Если ремонт оплатил арендатор, то физическое лицо – арендодатель само должно заплатить НДФЛ

Множество людей по тем или иным причинам сталкиваются с арендой жилья: кто-то в качестве того, кто это жилье сдает, то есть арендодателя, а кто-то в качестве того, кто такое жилье снимает, то есть арендатора. Именно по этой причине вопросы, касающиеся данной темы, а в частности налогового регулирования подобных отношений, стали такими актуальными.

Налоговый вычет при аренде жилья: миф или реальность?

Все чаще и чаще на просторах интернета и в средствах массовой информации ведутся дискуссии на тему налогового вычета, предоставляемого арендатору при съеме жилья. Обсуждения эти небезосновательны и имеют серьезную почву. Но обо всем по порядку.

Если ремонт оплатил арендатор, то физическое лицо – арендодатель само должно заплатить НДФЛ

Итак, арендные отношения, в большинстве случаев, являются основанием для получения прибыли одной стороной, то есть арендодателем.

Согласно законодательству Российской Федерации, часть полученной прибыли, в качестве подоходного налога, необходимо платить государству.

Однако огромный процент людей, сдающих жилье в аренду, не отражают в декларациях этот доход и, соответственно, не платят налог. В соответствие с этим рынок аренды жилья относят к «теневому рынку».

Именно это стало главной причиной для принятия мер государством по урегулированию данного сегмента рынка.

Министерство Строительства наряду с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию предлагают предоставить налоговый вычет при аренде жилья для арендатора.

Это, как полагается, должно повысить желание людей, арендующих жилье, официально оформить сделки, а, следовательно, вывести недобросовестных арендодателей вывести из «тени».

На сегодняшний день, получить такой вычет нельзя, но активно идет процесс подготовки законопроекта.

Процесс возврата части денег за арендную плату

Главным условием для того, чтобы получение налогового вычета за арендную плату стало реальным, является официальное оформление арендной сделки.

То есть должен быть заключен официальный договор, включающий в себя информацию о сторонах сделки, о размере арендной платы и о других немаловажных условиях аренды.

Помимо договора аренды для уменьшения размера НДФЛ необходимы следующие документы:

  1. справка 2-НДФЛ, подтверждающая наличие у арендатора заработной платы, с которой он уплачивает подоходный налог с физических лиц;
  2. заполненная декларация 3-НДФЛ;
  3. документ, который подтверждает оплату за аренду, то есть чек или расписка;
  4. заявление на получение вычета.

С таким пакетом из 5 документов съемщику жилья нужно обратиться в налоговый орган, где инспектор проведет их проверку и, в случае соответствия всех документов действительности, подтвердит вычет и осуществит его в установленный законом срок.

Разумеется, что в случае такого обращения арендатора, налоговые службы получают необходимую информацию о человеке, сдающем жилье в аренду, которая позволит определить отражает ли последний этот вид дохода в декларации и платит ли с него налог.

Положительные и отрицательные моменты по налоговому вычету при аренде жилья

Если ремонт оплатил арендатор, то физическое лицо – арендодатель само должно заплатить НДФЛ

Что касается стороны, которая арендует дом или квартиру, то найти минусы для нее не удается. Одним большим плюсом является возможность уменьшить затраты.

Когда речь идет об арендодателе, то в первую очередь на ум приходит возникновение расходов, в качестве налога, а дополнительные расходы являются минусом в любом деле для каждого человека. Однако рассуждая подобным образом, имеет смысл задуматься о плюсах, которые как ни странно существуют и для этой стороны:

  • в первую очередь, официальная регистрация арендных отношений избавляет от неожиданного съезда арендаторов;
  • гарантирует сохранность имущества в надлежащем виде;
  • гарантирует ремонт квартиры за счет лица, снимающего жилье, в случае необходимости;
  • гарантирует полную оплату согласно договору.

Если при аренде жилья имеется официальный договор, то в случае необходимости арендодатель может обратиться в суд для установления справедливости, тогда, как без подобного договора оснований для такого обращения не будет.

Также официальная сдача жилья в аренду поможет избежать неприятностей, предусмотренных законодательством при неуплате налогов. Недобросовестный арендодатель может навлечь на себя немалые штрафы, а в случае больших размеров неуплаченных налогов и вовсе лишиться свободы до 5 лет.

Если говорить о государстве, то расходы, которые оно понесет в результате реализации подобной идеи, не идут ни в какое сравнение с объемами, пополнения казны за счет уплаты всеми арендодателями жилых помещений соответствующего налога.

Предоставление налогового вычета: сколько может сэкономить арендатор?

Предполагается, что максимальная сумма, с которой наниматель сможет получить вычет за аренду жилого помещения, будет равняться 390 тысячам рублей за 1 календарный год.

В случае если условия вычета при аренде жилья не изменят в будущем, то он будет аналогичен другим налоговым вычетам. Для наглядности приведем пример.

Предположим, что физическое лицо арендует квартиру за ежемесячную оплату в размере 25 тысяч рублей, а его официальная заработная плата, с которой он оплачивает НДФЛ, равна 50 тысячам рублей.

Итак, 50 000 * 13% = 6 500 рублей – это сумма подоходного налога, которую каждый месяц арендатор уплачивает в казну. За год он уплачивает в казну 6 500 * 12 = 78 000 рублей.

Налоговая база при этом равна 50 000 * 12 = 600 000 рублей.

За аренду жилья в соответствующем году арендатор заплатил27 000 * 12 = 324 000 рублей. Так как эта сумма меньше предполагаемой максимальной суммы, с которой физическое лицо может получить налоговый вычет за аренду жилья, то арендатор в данном случае может учитывать расходы за аренду жилья в полном объеме.

Для определения суммы компенсации далее необходимо сумму, выплаченную за аренду жилья за год умножить на налоговую ставку, которая равна тринадцать процентам: 324 000 * 13% = 42 120 рублей.

Таким образом, арендатор в вышеописанной ситуации может, в случае принятия подобного закона, компенсировать сумму за аренду жилья в размере 42 120 рублей. Срок получения такого вычета предположительно будет не более 4 месяцев со дня предоставления в налоговую службу соответствующих документов, подобно срокам других налоговых вычетов.

Как арендодателю уменьшить размер подоходного налога?

Арендаторможет зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и перейти на упрощенную систему налогообложения. Эта схему предусматривает 2 налоговые ставки на выбор предпринимателя:

  • 6% – в этом случае налоговой базой, то есть суммой, облагаемой налогом, считается доход налогоплательщика;
  • 15% – в этом случае налоговой базой являются доходы предпринимателя за вычетом его расходов.

Ставка налога во втором случае больше за счет уменьшения налогооблагаемой суммы. Однако индивидуальному предпринимателю, занимающемуся арендой жилого помещения, выгоднее будет выбрать первый вариант, так как предпринимательские доходы в этом виде деятельности невелики.

Арендодателю платить 6% естественно выгоднее, чем платить 13%, однако при выборе системы налогообложения нужно учесть, что в качестве индивидуального предпринимателя необходимо вносить взносы в пенсионные и социальные фонды, которые с каждым годом растут. Также вместо декларации, такому предпринимателю придется сдавать отчетность в налоговый орган на регулярной основе.

Нюансы арендных отношений

В завершение темы важно выделить несколько нюансов, которые необходимо знать каждому:

  • возможен вычет по коммунальным платежам, в случае, когда они включены в сумму арендной платы;
  • если арендодатель сдает более 2 квартир или домов, то, скорее всего ему придется регистрироваться в качестве индивидуально предпринимателя, так как такая деятельность может быть расценена, как незаконная предпринимательская деятельность;
  • вычет на сегодняшний день можно получить только с аренды нежилого помещения;
  • в некоторых случаях подоходный налог за сдачу жилья в аренду оплачивает арендатор в качестве налогового агента, если подобное условие прописано в договоре.

Подводя итоги вышеизложенного, важно еще раз отметить, что на сегодняшний день невозможно получить налоговый вычет за аренду жилого помещения.

Несмотря на то, что данная тема обсуждается очень активно, на данный момент не существует даже законопроекта, идет лишь процесс его подготовки.

Обусловлено это тем, что многие политики считают, что важнее стимулировать граждан на приобретение собственного жилья, путем увеличения вычетов и других льгот в данной отрасли, нежели тратить деньги на стимулирование рынка аренды жилья.

Аренда недвижимости у физического лица | Учет коммунальных расходов в налоговом учёте — Эльба

Главная справочная   /  Бизнес‑будни  /

Все статьи по теме

  • Как создать реквизитку в Эльбе
  • Нужен ли офис для ИП и ООО? Разбор для начинающих
  • Зачем счёту срок оплаты
  • Как оформить путевой лист
  • Политика конфиденциальности на сайте: кому нужна и как оформить
  • Как установить вывеску и ничего не нарушить
  • Как проверить контрагента
  • Организация охраны труда на небольшом предприятии
  • Суды длятся бесконечно? Всё куплено? Должник всё равно не заплатит? Разбираем 7 мифов о судах
  • Как установить электронную подпись на носителе на Mac
  • Юристы стоят сотни тысяч, затягивают дела и ни за что не отвечают? Разбираем 5 мифов о юристах
  • Как избежать нарушений закона о рекламе
  • Инвойс
  • Как правильно оформить ценники на товар
  • Как принять на работу несовершеннолетнего
  • Водитель компании нарушил ПДД. Кто платит штраф за водителя?
  • Что делать, если вашу программу используют без лицензии
  • Как предпринимателю защититься при административной проверке?
  • Чем полезен уполномоченный по правам предпринимателей
  • Требования к пожарной безопасности: о чём должен помнить каждый руководитель
  • Неосновательное обогащение: что полезно знать предпринимателю
  • Что будет с бизнесом после развода и как защититься от потери уже сейчас
  • Какие документы обязательно разместить на сайте
  • Как пережить административное приостановление деятельности
  • 7 заблуждений фрилансеров о работе в качестве ИП
  • Регистрация ИП по месту деятельности
  • Стыдные вопросы начинающих ИП
  • Как вырасти фрилансеру: 8 советов
  • Личное имущество ИП
  • Что происходит с бизнесом после смерти предпринимателя
  • Как получить с контрагента упущенную выгоду
  • Новые штрафы за контекстную рекламу до 500 000 ₽: как избежать
  • Когда ИП и ООО запрещено штрафовать? Сроки давности по административным нарушениям
  • Санитарные правила общепита: 9 популярных нарушений кофейни, бургерной и ларька с шаурмой
  • Как банки контролируют бизнес
  • Кто отвечает за пожарную безопасность: арендатор или собственник
  • Как получить лицензию на продажу алкоголя
  • На какие услуги в салоне красоты нужна лицензия
  • Опасно ли оформлять задним числом приказы, акты и другие кадровые документы
  • Пожарная безопасность: 11 нарушений, которые точно найдёт инспектор
  • Как работать детским центрам, языковым школам и секциям
  • Хендмейд: как продавать декор, бижутерию, игрушки и другие изделия ручной работы
  • Лицензия на образовательную деятельность: нужна ли она языковым школам и детским центрам?
  • Как ИП избежать продажи контрафакта и фальсификата
  • 7 случаев, когда к предпринимателю придёт полиция и последствия будут так себе
  • Запрет на курение кальянов: что делать кафе, чайным и кальянным
  • Электронный документооборот с контрагентами, госорганами и сотрудниками
  • Уличная торговля: нужно ли разрешение, онлайн‑касса и регистрация?
  • Кто отвечает за вывоз мусора: арендатор или собственник помещения
  • Зачем ИП и ООО печать и как её оформить
  • Почему лучше банкротиться как физлицо, а не как ИП
  • Моральный вред: когда предприниматель рискует потерять деньги
  • Путеводитель по госорганам, с которыми сталкивается бизнес
  • Зачем малому бизнесу управленческий учет? Что за ДДС и ОПиУ?
  • Как барам и ресторанам предлагать клиентам дополнительные услуги, чтобы не получить штраф
  • 5 ошибок в акте сдачи‑приёмки работ, которые мешают вовремя получить оплату
  • Открыл ИП и не пользовался им. Как узнать про долги и что делать дальше?
  • Грузоперевозки: 4 случая, когда перевозчик рискует потерять деньги
  • Можно ли на вывеске написать, что работаем по записи, а не в конкретные часы?
  • Реклама краской на асфальте — это законно? (спойлер: нет)
  • Как сотрудничать с самозанятыми и не нарушить закон
  • Как защитить бизнес‑идею от кражи
  • Как убрать чужой юридический адрес из помещения
  • Оформил ИП на себя, а работает другой человек. Кто ответит по долгам?
  • Как и где получить кредит для малого бизнеса
  • Как взять взаймы у своей организации
  • Экспорт на УСН и патенте
  • Всем‑всем: сдаём отчётность в Росстат за 2020 год
  • Правила разрешения конфликтов: от претензии до суда
  • Малый бизнес освободили от плановых проверок на 2021 год
  • Как изменить коды ОКВЭД
  • Что нужно знать о банкротстве ИП
  • Алименты индивидуальных предпринимателей в 2021 году
  • У ИП изменились фамилия или прописка: что делать
  • Акт сверки
  • Как работать с документами: договоры, счета, акты, накладные
  • Срок годности документов
  • Лицензирование деятельности
  • Как закрыть ИП: пошаговая инструкция
  • Франчайзинг
  • Как арендовать недвижимость у физического лица
  • Кто и как проверяет предпринимателей?
  • Как избежать связи с «фирмой‑однодневкой»
  • 5 способов проследить за своим бухгалтером
  • Трудности учёта: кому стоит доверить бухгалтерию?
  • Как малый бизнес отчитывается в Росстат
Читайте также:  В налоговом учете транспортировка МПЗ увеличивает их стоимость

Аренда недвижимости у обычного человека почти не отличается от аренды у предпринимателей и организаций. Единственный нюанс: вам придётся удержать и перечислить НДФЛ с доходов арендодателя. 

Оформите договор аренды недвижимости

В договоре опишите:

  • Предмет договора: какое имущество арендуете, его адрес, площадь, кадастровый номер и другие сведения, которые помогут отличить его от других.
  • Какие права передаются по договору. Это может быть только временное пользование или ещё и владение. Если речь идёт о помещении под офис, передают оба права.
  • Срок аренды. Договор, который заключён на год и больше, придётся регистрировать в Росреестре. Если срок договора меньше года или вообще не назван, регистрировать его не нужно.
  • Размер и способы внесения арендной платы.
  • Права и обязанности вас и арендодателя.

Перед тем как подписать договор, попросите у арендодателя свидетельство о праве собственности или выписку из госреестра. Так вы обезопасите себя и убедитесь, что перед вами собственник помещения.

Скачать шаблон договора аренды

Удерживайте НДФЛ с арендной платы

Каждый человек платит государству налог НДФЛ со своих доходов. Если он получает доход от ИП или ООО, то платит НДФЛ не сам — предприниматель или организация становятся его налоговым агентом. Он считает, удерживает и перечисляет НДФЛ в налоговую.

Распространённый пример: работники по трудовому договору не платят НДФЛ сами, этим занимается работодатель. А они получают зарплату, из которой уже вычли налог. Та же ситуация с арендой.

Арендодатель получает от вас доход, и если он обычный человек, вы становитесь его налоговым агентом. 

Что нужно сделать:

  • Посчитать и удержать НДФЛ — 13% от дохода. Например, вы написали в договоре, что будете платить за аренду 30 тысяч рублей в месяц. Из этой суммы 3 900 рублей ежемесячно перечисляйте в налоговую, а 26 100 рублей — арендодателю.
  • Перечислить НДФЛ в налоговую. Сделайте это не позднее следующего дня после того, как заплатили за аренду.
  • Отчитаться по НДФЛ. Раз в квартал сдавайте отчёт 6-НДФЛ. Читайте об этих отчётах в статье «Как подготовить 6-НДФЛ».

Важно: перечислить НДФЛ нужно в налоговую по месту учёта вашей компании или ИП. 

Страховые взносы с арендной платы вы перечислять не должны.

Учесть арендную плату и коммуналку в расходах УСН

Если вы на УСН «Доходы минус расходы», учитывайте арендную плату при расчёте налога. Чтобы подтвердить расход, оформите и сохраняйте документы:

  • договор аренды
  • акт приёма-передачи помещения
  • документы, которые подтверждают, что вы оплатили аренду

Чтобы учесть коммунальные платежи в расходах, удобнее включить их в состав арендной платы. Это можно сделать двумя способами:

  1. Как фиксированную часть арендной платы. В договоре сформулируйте это так: «Размер арендной платы составляет 30 000 рублей и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг».
  2. Определить фиксированную и переменную части. Переменная будет зависеть от потреблённых коммунальных услуг. В договоре сформулируйте это так: «Арендная плата состоит из фиксированной и переменной частей. Фиксированная часть арендной платы составляет 5 000 рублей за месяц. Переменная часть — это стоимость коммунальных услуг, потреблённых Арендатором за этот период. Сумма коммунальных услуг определяется по данным приборов учёта в арендуемом помещении и оплачивается на основании предъявленных Арендодателем копий счетов за коммунальные услуги»

Статья актуальна на 04.02.2021

2021-02-04

Устали от предпринимательской рутины?

Попробовать Эльбу 30 дней бесплатно

Арендодатель — физическое лицо. Учет у арендатора

В связи с кризисом ООО (УСН: доходы – расходы) расторгло договор аренды помещения с юридическим лицом и собирается заключить договор аренды нежилого помещения, принадлежащего физическому лицу (не предпринимателю).

Возникнут ли какие-нибудь особенности и сложности в данном случае?

В соответствии с п.п. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщики, применяющие УСН, уменьшают полученные доходы на арендные платежи за арендуемое имущество.

В связи с этим сумма арендной платы, уплаченная арендодателю по договору аренды, учитывается арендатором в составе расходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

При этом данная норма применяется вне зависимости от того, является арендодатель юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем либо физическим лицом.

По общему правилу, установленному п. 2 ст. 616 ГК РФ, нести расходы на содержание арендованного имущества обязанарендатор.

То есть, если иное не установлено договором аренды, оплачивать коммунальные услуги и электроэнергию должен сам арендатор.

Существует несколько вариантоворганизации расчетов по коммунальным и иным подобным услугам (услуги связи, расчеты по электроэнергии и т.д.).

Можно включать суммы «коммунальных» затратв состав арендной платы.

П. 2 ст. 616 ГК РФпозволяет сторонам договора аренды закрепить в договоре аренды условие о том, что расходы по оплате коммунальных услуг несет арендодатель.

  • В этом случае арендатор будет вносить установленную договором арендную плату, в составе которой фактически будет заложена компенсация арендодателю стоимости коммунальных услуг.
  • А арендодатель будет за свой счетпроизводить оплату коммунальных услуг по счетам, выставленным ему поставщиками.
  • При этом варианте в договоре аренды обязательно нужно закрепить условие о том, что расходы по оплате коммунальных услуг несет арендодатель, а не арендатор.

Прописать в договоре такое условие позволяетп. 2 ст. 616 ГК РФ.

  1. Однако в данном случае сложность заключается в определении размера арендной платы.
  2. Можно при согласовании размера арендных платежей определить примерный размер коммунальных платежей и включить эту сумму в состав арендной платы,не обозначая в тексте договора ее отдельные составляющие.
  3. Однакообщая стоимость коммунальных услуг может колебаться в зависимости от времени года (наличие либо отсутствие платы за отопление помещения) и других причин.
  4. Кроме того, до начала фактического использования арендатором помещения бывает сложно предугадать, например, какое количество электроэнергии или воды будет расходовать арендатор.
Читайте также:  Список дел бухгалтера на декабрь

Аразмер арендной платыв соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено договором).

То есть фактически размер коммунальных платежей будет колебаться, в то время как размер компенсации, заложенный в составе арендной платы, будет оставаться неизменным.

Можно выделять в составе арендной платы постоянную и переменную части.

В письме от 04.02.2010 г.

№ ШС-22-3/86@ ФНС РФ по согласованию с Минфином РФ сообщила, что арендная плата может состоять из основной (постоянной) части арендной платы, соответствующей стоимости определенного договором количества переданной в аренду площади, и дополнительной (переменной) части арендной платы (в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений), порядок расчета которой основан на сумме платежей за коммунальное обслуживание (включая, например, пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений.

При этом в договоре не следуетуказывать, что стоимость коммунальных услуг является частью арендной платы, поскольку согласно ст. 614 ГК РФ арендная плата – это плата за пользование помещением, а не за какие-либо услуги.

  • Правильнее указать, что переменная часть арендной платы определяется ежемесячно в размере, эквивалентном стоимости потребленных арендатором услуг за истекший месяц.
  • Следует подробно прописать механизм расчетапеременной части арендной платы.
  • Для этого нужно привести перечень коммунальных и других подобных услуг, стоимость которых будет определять размер переменной части арендной платы (например: за электроэнергию, водоснабжение, канализацию, услуги телефонной связи и Интернет).
  • Необходимо также указать тарифыплаты за единицу измерения (например, по электроэнергии – цена в рублях за 1 кВт/ч).
  • Можно в тексте договора сделать ссылку на нормативный документ, определяющий такие расценки.
  • Следующий вариант – возмещение арендатором коммунальных расходов арендодателю.
  • В этом случае расходы по оплате коммунальных услуг несет сам арендатор.
  • Однако он не заключает договоры напрямую с поставщиками услуг, а возмещает коммунальные расходы арендодателю.
  • Но этот вариант для налогоплательщиков неудобен, так как вызывает много споров с налоговиками.
  • Самое простое и безопасное – заключить договор на оказание коммунальных услуг напрямую с управляющей компанией, осуществляющей содержание здания.
  • Такой вариант предлагает и сам Минфин.

В соответствии с п.п. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщики, применяющие УСН, уменьшают полученные доходы на материальные расходы.

При этом согласно п. 2 ст. 346.16 НК РФ материальные расходы принимаются в порядке, предусмотренном для исчисления налога на прибыль ст. 254 НК РФ.

В соответствии с п.п. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ к материальным расходам относятся затраты налогоплательщика на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии.

Исходя из этого, указывает Минфин РФ, в случае еслидоговором аренды предусмотрено производить оплату коммунальных и эксплуатационных услуг арендатором самостоятельно сверх сумм арендной платы на основании договора, заключенного с организацией, оказывающей данные услуги, то арендатор учитывает сумму оплаченных вышеуказанных услуг в составе расходов

Налоговые вопросы при аренде квартиры: что, сколько и кто платит

Еще сто лет назад в дореволюционной России жилье в собственности имели 5% горожан; снимали угол или квартиру в доходных домах Петербурга 70% населения, в Москве – 40% . Сейчас официально доля арендного обитания составляет 30% от жилой недвижимости, причем, превалирующая часть — это социальное жилье. Но реально собственниками жилья являются только 52 процента россиян.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-93. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

В настоящее время 46% из числа желающих приобрести собственное жилье из-за кризиса откладывают свои планы на неопределенный срок.

Арендная плата отнимает у наших сограждан до 50% семейного дохода, хотя официально этот процент занижается в два раза. Дешевых хостелов, как за рубежом, мы имеем крайне мало. «Там» рента квартиры обходится в 10 – 20% от дохода семьи. Если «наш» гражданин выходит на пенсию и не подрабатывает, он уже не в состоянии платить за съемную квартиру.

В девяноста пяти случаях из ста верный порядок аренды квартиры не происходит, наниматель может в любой момент оказаться на улице, судорожно пытаясь отыскать хоть что-то приемлемое. Цены меняются непредсказуемо, оплатить квартиру на несколько десятков лет вперед просто невозможно.

Наш рынок – это рынок собственников-частников, отягощенный недовольными соседями и домоуправлениями.

«Серая аренда» — это та же теневая экономика. В большинстве своем договоры найма жилья составляются на срок до 365 дней, чтобы не было необходимости регистрировать подобный контракт. Только 5% владельцев квартир сдают их легально. Арендодатели не хотят платить налоги, даже под угрозой невозможности подать на арендатора в суд, чтобы не засветить свои скрытые доходы.

Почему всё это происходит? Подоходный налог с аренды в нашей стране настолько больше такого же налога в других странах, что среднестатистический владелец просто опасается законным путем оформлять арендные соглашения с нанимателем, боится процедуры откровенных отношений с государством.

Кроме того, стояние в бесконечных очередях в налоговой инспекции и многострадальное заполнение декларации З-НДФЛ отбивает любое желание стать законопослушным гражданином.

Все стало бы гораздо проще, если исключить декларации и отчетность. Не станем говорить о необходимости упрощения механизма уплаты налогов и прочих социальных изменениях.

Что скрывается под загадочными аббревиатурами

НДФЛ – это налог на доходы физических лиц. В перечне под номером 3 — пункт о доходах от сдачи имущества в аренду.

  1. Если вы гражданин России и ощущаете себя физическим лицом, большинство ваших доходов облагается по налоговой ставке 13%. Если вы заключаете договор «гражданско-правового» характера, чтобы заявить, что намерены получать доход от предоставления своего жилья в наем, вы будете платить эти проценты «от прибыли».
  2. Декларацию надо подать в налоговую инспекцию по месту вашего пребывания в срок не позже 30 апреля в следующем году. После того, как доход вы уже получили.
  3. Заплатить можно до 15 июля в год подачи декларации.
  4. Штрафные санкции – 5% от суммы каждого месяца.
  5. Декларацию можно принести лично, отправить по почте с описью или послать в электронном виде.

ЕНВД – разновидность налогового режима по виду деятельности. Учитывается не фактический доход налогоплательщика за прошедший период времени, а возможный доход по мнению государства. Получили вы больше или меньше денег в реальности – на расчет не влияет.

  1. Налоговая декларация называется: «Единый налог на вмененный доход».
  2. Срок оплаты – до 20-25-го числа следующего месяца отчетного квартала.

Преимущества:

  1. Уплаченные взносы уменьшают налог с того квартала, в котором были уплачены.
  2. Легко рассчитывать.

Недостатки:

  1. Платить следует в том районе, где осуществляется деятельность. Если вы сдаете несколько квартир в различных местах, то и платить надо по каждому месту отдельно.
  2. Нужно создавать бухгалтерскую отчетность.
  3. Надо платить фиксированную сумму независимо от того, получили вы доход за объявленный период времени или нет.
  4. Рассчитывать надо крайне внимательно. Изменения в декларации впоследствии не принимаются.
  5. Не совсем приятное изменение просочилось в 2015 году: «упрощенщики» в лице юридических лиц будут платить дополнительно 2% налога на имущество. Арендаторы переложат затраты на потребителей, цены на аренду возрастут на 10 – 15 процентов, и цены на всё остальное автоматически поднимутся соответственно.

https://youtu.be/tJB3OgIq9FE

ОКВЭД – общероссийский классификатор видов деятельности. Каждый вид деятельности имеет свой код для регистрации видов экономической деятельности.

Код: «Сдача квартир внаем» размещен в пункте 70.2 в разделе К (аренда и предоставление услуг). Это не для тех, кто сдает комнату в коммуналке.

Читайте также:  Ст. 72 ТК РФ: вопросы и ответы

Возможно, вам также будет интересно узнать о том, как рассчитывается налоговый вычет после продажи квартиры.

https://youtu.be/1ef8qTrE6KE

Платит арендодатель

Арендная плата — это дополнительный доход. Подоходный налог платится с арендной платы за квартиру. Правоохранительные органы вправе отслеживать и «вылавливать» уклонистов. Какой объем налогообложения?

Варианты оплаты:

  • плата налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Ставка подоходного дохода 13% для жителей страны. Для иностранца, проживающего на территории государства менее 183 дней в течение года – нерезидента, сумма налога повышается до 30%;
  • регистрация индивидуального предприятия (ИП), уплата упрощенного налога;
  • покупка патента на сдачу квартиры в аренду.

Дубликат документов на квартиру лучше сделать сразу после их получения. Они вам еще пригодятся…

Караул!!! Потерян полис ОСАГО! Что делать? Как быть? Читать эту статью!

А вот про страховое свидетельство пенсионного фонда во всех деталях написано тут.

Можно ли съэкономить

Если зарегистрировать индивидуальное предприятие, то в качестве системы налогообложения можно избрать ЕНВД, а доходы в качестве арендной платы будут рассчитываться как доходы ИП. В этом случае налоговая ставка (УСН) будет составлять 6% от искомой суммы доходов — арендных платежей. Декларацию подают также до 30 апреля. Ознакомьтесь с тем, как оформляется сдача квартиры в аренду ИП.

Но подоходный налог платится один раз в год, а, применяя УСН, придется совершать авансовые платежи каждый квартал. ИП может уменьшить свой налогооблагаемый доход посредством нарастающих платежей. Но для налогового учета собственник жилья должен завести книгу доходов и расходов.

Если ваше ИП уже зарегистрировано, вы можете купить патент на аренду жилья. Время жизни патента – 1 год максимум.

Сумма налога в таком случае составляет 6% от того годового дохода, который вы декларируете. Если предполагаемый доход 100 000руб, то сумма налога составит 6 000 руб.

Если патент приобретается на меньший срок, то и платить за него надо соответственно количеству заявленных месяцев.

Если этот срок меньше половины года, то всю сумму надо уплатить в течение 25 суток от дня покупки патента. Если патент приобретен на срок от шести до двенадцати месяцев, то налог выплачивается двумя этапами: 1/3 в течение первых 25 дней, 2/3 суммы – за месяц до конца налогового периода.

Если в вашем активе несколько квартир, то соответственно подрастет и сумма налога. Если вы имеете патент, оформлять налоговую декларацию не надо.

Краткосрочный найм жилого помещения

На практике по понятным причинам чаще всего заключается договор краткосрочного найма. Данный документ, заключается на срок меньший, чем один год. Это могут быть «11 месяцев» или «364 дня». По истечению этого времени наниматель теряет все преимущества как жилец и может не надеяться на продолжение арендных отношений.

Если наниматель желает съехать или скончался, все люди, проживавшие с бывшим квартиросъемщиком, обязаны освободить помещение. Понятно, что с учетом налоговых вычетов и по другим причинам для собственника жилья выгоднее заключать договор с квартирантами на короткий срок.

Однако договор вполне может быть заключен на срок более пяти лет, если клиент – физическое лицо. В любом случае сдача жилья расценивается как предпринимательская деятельность.

Если квартира сдается юридическому лицу, арендатор самостоятельно вычитает 13% от суммы оплаты за арендованное жилье и платит удержанные деньги в бюджет. Вольно или невольно он становится налоговым агентом.

Как снижают сумму

  1. Срок в 11 месяцев, на время которых заключается договор найма, позволяет не регистрировать этот документ в налоговой службе. Налоги обычно и не платят. Но если налоговый инспектор докажет, что вы получали прибыль, налог придется платить.

    В таком случае сообщают, что собственность сдавалась два месяца, и с соответствующей прибыли бесхитростно платят налог.

  2. Заниженная сумма арендной платы.

    Налоговая служба поверит, что ваш годовой арендный доход составляет 100 рублей, но если вам придется судиться со своими недобросовестными жильцами из-за просроченных платежей, они и заплатят соответствующую сумму.

  3. Если в вашей квартире обнаружились чужие люди, всегда можно сослаться на то, что это родственники, друзья или знакомые, с которых денег вы не берете вовсе. Живут они без оплаты и без заключения договора.

  4. Даже если инспектор обнаружил заполненный бланк договора на аренду, формально это не означает, что вы получаете доход. Нет доказательств того, что вам на самом деле платили за жилье.
  5. При всем рвении и преданности налоговой службы своему делу, процент того, что инспектор появится в гостях именно у вас, ничтожно мал. Не ссорьтесь с соседями или «старыми» жильцами, улыбайтесь участковым. Приветливость и добрые душевные качества сэкономят ваши деньги.

Лучше заплатить

Собственник заключает договор с арендатором на аренду квартиры. Образцы бланков можно найти и скачать в интернете. Отчитываться следует каждый год.

Если долг по какой-либо, не зависящей от желания налогоплательщика причине, не оплачен вовремя, взимается штраф 20% от той суммы, которую не заплатили.

Если же вы принципиально и умышленно не платите налог от найма квартиры, штраф повышается до 40% от первоначальной суммы. Штрафы суммируются с каждым годом и могут возрасти до астрономического числа.

Резонно, что владелец жилья пытается избежать уплаты налогов или хотя бы сократить их. Санкции при уклонении от уплаты налогов выглядят устрашающе. Но будем надеяться, что вас это не коснется.

Сейчас ужесточаются проверки с целью обнаружения «резиновых» и незаконно сдаваемых квартир. Их владельцы недоплачивают государству миллиарды рублей. Официально оформляется не более 10 — 20% жилья, в зависимости от расположения населенного пункта, остальное остается на совести «устной договоренности».

Заплатить налоги технически оказывается достаточно сложно, особенно для пожилых или не искушенных в бизнесе людей.

Но, возможно, в скором времени каждому арендатору, собравшему необходимые документы и доказавшему, что он снимает квартиру, предоставят налоговые вычеты. Таким способом привлекутся к оплате налогов также и арендодатели. Уже, и в спешном порядке принят закон, предусматривающий введение патентов для 65 наименований видов деловой занятости, в том числе для сдачи недвижимости внаем.

Платит арендатор

Если квартиру для своего сотрудника снимает организация, то это является его доходом в натуральной форме и должно облагаться налогом. В таком случае работодатель уже как налоговый агент вправе удерживать налог 13% из зарплаты сотрудника или 30%, если сотрудник иностранец. Но в случае, если аренда жилья называется компенсационной выплатой работодателя, налог не выплачивается.

Работник может написать в договоре, что он арендует квартиру за счет фирмы и выплачивать налоги и страховые взносы, чтобы не вступать в конфликт с налоговыми службами. Но будет проще, если компания просто поднимет зарплату сотрудника на размер требуемой суммы, и тот будет оплачивать аренду, не думая об еще одной категории налогов.

Если в процессе поиска жилья вы воспользовались услугами агентства недвижимости, следует помнить, что вы заплатите некий процент от месячной арендной платы. Комиссия варьируется в зависимости от города и компании, услугами которой пользуется арендатор и составляет обычно от 50 до 100% месячной арендной платы.

Комиссия платится один раз и является вознаграждением риэлтору за услуги по поиску и подбору объекта аренды, за проверку состояния квартиры и документов, юридическое сопровождение. Кроме того, участие агентства гарантирует безопасность от угрозы субаренды.

Узнайте в этой статье о том, как осуществляется юридическое сопровождение купли-продажи квартиры.

https://youtu.be/jQ1zdGDRSnc

Чтобы полностью понять, как взять ипотеку на квартиру, лучше обратиться за помощью к специалистам. Они смогут во всех деталях описать этот процесс.

На этой странице мы подробно описали, где вы сможете оформить землю в собственность.

Где оформить загранпаспорт? Здесь — https://urist.club/administrative/oformlenie-dokumentov/zagranpasport.html найдете ответ.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

8 (800) 302-76-93 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *