Какие объекты недвижимости относятся к торговым объектам

В соответствии с Требованиями Постановления №1273 от 19 октября 2017 года Правительства РФ меры по антитеррористической защищенности и Форма паспорта безопасности торгового объекта, утвержденные данным постановлением, распространяются только на торговые объекты (территории), которые включены в Перечень торговых объектов (территорий) подлежащих категорированию.

Перечень объектов торговли, подлежащих категорированию

Данный перечень определяется органом исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченным высшим должностным лицом субъекта РФ по согласованию с представителями территориальных подразделений МЧС, Росгвардии и ФСБ.

Какие объекты недвижимости относятся к торговым объектам

Другими словами, полномочий по идентификации и включению в перечень категорируемых объектов для того или иного объекта торговли даются главе администрации, субъекта, мэрии города, муниципального образования и т.п. Постановлением также определен порядок включения торговых объектов в указанный перечень категорируемых объектов. При этом стоит отметить, что перечень должен соответствовать определенной форме.

Какие объекты торговли включают в перечень категорируемых?

Решение о включении того или иного торгового объекта в перечень категорируемых происходит в течении 30 дней в отношении функционирующих торговых объектов (территорий) с момента утверждения Минпромторгом указанной формы. Либо в отношении вновь введенных в эксплуатацию торговых объектов в течение 30 дней со дня окончания необходимых мероприятий по его вводу в эксплуатацию.

При этом уполномоченный орган субъекта РФ в течении 1 месяца должен уведомить объект торговли о включении его в указанный перечень.

Перечень объектов

Объекты, подлежащие процедуре категорирования принадлежат организациям различного профиля деятельности, к ним могут относится: магазины, супермаркеты, торговые центры (ТЦ), рынки, ярмарки, аптеки и др.

Согласно Постановления Правительства РФ от 19 октября 2017 года № 1273 форму перечня объектов, подлежащих категорированию, определяет Министерство промышленности и торговли РФ в течении 3-х месяцев со дня вступления в силу данного постановления.

Данное постановление вступило в силу 31 октября 2017 года. Таким образом форма перечня объектов, подлежащих категорированию определена Минпромторгом РФ 31 января 2018 года.

После того, как перечень объектов сформирован, его утверждает высшее должностное лицо субъекта РФ.

Внимание. Перечня торговых объектов в открытом доступе нет!

⚠Стоит отметить, что данный перечень объектов торговли, подлежащих категорированию, будет иметь пометку «Для служебного пользования» — это означает, что этого документа нет в открытом доступе!

Что делать, если пришло уведомление о включении объекта в перечень категорируемых?

Получив уведомление о том, что магазин, универмаг, торговый центр или другой торговый объект, включен в перечень категорируемых, означает, что вам необходимо приступить к выполнению мероприятий, предусмотренных требованиями Постановления Правительства РФ от 19 октября 2017 года № 1273, такие как процедура категорирования и разработка паспорта безопасности торгового объекта (территории).

Требования постановления допускают, что не все объекты (территории) торговли будут включены в перечень торговых объектов. В отношении объектов торговли, которые не попали в перечень категорируемых, все мероприятия и порядок по антитеррористической защищенности объекта определяются его правообладателем.

Для многих торговых объектов (территорий), которые включены в перечень мест массового пребывания людей в соответствии с требованиями постановления Правительства РФ № 272 включение их в перечень торговых объектов будет означать, что имеющийся паспорт безопасности мест массового пребывания людей необходимо переделать по новым требованиям. Специалисты компании РосБезопасность по данному вопросу получили разъяснения от Минпромторга.

  • Категорирование торговых объектов (территорий)

Что такое Торговый объект | Суворов

  • Торговый объект – здание или часть здания, строение или часть строения, сооружение или часть сооружения, специально оснащенные оборудованием, предназначенным и используемым для выкладки, демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов с покупателями при продаже товаров.
  • Справочно: Отличие здания от сооружения.
  • Формулировка в соответствии –  Федеральный закон «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» от 28 декабря 2009 года № 381-ФЗ.

В целях главы 33 Кодекса к торговой деятельности на торговом объекте относятся следующие виды торговли:

  • торговля через объекты стационарной торговой сети, не имеющие торговых залов (за исключением объектов стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, являющихся автозаправочными станциями);
  • торговля через объекты нестационарной торговой сети;
  • торговля через объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы;
  • торговля, осуществляемая путем отпуска товаров со склада.

Объектом осуществления торговли в целях главы 33 Кодекса в отношении указанной торговой деятельности согласно пункту 4 статья 413 Кодекса признаются: здание, сооружение, помещение, стационарный или нестационарный торговый объект или торговая точка, с использованием которых плательщиком осуществляется вид деятельности, в отношении которого установлен сбор.

Какие объекты недвижимости относятся к торговым объектам в целях применения особого порядка определения налоговой базы как кадастровой стоимости

Одним из объектов недвижимости, в отношении которых может быть установлен особый порядок определения налоговой базы исходя из их кадастровой стоимости, является нежилое помещение, предназначенное либо фактически используемое для размещения торговых объектов (пп. 2 п. 1, пп. 2 п. 4, п. 5 ст. 378.2 НК РФ).

В связи с этим на практике возникает вопрос: какие именно объекты в данном случае следует понимать под торговыми:

  • те объекты, в которых ведется розничная (оптовая) торговля;
  • нежилые помещения (здания, строения), которые используются собственником при осуществлении деятельности в рамках любых договоров купли-продажи и через которые происходит реализация?

По нашему мнению, к торговым объектам может быть отнесена только первая категория зданий (помещений или площадей в них).

Поскольку Налоговый кодекс РФ не содержит понятия «торговый объект», нужно обратиться к отраслевому законодательству (п. 1 ст. 11 НК РФ).

Так, понятие торгового объекта дано в Федеральном законе от 28.12.2009 №381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации».

Это здание (строение, сооружение) или его часть, специально оснащенные оборудованием, которое предназначается и используется для выкладки и демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов с ними при продаже товаров (п. 4 ст. 2 Закона №381-ФЗ).

Из этого можно сделать следующий вывод: здания (помещения, площади в них), через которые происходит реализация в рамках договоров купли-продажи, могут быть признаны торговыми объектами в целях пп. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, только если они соответствуют характеристикам торгового объекта, закрепленным в Законе N 381-ФЗ.

Возможно ли признать недвижимостью торговый павильон — Правовед.RU

424 юриста сейчас на сайте

Мы — ваш онлайн-юрист

Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький. Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.

Проконсультироваться

Здравствуйте! возможно ли признать недвижимостью торговый павильон. если:1. есть действующий договор аренды с городом на размещение торгового павильона. 2. К зданию подключено водоснабжение и проведена канализация, и есть действующие договора на оказания соответствующих услуг.

Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Ответы юристов (3)

  • 9,6рейтинг
  • 8543отзыва
  • эксперт

договор аренды с городом на размещение торгового павильона. 2. К зданию подключено водоснабжение и проведена канализация, и есть действующие договора на оказания соответствующих услуг.

Виктория

Виктория, добрый день! Наличие договора и подключенные коммуникации никаким образом не влияют на статус торгового павильона. При определении объекта как движимого или недвижимого имущества надо исходить определения недвижимости, содержащегося в ст. 130 ГК РФ.

В частности к недвижимому имуществу относится  все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Но если у Вас цель получить права на земельный участок в аренде то будет иметь значение в первую очередь вид разрешенного использования и условия договора аренды. 

  • 9,1рейтинг
  • 2590отзывов
  • эксперт

Здравствуйте, Виктория!

Понятия движимого и недвижимого имущества содержатся в ст. 130 ГК РФ Однако, в данной норме не установлен конкретный перечень таких объектов, а указан лишь общий критерий отнесения имущества к недвижимости.

В частности, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей.

То есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. http://areopag2002.ru/kriterii…

На практике для отнесения объекта к недвижимому имуществу учитывается несколько обстоятельств: наличие фундамента, конструктивные особенности объекта в целом, вид разрешённого использования земельного участка, на котором расположен объект, являются ли подведённые к нему коммуникаци постоянными или временными. Кроме того, имеет значение тот факт, создавался ли объект изначально как постоянный, то есть требовалось ли разрешение на строительство при его возведении.

  • Доброго времени, Виктория!
  • Дополню консультацию коллег…
  • Для строительства павильона на своем участке (аренда тоже подходит) Вы не должны получать разрешение на строительство, в силу ст.51 ГрК РФ: 

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае  2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

Градостроительный кодекс не дает определение понятию «строение (сооружение) вспомогательного использования».

При этом согласно статье 1 ГрК строения и сооружения, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, относятся к объектам капитального строительства. Посмотрите письмо от 27 января 2016 г.

N 14-00484/16 :http://rulaws.ru/acts/Pismo-FG… здесь речь идет даже о заборе, как об объекте недвижимости

Т.е. Ваш павильон должен быть стационарным, имеющим заглубленный фундамент, только при таких признаках его можно будет отнести к объекту недвижимости…

Читайте также:  Подоходный налог (НДФЛ) с продажи квартиры в 2018 - 2019 годах

Объекты торговли

Непосредственным объектом торговых операций является товар. Объекты торговли, их свойства и показатели определяются в п. 4 гл. 2 Государственного стандарта «Торговля. Термины и определения». Согласно этому стандарту товаром является любая вещь, не ограниченная в обороте, свободно отчуждаемая и переходящая от одного лица к другому по договору купли-продажи.

Госстандарт подразделяет общее понятие «товар» на товары народного потребления и товары производственного назначения. Товары народного потребления (ТНП) – это «…товары, предназначенные для продажи населению с целью личного, семейного, домашнего использования, не связанного с предпринимательской деятельностью».

Товарами производственного назначения являются согласно определению «…товары, предназначенные для продажи юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям с целью их использования в хозяйственной деятельности».

Таким образом, объектом оптовой торговли являются товары производственного назначения, тогда как товары народного потребления – это объект розничной торговли.

Хотя в примечании к определению товаров производственного назначения как пример приводятся строительно-дорожная техника, транспортные машины общего пользования, технологическое оборудование, топливно-сырьевые товары и иное, мы можем сделать вывод, что один и тот же товар может являться как товаром народного потребления, так и товаром производственного назначения в зависимости от цели его приобретения (а следовательно, и от способа продажи). Как пример можно привести персональный компьютер. Если он приобретается потребителем для собственных нужд, его можно классифицировать как товар народного потребления. Однако аналогичный компьютер, приобретенный фирмой для установки в бухгалтерии и ведения бухгалтерского учета, по всей видимости, будет относиться к товарам производственного назначения.

В свою очередь, товары подразделяются на классы, группы, виды и разновидности.

Класс товаров – это совокупность товаров, имеющих аналогичное функциональное назначение. Это, например, культтовары, швейные товары, автотранспортные средства и т. п.

Группой товаров называется совокупность товаров определенного класса, обладающих сходным составом потребительских свойств и показателей. Группами товаров являются, например, обувь, хлебобулочные изделия, постельное белье.

Совокупность товаров определенной группы, объединенных общим названием и назначением, называется видом товаров. Примером вида товаров могут быть столы, холодильники, сыры и т. д.

И, наконец, разновидность товаров – это совокупность товаров определенного вида, выделенных по ряду частных признаков. Конкретная разновидность товаров – это товары одной модели, артикула, марки, сорта.

Исходя из вышеуказанных определений можно классифицировать, допустим, пачку нежирного творога высшего сорта следующим образом: класс – продукты, группа – молочные продукты, вид – творог, разновидность – высший сорт.

Вот еще несколько определений, относящихся к товару как к объекту торговли.

Ассортимент товаров – набор товаров, объединенный по какому-либо одному или совокупности признаков. В отношении ассортимента товаров применяются такие термины, как «промышленный» (или «производственный»), «торговый», «простой», «сложный», «укрупненный» и «развернутый».

Промышленный ассортимент – это ассортимент товаров, вырабатываемый отдельным предприятием или отраслью промышленности.

Ассортимент товаров, представленный в торговой сети, называется торговым ассортиментом. Часть торгового ассортимента товаров, который постоянно должен быть в продаже, называется ассортиментным перечнем товаров.

Если ассортимент представлен видами товаров, классифицируемыми по трем и менее видам, он называется простым. Соответственно, если товары классифицируются более чем по трем признакам, то такой ассортимент товаров называется сложным.

Товары, объединенные по общим признакам в определенные совокупности (т. е. классы, группы, виды), образуют укрупненный (или групповой) ассортимент. Более подробный ассортимент, представленный конкретными разновидностями товаров, называется развернутым (или внутригрупповым).

При анализе ассортимента товаров используются такие категории, как показатель и структура ассортимента. Показатель – это количественная характеристика свойств (одного или нескольких) ассортимента товаров. Структура ассортимента, как правило, выражается в процентах и характеризует соотношение выделенных по определенному признаку совокупностей товара в наборе.

Любой торговой организации (как и любому покупателю) неизменно приходится сталкиваться с такими понятиями, как качество и потребительские свойства товара.

Особенно часто это происходит, когда речь идет об оприходовании и возврате (в последнем случае вопрос о качестве товара нередко является ключевым).

Чтобы по возможности избегать разногласий, возникающих между продавцом и покупателем в связи с качеством товара, необходимо четко представлять себе, что же подразумевается под этими понятиями.

Согласно опять же Госстандарту «Торговля. Термины и определения» под качеством товара понимается совокупность потребительских свойств товара. Потребительским свойством товара называется свойство, проявляющееся при его использовании потребителем в процессе удовлетворения потребностей».

Следовательно, если при использовании товара по назначению нарушается одно или несколько его потребительский свойств, такой товар можно признать некачественным.

Кроме того, при определении качества может быть использована и количественная характеристика одного или нескольких потребительских свойств товара, которая рассматривается применительно к условиям его потребления (использования). Эта характеристика называется потребительским показателем качества товара.

Таким образом, говоря о качестве товара, мы не можем считать, что товар является либо качественным, либо абсолютно некачественным, т. е. непригодным к использованию по прямому назначению. Незначительное нарушение одного или нескольких потребительских свойств может и не привести к невозможности использования товара.

Так, например, если в холодильнике неисправен патрон лампочки, это, безусловно, является дефектом, но не мешает использованию холодильника по прямому назначению.

Для бухгалтерского учета в торговле крайне важно, как определяет товар НК РФ. Пункт 3 ст. 38 гл. 7 НК РФ говорит, что товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

В целях регулирования отношений, связанных с взиманием таможенных платежей, к товарам относится и иное имущество, определяемое Таможенным кодексом РФ. Определение, даваемое товару Госстандартом «Торговля.

Термины и определения», не противоречит определению НК РФ.

Однако для случаев, связанных с взиманием таможенных платежей, НК РФ принимает определение, которое дает товару Таможенный кодекс РФ. Пункт 1 ст. 11 гл.

1 Таможенного кодекса использует понятие «товар» в следующем значении: товары – любое перемещаемое через таможенную границу движимое имущество, а также перемещаемые через таможенную границу отнесенные к недвижимым вещам транспортные средства.

Транспортные средства, указанные в подп. 5 п. 1 ст. 11 Таможенного кодекса РФ, к товарам не относятся.

К транспортным средствам, не подпадающим под определение товара, согласно НК РФ относятся любые морское (речное) судно (включая самоходные и несамоходные лихтеры и баржи, а также судно на подводных крыльях), судно на воздушной подушке, воздушное судно, автотранспортное средство (включая прицепы, полуприцепы и комбинированные транспортные средства) или единица железнодорожного подвижного состава, которые используются в международных перевозках для платной перевозки лиц либо для платной или бесплатной промышленной или коммерческой перевозки товаров, а также их штатные запасные части, принадлежности и оборудование, содержащиеся в их штатных баках горюче-смазочные материалы и топливо, если они перевозятся вместе с транспортными средствами.

Итак, объектом торговли является товар. Но товар должен где-то храниться и продаваться. Существуют определенные требования к хранению, транспортировке и условиям продажи, различающиеся в зависимости от видов и групп товаров.

Эти требования обусловливаются как необходимостью максимальной сохранности товара и его потребительских свойств, так и обеспечением интересов потребителей, а также условий труда сотрудников торговых организаций, соблюдения их прав и обязанностей и безопасности граждан.

При хранении товаров необходимо учитывать такие показатели, как температура и влажность воздуха, возможность совместного хранения различных групп товаров. При реализации товаров в розничной торговой сети учитывается также площадь торговых помещений. Кроме того, любое помещение должно соответствовать нормам пожарной безопасности и санитарным нормам.

Еще в 1982 г., а точнее 25 июля 1982 г., был принят приказ Минторга РСФСР № 176 «О введении в действие Номенклатуры типов магазинов и общедоступных предприятий общественного питания, Методических указаний по составлению перспективных планов (схем) развития и размещения этой сети». Текст приказа официально опубликован не был.

И хотя приказ этот опирался еще на центральное планирование и предназначался, скорее, для строительных организаций, ссылки на приложения к нему встречаются до сих пор. В частности, для торговли алкогольной продукцией с содержанием этилового спирта более 12 % необходимо наличие торгового зала.

Законодательно понятие «торговый зал» не определено, поэтому согласно Инструкции по заполнению форм государственной отчетности № 7-торг (розница) «Отчет о наличии торговой сети» № 104, утвержденной постановлением Госкомстата России 22 июля 1992 г., торговым залом считается часть торговой площади магазина, на которой осуществляется продажа товара.

А вот при определении размера торгового зала, необходимого для торговли алкогольными напитками, местные власти могут ссылаться в качестве рекомендации на вышеупомянутый приказ № 176. На основании этого приказа площадь торгового зала для торговли алкоголем не должна быть менее 10 кв. м.

Не имеет смысла приводить здесь все нормативы, так как приказ носит рекомендательный характер, но он может являться отправной точкой при определении конкретных нормативов площадей торговых залов и магазинов.

Торговые точки могут очень различаться по метражу, ассортименту, способу обслуживания покупателей. Приведем некоторые наиболее часто встречающиеся определения, применяемые к торговым структурам.

Имущественный комплекс, который используется предприятием торговли для оказания торговых услуг, а также для купли-продажи товаров, называется торговым предприятием. В повседневной жизни мы постоянно сталкиваемся с такими понятиями, как «магазин», «рынок», «павильон» и т. д.

В чем же их различие? Как отличить маленький магазинчик от большого торгового павильона? Магазин – это здание (или часть здания), специально оборудованное для продажи товаров и оказания услуг покупателям.

Читайте также:  Особенности анализа консолидированной отчетности

Магазин должен быть обеспечен не только торговыми, но и административно-бытовыми и подсобными помещениями, а также помещениями, приспособленными для приема и хранения товара, а при необходимости – для подготовки товара к продаже. В мелкорозничную торговую сеть включаются, как правило, палатки, павильоны и киоски.

Торговый павильон, так же как и магазин, имеет торговый зал и помещения для хранения товаров. Строение, которое определяется как павильон, рассчитано на одно или несколько рабочих мест.

Киоск отличается от павильона тем, что может быть рассчитан только на одно рабочее место и не имеет торгового зала и специальных помещений для хранения товара. Ларек или палатка даже не являются строением. Это сборно-разборная конструкция без торгового зала, но оснащенная прилавком.

Палатки могут быть рассчитаны на одного или нескольких продавцов, непосредственно на их рабочих местах хранится товарный запас, необходимый для нормальной работы в течение 1 рабочего дня. Можно еще упомянуть такие распространенные термины, как «торговый центр», «рынок» и «ярмарка». Торговый центр – это комплекс торговых предприятий, имеющих универсальный ассортимент товаров и услуг. Планируется, строится, а затем и управляется торговый центр как единое целое. Кроме того, на территории торгового центра обязательно имеется стоянка для автомашин.

Организация, которая самостоятельно может не заниматься торговой деятельностью, но создает условия для ведения торгов на основе договоров купли-продажи, – это всем нам хорошо известный рынок.

Тематические (профильные) и сезонные ярмарки приобретают свою былую популярность. Ярмарки могут быть как оптовыми, так и розничными. Любая ярмарка является самостоятельным рыночным мероприятием, которое организуется в определенном месте и на установленный срок.

Ярмарки доступны для всех покупателей. В качестве продавцов на ярмарках выступают, как правило, товаропроизводители.

Оптовые (профильные, тематические) ярмарки являются хорошим средством для заключения новых договоров поставки и формирования хозяйственных связей на различных уровнях. Розничные ярмарки – это прежде всего способ познакомить рядовых потребителей со своей продукцией.

Граждан подобные ярмарки привлекают возможностью приобрести большой ассортимент товаров в одном месте, а также ценами, которые, как правило, ниже, чем на постоянно действующих торговых предприятиях.

Наиболее распространенное торговое предприятие – магазин. Как уже говорилось выше, он включает в себя ряд помещений, имеющих различное назначение. Правильное распределение и учет площадей этих помещений важнее, чем кажется на первый взгляд.

Торговые организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся плательщиками единого налога на вмененный доход, уже убедились в этом.

Поэтому посмотрим, как именно определяются те или иные помещения магазина в зависимости от способа их использования с точки зрения терминологии.

Часть помещения магазина, предназначенная для размещения управленческого аппарата магазина, а также включающая в себя бытовые помещения, называется административно-бытовыми помещениями.

К этой части не относятся помещения, где располагаются службы, предназначенные для выполнения работ по техническому обслуживанию торгово-промышленного оборудования и рабочих мест. Эти помещения называются техническими.

Торговое помещение магазина включает в себя торговый зал и помещения для оказания услуг. Основная часть торгового помещения магазина, предназначенная для обслуживания покупателей, – это торговый зал.

Нередко под подсобными помещениями понимают все, что не является торговым помещением. На самом деле подсобные помещения предназначены для размещения вспомогательных служб и выполнения работ по обслуживанию технического процесса.

Что касается складских помещений, то в магазинах существуют специально оборудованные помещения, предназначенные для приема, хранения и подготовки товаров к продаже. Непосредственно складскими обычно называются специально оборудованные изолированные помещения основного производственного, подсобного и вспомогательного назначения предприятия оптовой торговли.

Площадь всех торговых помещений называется торговой площадью магазина. Площадь торгового зала складывается из установочной площади, т. е.

площади, занятой оборудованием для выкладки и демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов, контрольно-кассовых узлов (это часть площади торгового зала, специально оборудованная для расчетов с покупателями за товары в зонах самообслуживания, в пределах которой сосредоточено более одной контрольно-кассовой машины), площади рабочих мест продавцов, площади проходов для покупателей. Все помещения магазина вместе складываются в общую площадь магазина. Существует также экспозиционная (или демонстрационная) площадь магазина, которая включает в себя суммарную площадь всех горизонтальных, вертикальных и наклонных плоскостей торгового оборудования, которые используются для демонстрации и показа товаров в торговом зале. Этот вид площади, естественно, не включается в общую площадь магазина и ее части.

Существуют также определенные требования и к информации, которую продавец обязан довести до покупателя (информация о товаре здесь в виду не имеется). Согласно постановлению Правительства РФ от 19 января 1998 г.

№ 55 «Об утверждении Правил продажи отдельных видов товаров, Перечня товаров длительного пользования, на которые не распространяется требование покупателя о безвозмездном предоставлении ему на период ремонта или замены аналогичного товара, и Перечня непродовольственных товаров надлежащего качества, не подлежащих возврату или обмену на аналогичный товар других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации» «…продавец обязан довести до сведения покупателя фирменное наименование (наименование) своей организации, место ее нахождения (юридический адрес) и режим работы, размещая указанную информацию на вывеске организации».

К вновь открываемому предприятию торговли в зависимости от его профиля, предполагаемого ассортимента товаров, формы торговли и многих других факторов предъявляются различные требования.

Эти требования, устанавливаемые в том числе и местными органами власти, имеющими соответствующие полномочия, неодинаковы в разных регионах, поэтому привести их в этой книге для каждого конкретного случая не представляется возможным.

Классификация объектов коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости обширен и для более легкого и быстрого получения информации об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения была создана классификация коммерческих объектов недвижимости.

С помощью такой классификации арендаторы могут более профессионально оценить помещение и свои требования к нему, а девелоперы — получить описание необходимых качеств современного офисного здания для дальнейшего развития любого объекта.

К сожалению, любая классификация носит условный характер и не отменяет необходимости учитывать индивидуальные особенности объекта и прочие нюансы. К тому же для того, чтобы отнесение той или иной недвижимости к соответствующему классу имело смысл, участники рынка должны четко понимать, на каком основании и по какому принципу это делается.

Безусловно, обеспечить единый подход при составлении классификации невозможно, и поэтому риэлторы, девелоперы и консультанты часто создают свои классификации для тех сегментов рынка, в которых они работают, или адаптируют западные системы стандартов к российским условиям.

Сегментирование коммерческой недвижимости

Недвижимость можно классифицировать по разным признакам: по назначению, по целям владения, по степени специализации, по видам собственности, по степени готовности к эксплуатации.

Так, в 90-х годах уже прошлого века эксперты предложили так называемую «укрупненную» классификацию объектов недвижимости. По ней вводился термин искусственные объекты. Сюда предлагалось причислять специальные здания и сооружения:

  • лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
  • учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
  • культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
  • специальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.
  • Общепринятая классификация коммерческих объектов недвижимости, которой стараются придерживаться участники рынка недвижимости, делит все здания и помещения на сегменты — офисной, торговой и складской недвижимости. В каждом из сегментов выделяются классы и даже подклассы. Здесь оговоримся: четкого понимания классности объектов как не было так и нет.

    Офисная недвижимость преобладает в структуре рынка коммерческой недвижимости. Например, если брать период с 2007 по 2011 гг.

    , то за четыре года она сократилась почти на 12 процентных пунктов, за счет более динамичного увеличения предложения торговых и складских площадок. По прогнозам специалистов, в 2012-2013 гг.

    объем предложения офисных площадок, который пока не покрывает спрос, будет расти увеличивающимися темпами, хотя не так динамично, как два других сегмента рынка.

    На втором месте в структуре рынка коммерческой недвижимости находится складская недвижимость. Ее доля за четыре года практически не изменилась.

    Сегмент торговой недвижимости – самый динамичный в структуре рынка коммерческой недвижимости. Основной тенденцией 2007-2011 гг. стала его децентрализация. Высокая динамика увеличения объема предложения торговых площадок обусловлена высоким спросом на площади в торговых центрах, а также самой высокой ставкой капитализации по сравнению с остальными сегментами коммерческой недвижимости.

    Офисные помещения

    До недавнего времени основной классификацией офисных площадей было деление их на три (А, В ,C) или четыре класса (плюс D).

    Объекты класса «А» — это современные бизнес-центры, построенные по проекту известного архитектора девелопером с отличной репутацией и определенным опытом работы в данной области.

    Читайте также:  Как налоговая завышает вам пени… и другие интересные новости за неделю (29.10.2018–02.11.2018)

    Помещения в таких зданиях отличаются оптимальными планировочными решениями и высоким качеством отделки. Само здание оснащено новейшими инженерными системами, решением всех вопросов по его эксплуатации занимается профессиональная управляющая компания.

    Для арендаторов создана развитая инфраструктура, подземный паркинг предполагает наличие как минимум одного машино-места на 60 кв.м. арендуемых площадей.

    Для офиса класса «В» значимо, чтобы там был сделан хороший ремонт, существовала круглосуточная охрана и производился контроль доступа в помещения, а также чтобы исправно функционировали службы управления объектом.

    Класс «С» объединяет здания бывших НИИ, гостиниц, учебных заведений и другие административные объекты, помещения на первых этажах и в подвалах жилых домов. Как правило, все бытовые вопросы, в том числе касающиеся охраны, арендаторы решают сами.

    Присвоение бизнес-центру класса, обозначаемого совокупностью символов «ABC», обозначает, что этот объект по местоположению относится к классу «А», по типу и техническому уровню здания – к классу «С», по уровню управляющей компании – к классу «В», но при этом интегральный класс объекта – «С».

    При неполном соответствии здания указанным характеристикам в пределах каждой из категорий определенного класса, допускается рассмотрение альтернативы преимуществ здания и возможное отнесение его к этому классу в случае подтверждения возможной равноценности характеристик.

    Присвоенные классы могут изменяться. По мере строительства новых офисных центров класса «А» и устаревания существующих офисных центров им может быть присвоен более низкий класс, например не «В», а «С», или, наоборот, по мере модернизации здания класс бизнес-центра может стать выше.

    Если наряду с «С» выделяется еще и класс «D», то основная разница между ними заключается в качестве помещений, используемых под офисы, наличии в них хотя бы косметического ремонта. К классу «D» иногда относят все подвалы зданий.

    Новая система стандартов

    В 2011 году ведущие российские консалтинговые компании анонсировали новую систему стандартов для офисной недвижимости. При этом в расчет принимали только качественные офисные площади, подразделяемые на три класса: «А», «В», «В+».

    Главное отличие новой классификации — в более структурированных критериях оценки. Все параметры поделены на группы, в каждой из которых есть определенный набор обязательных и желательных характеристик. Например, для класса А необходимо соответствие объекта таким требованиям:

  • наличие центральной системы управления зданием;
  • возможности устанавливать индивидуальный климатический режим для каждого офисного блока;
  • современные системы пожарной безопасности;
  • высококачественные скоростные лифты ведущих мировых производителей;
  • два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора;
  • современные системы безопасности и контроля доступа в здание;
  • высота потолков не менее 2,7–2,8 м;
  • планировка этажа открытая;
  • шаг колонн не менее шести метров.
    • Сюда можно добавить возможность установки полноценного фальшпола, качественную и презентабельную отделку помещений общего пользования, входной группы и фасада, хорошее расположение, отсутствие рядом объектов, оказывающих негативное влияние на его имидж, удобный подъезд к зданию и его транспортная доступность, подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с внутренним переходом к дому.
    • Здания класса «В+» должны отвечать как минимум десяти обязательным и восьми факультативным из вышеперечисленных требований, а для категории «В» будет достаточным наличие шести обязательных и восьми факультативных параметров.

    Торговая недвижимость

    В сегменте торговых центров России до сих пор не принято единой классификации, адаптированной под российские условия. Поэтому для классификации торговых центров российские аналитики предпочитают использовать европейскую классификацию. В основе этой классификации лежат:

  • величина торговых площадей;
  • зона охвата торгового центра;
  • состав арендаторов;
  • специфика продаваемых товаров.
  • Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определяются составом арендаторов и размером торговой зоны. Разработка архитектурно-планировочных решений, а также сдача площадей торгового центра в аренду – брокеридж — проводятся на основании концепции торгового центра. Концепция торгового центра должна отражать:

  • целевые группы покупателей («портрет покупателя»);
  • тип торгового центра;
  • состав арендаторов («якоря», «мини-якоря», сопутствующие).
    1. Согласно европейской классификации, выделяют 4 вида торговых центров:
  • микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center);
  • окружной торговый центр (Community Shoping Center);
  • региональный центр (Regional Center);
  • суперрегиональный центр (Super Regional Center).
  • Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т. п.) и оказывает бытовые услуги, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей торговой зоны центра.

    В микрорайонном торговом центре «якорем» служит супермаркет, к другим значимым арендаторам в этом центре относятся аптека и универсальный магазин.

    Часто центры, не включающие в себя супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонных торговых центров.

    Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все присущие ему функции, составляет около 5000 кв.м., но в принципе она может составлять от 3000 до 10000 кв.м.

    Окружной торговый центр — промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, в то время как некоторые окружные могут стать региональными.

    Типичная торговая площадь окружного торгового центра — примерно 15000 кв.м., но в целом она может составлять от 10000 до 30000 кв.м. Он, как правило, обслуживает население в 10—20 минутах езды от него.

    Площадь регионального центра составляет 40000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30000 до 100 000 кв.м. Обычно такой центр включает в себя: молл, крытую торговую галерею с искусственным климатом, модные товары. Число «якорей» от двух — на 50—70% площадей. Зона охвата такого ТЦ находится в диапазоне 9—27 км.

    Типичная площадь суперрегионального торгового центра составляет 80000 кв.м., при этом она может варьироваться от 50000 до более чем 200 000 кв.м. Такой центр аналогичен региональному по размеру, но разнообразнее по ассортименту товаров.

    Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50—70% всех арендопригодных площадей. Региональные и суперрегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг.

    Они не отличаются по своим функциям, различие состоит только в силе привлечения покупателей.

    Подтипы торговых центров

    Выделяют и типы торговых центров. Их множество: специализированный торговый центр (Spiciality Shopping Center), фестивальный (Festival Center), пауэр центр (Power Center), аутлет центр (Outlet Center), торговый центр моды (Fashion Center), дискаунт-центр (Off-price Center), торгово-развлекательный центр (Retail – entertainment Center) и т.д.

    То есть название торгового центра зависит от его назначения или видов предлагаемых в нем товаров и услуг. В любом случае, даже если принимать во внимание различные вариации, основной состав арендаторов определяет тип торгового центра.

    Размеры самого здания и участка, на котором оно расположено, планировка торгового центра лишь частично определяют тип торгового центра.

    Производственно-складские помещения

    Для классификации складских помещений сегодня в основном применяют две системы стандартов.

    Первая предлагает распределять объекты складской недвижимости по четырем классам «А», «В», «С», «D», причем, в категориях «А» и «В» есть два подкласса (А и А+, В и В+).

    В соответствии со второй также выделяют четыре класса (А, В, С, D), однако здесь существует тщательная детализация, в результате чего категории выглядят так: «А1», «А2», «В1», «В2», «С1», «С2», «D».

    Обе системы базируются на одних и тех же принципах, отличаясь лишь набором характеристик, необходимых для отнесения объекта к тому или иному подклассу.

    В обеих классификациях отличительной чертой складского помещения самого высокого уровня является новизна постройки здания. Расположение, отделка и оборудование таких объектов должны отвечать следующим требованиям:

  • близость основных транспортных артерий;
  • возможность адаптации под любые виды товара;
  • высокая скорость оборота;
  • гарантия сохранности грузов.
  • Площади, относящиеся к следующему подклассу, могут быть полностью реконструированными с применением современных материалов и технологий. К таким помещениям подходят практически с той же меркой, что и к складским комплексам категорий «А+» и «А1», за исключением местоположения (они часто находятся в черте города, в промзонах и испытывают проблемы, связанные с транспортной доступностью).

    В класс «В» включены объекты, возведенные в доперестроечный период.

    К классу «С» относят бывшие производственные помещения, автобазы и другие объекты, изначально не приспособленные под склады.

    Класс «D» — это здания, которые не были созданы для складирования чего бы то ни было: гаражи, подвалы, бомбоубежища, ангары, сельскохозяйственные постройки. Специфика подобных помещений делает нецелесообразной их модернизацию или реконструкцию.

    Гостиничная недвижимость как коммерческая стоит особняком.

    Гостиничный сегмент становится более привлекательным для инвесторов как вследствие снижения доходности в других сегментах, так и за счет предоставления городом льгот для гостиничных проектов. Здания гостиниц эксперты делят по «звездам». Раздача же «звезд» напрямую зависит от класса гостиничных номеров – люкс, полулюкс и т.д.

    Однако споры о том, считать ту или иную гостиницу четырехзведочной или пяти в среде экспертов гостиничной отрасли не утихают. Российский гостиничный комплекс весьма разнороден и в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости гостиницы (особенно международные сетевые) практически никогда не идут на открытое снижение расценок на номера.

    Такова особенность этого рынка по сравнению с офисными или торговыми комплексами.

    Оставьте комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *