский городской суд пришел к выводу об обоснованности оспариваемых Обществом судебных актов, указав на то, что на территории г. Москвы кадастровая стоимость определена с учетом НДС, оснований полагать, что при ее оспаривании рыночная стоимость, которая подлежит определению аналогичным образом, не должна включать НДС, не имеется.

Довод Общества о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна приниматься без учета НДС или иных налогов и сборов, судебной коллегией признан несостоятельным, поскольку, как указал суд, НДС является существенным ценообразующим фактором и входит в состав рыночной стоимости объектов недвижимости. Более того, рыночная стоимость объекта недвижимости именно в этом размере определена экспертом.

Аналогичного подхода по сей день придерживаются и другие суды, отмечая, что результаты оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости включают НДС, в связи с чем не имеется оснований полагать, что при ее оспаривании рыночная стоимость подлежит определению без учета НДС (cм., например, решения Московского городского суда от 20 декабря 2017 г. по делу № 3А-2806/2017, от 9 июня 2017 г. по делу № 3а185/2017; определение Московского городского суда от 6 февраля 2018 г. № 4га/5- 1273/2018 и др.).

Доводы «ЗА»

Между тем в рекомендациях, которые содержатся в письме ФНС России от 26 октября 2017 г. БС-4-21/21650@ «О применении кадастровой стоимости в качестве налоговой базы при налогообложении недвижимости и выделении НДС» (вместе с письмом Минфина России от 17 октября 2017 г. № 03-05-04-01/67806, письмом Минэкономразвития России от 12 октября 2017 г.

№ Д22и-1031 «О представлении информации») (далее – Письмо Минфина и ФНС), с учетом постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2016 г.

№ 09АП-55240/2016 по делу № А40-134041/16 говорится, что при уплате налога на имущество кадастровая стоимость объекта, установленная в размере рыночной, для целей налогообложения подлежит уменьшению на содержащийся в ней НДС.

Иначе говоря, в том случае, если Комиссией или судом была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере рыночной и при этом в рыночную стоимость объекта был включен НДС, налог на имущество уплачивается от стоимости объекта без учета НДС.

Остановлюсь более подробно на упомянутом в письме Минфина и ФНС арбитражном деле № А40-134041/16 (где заявителем также являлось ЗАО «Торговый Дом “Зеленоград”»).

Арбитражным судом была установлена кадастровая стоимость здания, принадлежащего ЗАО «Торговый Дом “Зеленоград”», по состоянию на 1 января 2013 г. с учетом НДС – 539 003 516 руб.

По ходатайству Общества суд разъяснил, что стоимость указанного здания без учета НДС 18% составляет 456 782 641 руб. В связи с этим Общество уплатило налог на имущество, исключив НДС 18%, т.е.

от суммы 456 782 641 руб.

Однако налоговая инспекция, соглашаясь с тем, что в кадастровой стоимости не может присутствовать НДС, просто исключило из формулировки судебного решения упоминание о наличии в рыночной стоимости НДС 18%, который подлежал исчислению и исключению при определении кадастровой стоимости здания для уплаты налога на имущество  и доначислило Обществу сумму налога на имущество организаций в налогооблагаемом периоде (за 2014 г.) в размере 739 988 руб.

Общество, не согласившись с этим, обжаловало решение налоговой инспекции в арбитражный суд. Отменяя решение налоговой инспекции, суд указал, что налогоплательщик (Общество) правомерно исчислил кадастровую стоимость здания в размере 456 782 641 руб., исключив НДС 18%, составляющий 82 220 875 руб., из общей суммы 539 003 516 руб.

При этом суд пояснил, что налог на имущество согласно ст. 374, 375 НК РФ уплачивается собственником имущества со стоимости числящихся на его балансе основных средств.

Тем самым при исчислении налога на имущество из рыночной (кадастровой) стоимости здания, установленной судом, подлежит исключению содержащийся в ней НДС, учитываемый и взимаемый исключительно при совершении реальных сделок купли-продажи, мены, дарения и др.

Исключение ответчиком из формулировки судебного решения упоминания о наличии в составе кадастровой стоимости НДС ведет к необоснованному увеличению базы налогообложения по налогу на имущество на сумму НДС (82 220 875 руб.) и неправомерному начислению налога на налог.

Таким образом, налог на имущество, в том случае если Комиссией или судом была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере рыночной и при этом в рыночную стоимость объекта включен НДС 18%, уплачивается от стоимости объекта без учета НДС 18%.

(См: Определение Московского городского суда от 24 августа 2017 г. № 4га/5-10546/2017 // СПС «КонсультантПлюс»).

Действия собственника недвижимости

Следует рекомендовать правообладателям объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена судом в размере рыночной с включением НДС, перед уплатой налога на имущество обратиться в суд, вынесший решение, с заявлением о разъяснении данного решения в части указания стоимости объекта без включения в нее НДС в порядке ст. 185 КАС РФ (с последней суммы исчислять налог на имущество), поскольку в судебном решении не отражается включение или невключение в ее состав НДС (См., например, вывод из решения Московского городского суда от 26 марта 2018 г. по делу № 3А-829/2018).

Октябрьские разъяснения Минфина и ФНС опубликованы на сайте ФНС России www.nalog.ru. Однако никто не застрахован от необоснованных решений налоговых органов, в связи с этим обратимся к процедуре обжалования актов налоговых органов в указанном случае.

Так, в случае несогласия с решением налогового органа по вопросу, касающемуся необоснованного увеличения базы налогообложения по налогу на имущество на сумму НДС, заинтересованные лица вправе обжаловать данное решение в арбитражный суд по местонахождению налогового органа, но прежде они должны принять меры к досудебному урегулированию налогового спора.

Так, ВАС РФ в постановлении Президиума от 28 июня 2011 г. № 17750/10 по делу № А32-10520/10-59/165 указал на следующее: «Право налогоплательщика подлежит защите, если он попытался досудебно урегулировать спор и обращение связано с незаконным отказом в его имущественном требовании».

Досудебный порядок обжалования актов налоговых органов

Согласно п. 1 ст. 138 НК РФ акты налоговых органов, действия (бездействие) их должностных лиц могут быть обжалованы в вышестоящий налоговый орган не позднее одного месяца со дня вручения решения лицу, в отношении которого оно было вынесено (его представителю) (ст. 139.1, ч. 9 ст. 101 НК РФ).;

Судебный порядок обжалования актов налоговых органов

Судебный порядок обжалования актов налоговых органовв данном случае регулируется положениями гл. 24 АПК РФ.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 198 гл.

24 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Срок на обжалование

Срок на обжалование.

Заявление о признании незаконным решения налогового органа может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом. Если лицо обратилось в вышестоящий налоговый орган с жалобой, то срок оспаривания в суде решения нижестоящего органа исчисляется с момента истечения срока рассмотрения жалобы (ч. 3 ст. 138 НК РФ).

Позиция ВС РФ и апрельское письмо ФНС

В заключение отмечу, что Верховный Суд РФ считает, что определять кадастровую стоимость исходя из рыночной цены объекта с учетом НДС неправильно.

Как НДС прокрался в кадастровую стоимость?

Величина НДС включена в кадастровую стоимость абсолютно всех помещений, находящихся на территории Москвы. По сути, собственникам приходится платить налог на налог. Цифры впечатляют.

Сергей Пивоварчик, управляющий партнер Consul Group, приводит следующие примеры. В ТРЦ «Авиапарк» из-за наличия НДС в кадастровой стоимости, утвержденной по результатам судебной оценочной экспертизы, переплата за 2018 год составила 67,9 млн рублей.

Еще выше переплата у БЦ «Оружейный» в Оружейном переулке – 75,8 млн рублей за 2018 год.

Как НДС прокрался в кадастровую стоимость?

— говорит Сергей Пивоварчик.

Потенциальная цена сделки – это сумма, которую покупатель, вероятно, будет готов заплатить за объект сделки, напоминает г-н Пивоварчик. Если продавец и покупатель на общей системе налогообложения или стоимость объекта превышает 150 000 000 руб., цена сделки будет включать в себя сумму НДС.

— утверждает эксперт.

По мнению Сергея Пивоварчика, действующая методика оценки рыночной стоимости не предполагает углубленного анализа объектов-аналогов, а предлагает оценщикам просто брать данные аналоги и выводить с их помощью рыночную стоимость объекта оценки. И когда такая стоимость переходит в налоговую базу, мы получаем экономически необоснованный налог, так называемый «НДС в кадастровой стоимости».

«Продажа земельных участков в принципе не облагается налогом на добавленную стоимость, физические лица тоже в принципе не являются плательщиками НДС. – говорит Виталий Можаровский, партнер Bryan Cave Leighton Paisner Russia, — НДС внутри кадастровой стоимости – это, конечно, абсурд.

Читайте также:  Можно получить соцвычет, если заказчик лечения — супруг

Когда кадастровая стоимость используется для исчисления имущественных налогов, то расчет кадастровой стоимости с учетом НДС приведет к нелепой ситуации, когда налог (имущественный) будет начислять на налог (НДС).

Я думаю, что обсуждаемая ситуация – лишь еще одна иллюстрация того, насколько люди, принимающие такие решения, оторваны от реальной жизни».

Какую позицию займет суд?

К оценке кадастровой стоимости объектов в целом у собственников изначально было много вопросов.

Как рассказал Александр Коневский, партнер практики недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев групп», ранее добиться изменения кадастровой стоимости можно было не только в судебном порядке, но и в административном – путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Такие комиссии создавались органами исполнительной власти субъектов РФ. Согласно статистике, в 2019 году в комиссию поступило 40 930 заявлений, из них около половины от юридических лиц. Это на 19% меньше заявлений, чем в 2018, и на 47% меньше чем в 2017.

Эксперт считает, что снижение числа обращений связано в том числе и с тем, что в случае определения кадастровой стоимости по новому порядку досудебное обжалование не является обязательным. Каковы же результаты? В 2019 году по 58% заявлений от числа принятых к рассмотрению установлена новая кадастровая стоимость недвижимости.

Что касается судебных споров, то их число, напротив, растет. За 2019 год суды возбудили 22 373 таких дела, из них 43% — по искам юридических лиц. Это на 28% больше исков, чем в 2018. По мнению Александра Коневского, переход заявителей из административного порядка в судебный объясняется чрезвычайно высокой результативностью последнего.

В случае обращений собственников в суд по делам, рассмотренным в 2019 году, требования удовлетворены в 96% случаев. Суды безоговорочно встают на сторону собственников. «Из плюсов можно отметить также подход ФНС, согласно которому для целей налогообложения вновь установленную стоимость можно использовать с самого начала того периода, когда применялась успешно оспоренная кадастровая стоимость». – говорит Мария Михеенкова, канд. юрид. наук, советник Dentos.

«В основе этой позиции лежит аргументация о том, что в данном случае стоимость не используется для целей реализации, соответственно, отсутствует объект налогообложения по НДС. — объясняет Юрий Нефедов, юрист АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры».

– Обратное приводило бы к ситуации двойного налогообложения, когда сумма одного налога включается в налогооблагаемую базу по другому налогу. Казалось бы, приведенная позиция должна была расставить все точки над i, но с практической точки зрения это не совсем так.

Дело в том, что в определениях Верховного суда рассматривалась ситуация о включении НДС в состав рыночной стоимости в рамках дел об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере ее рыночной, а не о включении НДС непосредственно в кадастровую стоимость при проведении кадастровых работ.

Говоря о втором случае, необходимо учитывать ряд нюансов. С точки зрения законодательства налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость, которая внесена в ЕГРН.

В связи с этим, если кадастровая стоимость при проведении кадастровой оценки все-таки была определена с учетом НДС и впоследствии внесена в ЕГРН, то налог будет рассчитан именно исходя из нее. Исправить данную ситуация на сегодняшний день, увы, можно только путем оспаривания такой кадастровой стоимости.

При этом следует учитывать, что остаются регионы, где кадастровая стоимость рассчитывается с учетом НДС: практика не единообразна, отмечает спикер. Сложность состоит в том, что в методических рекомендациях по определению кадастровой стоимости (утв.

Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года №226) вопрос о включении НДС прямо не регламентирован, считает г-н Нефедов. Более того, в этих рекомендациях есть положение, согласно которому наблюдаемые на рынке цены, которые используются для определения кадастровой стоимости, «не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки», что в контексте включения НДС в кадастровую стоимость НДС может трактоваться двояко.

Как рассказала г-жа Михеенкова, в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 10 июля 2019 года №5-КА19-15 Верховный суд подтвердил, что для целей установления рыночной стоимости объекта недвижимости НДС учитывать не нужно.

Однако в действительности подобное включение встречается до сих пор, практика всегда немного отстает от разъяснений высших инстанций. «Многие пытались добиться исключения НДС из установленной рыночной стоимости объектов недвижимости, но суды обычно в таком исключении отказывают. – говорит Мария Михеенкова.

– Если собственники пытаются обжаловать решение об установлении кадастровой стоимости в части включения НДС, суды отказывают, ссылаясь на отсутствие установленного факта такого включения или оснований к пересмотру судебных актов. Если же собственники пытаются добиться такого исключения через заявления о разъяснении решения, частные жалобы и т.п.

, суды ссылаются на то, что по сути собственник выражает несогласие с судебными актами и, следовательно, должен идти по пути их обжалования».

Теоретически выходом мог бы быть пересмотр по новым обстоятельствам ввиду формирования ВС новой правоприменительной практики, считает спикер, однако сейчас такой пересмотр ограничен, Конституционной суд указал его достаточно жесткие границы (если ВС прямо указывает на обратную силу своей ново правовой позиции). В результате остается предложить новое самостоятельное заявление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, но здесь нужно учитывать допустимую переодичность такого пересмотра.

Сергей Пивоварчик говорит, что в рамках административного спора (установления кадастровой стоимости в размере рыночной) до появления новых судов апелляционной и кассационной инстанций, а также новой, еще не озвученной, позиции ВС РФ такие обращения встречались редко. Что касается споров с налоговым органом по прошлым периодам, когда все суды устанавливали стоимость «с НДС», дел немало, но и сложно сказать, что их много.

— считает Сергей Пивоварчик.

Что изменится в 2020 году?

С 2020 года государственная кадастровая оценка будет проходить по новым правилам.

Как рассказал Александр Коневский, 1 января 2020 года завершился переходный период, длившийся с 2017-2020 год, в течение которого действовали две процедуры оценки и ее оспаривания по старым правилам (ФЗ «Об оценочной деятельности»), либо по новым правилам («ФЗ о государтсвенной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года №237).

Субъекты РФ могли по своему усмотрению выбирать, по каким правилам производить оценку. Чтобы перейти на новый порядок, субъект РФ должен был принять соответствующий нормативно-правовой акт. С 2020 года старые правила прекращают действовать, новый порядок начинает применяться на всей территории РФ.

«Одним из основных отличий является то, что проведением кадастровой оценки занимается специально созданное в субъекте бюджетное учреждение, тогда как по старым правилам этим занимались выбранные на конкурсной основе организации-оценщики, — поясняет Юрий Нефедов.

– Кроме того, оценка по Закону о государственной оценке осуществляется по единой методике, утвержденной Минэкономразвития. В то же время ожидать революционных изменений, пожалуй, не стоит».

Как рассказал спикер, многие регионы (включая Москву и Санкт-Петербург) осуществляли кадастровую оценку по «новым» правилам еще в течение переходного периода. При этом нельзя сказать, что подходы к оценке по старым и новым правилам кардинально отличаются.

С практической точки зрения одна из основных причин различия кадастровой и рыночной стоимости заключается в том, что кадастровая стоимость определяется методом массовой, а не индивидуальной оценки, и, при ее определении, как правило, не учитывается индивидуальные особенности объекта оценки.

Это актуально как для старого, так и нового порядка. Поэтому, считает г-н Нефедов, едва ли можно говорить о том, что завершение переходного периода само по себе существенно скажется на размере налога на коммерческую недвижимость.

«В соответствии с новым порядком обращение в комиссию до заявления в суд не является обязательным, что положительно скажется на скорости разрешения споров о кадастровой стоимости. — считает г- н Коневский.

– Так как кадастровую оценку будут осуществлять государственные бюджетные учреждения, созданные в субъектах РФ, которые могут действовать на постоянной основе, они смогут накапливать и систематизировать данные об объектах недвижимости, что теоретически должно привести к росту качественной оценки. Так ли это будет на практике, покажет жизнь».

Что касается перемен в части оспаривания включения НДС в кадастровую стоимость объекта недвижимости, пока однозначного решения не принято.

Как рассказал Сергей Пивоварчик, 5 февраля 2020 года Верховный суд рассматривал дело ООО «АРТ ФОРМАТ» № 5-КА19-66 по жалобе Департамента городского имущества г. Москвы и Правительства г. Москвы.

Хотя на момент написания данной статьи мотивированное решение еще не готово, стоит все же отметить, что ВС РФ отменил решение апелляционной инстанции, которая исключила сумму НДС из рыночной стоимости, рассчитанной судебным экспертом, и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Возможно, это значит то, что Верховный Суд РФ пересмотрел свой подход к этому вопросу, и теперь исключить НДС в споре об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной будет проблематично, предполагает спикер.

Кроме того, в Москве появился новый апелляционный суд – Первый апелляционный суд общей юрисдикции, который не определился, какую позицию ему занять. Какой-то судейский состав придерживается позиции исключения НДС из рыночной стоимости, а другой, наоборот, увеличивает результаты оценки на сумму НДС, если в заключении эксперта указано: «без НДС».

– подводит итог Сергей Пивоварчик.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *