С какого момента считать срок владения квартирой, если право собственности получено по решению суда?

С какого момента считать срок владения квартирой, если право собственности получено по решению суда?

Я приобрел квартиру по договору «Об инвестировании долевого участия в строительстве жилья» от 25 июля 2003 года. Последний взнос был внесен 30 июня 2004 года.

Квартира была передана мне по передаточному акту 22 сентября 2005 года. Гос.регистрации в ЕГРП на квартиру нет.

Сейчас я хочу эту квартиру продать.

С какого времени возникает право собственности на квартиру:

— с даты внесения последнего взноса, или с даты гос.регистрации в ЕГРП? Александр.

Вопрос относится к городу Владимирская область

Доброе утро, Александр! Право собственности наступает в момент заключения договора (если иное не предусмотрено самим договором).

С какого момента при покупке квартиры покупатель является собственником

Многие люди, приобретая объекты недвижимого имущества, наивно полагают, что с моменты внесения оплаты согласно договору купли-продажи, долевого участия в строительстве и т.д. они становятся полноправными владельцами недвижимости.

Однако на самом деле для того, чтобы стать обладателем квадратных метров, необходимо пройти сложную процедуру государственной регистрации прав на недвижимость. Юридическая фирма «Открытое партнёрство» имеет своей целью облегчить такую обязательную процедуру, как государственная регистрация недвижимости и свести её к минимуму по затратам сил и времени.

Приобретая недвижимость, её покупатель становится обладателем объекта только после того, как он получит регистрационное свидетельство в уполномоченных органах.

Когда мы становимся собственником квартиры

  • В свидетельстве о праве собственности на покупателя указано обременение права, так как покупатель еще не полностью расплатился за квартиру.
  • Обременение будет снято только после оплаты полной стоимости квартиры.
  • Если же сделка альтернативная, то риэлтор необходим, и он выступает в роли координатора действий всех участников.
  • Получение документов после регистрации Срок окончания регистрации указан в расписке, которая была выдана при сдаче документов.

С какого момента покупатель недвижимости становится её собственником?

Срок владения квартирой на момент продажи составит более 3-х лет (так как в данном случае он исчисляется не с момента даты регистрации права собственности на квартиру, а с момента полной выплаты паевого взноса и подписания акта-приема передачи).

Жилье приобретено в результате приватизации Если Вы приобрели жилье в собственность в результате приватизации, срок владения им зависит от того года, в котором осуществлена приватизация:

  1. Если жилье было приватизировано после 1 января 1998 года, срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности на квартиру. Пример: Сахаров И.Т. проживал в квартире, полученной в наем от муниципалитета с 1997 года.

    В 2016 году он ее приватизировал и оформил свидетельство о собственности на квартиру.

С какого момента начинается отсчет владения квартирой?

С какого момента начинается отсчет владения квартирой?

Особую актуальность вопрос установления срока собственности приобретает при расчете налогов при продажи такого жилья.

Рассмотрим подробно каждую ситуацию с подробным правовым пояснением

Ситуация 1. Наш офис посетил Евгений, получивший квартиру по наследству от отца в 2009 году. Он подал заявление нотариусу, по истечении 6 месяцев получил свидетельство о наследовании, но не подавал документы на получение свидетельства о собственности. Через 6 лет было решено расширять жилплощадь и он спросил, считается ли уже собственником?

На основании закона «О праве на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ №122) распоряжаться имуществом владельцы жилья вправе после регистрации прав в Росреестре.

Исключение — случаи принятия имущества по наследству. При отсутствии данных о квартире в Росреестре, наследник считается законным владельцем жилья при наличии нотариального свидетельства о наследстве. Однако продать, обменять, заложить или иным способом передать квартиру в собственность иному лицу он может только после получения свидетельства (выписки) Росреестра.

Время на обращение в службу законом не ограничено (ч.4 ст.1152 ГК РФ). Гражданин, принявший наследство, в любое время вправе обратиться за внесением данных о собственности в государственный реестр.

Для того чтобы осуществить регистрацию в Росреестре, наследник предоставляет документы:

  • удостоверение личности;
  • свидетельство о наследстве;
  • квитанция госпошлины из банка (2 000 руб.);

Только после этого он вправе совершать сделки с жильем: продавать, завещать, закладывать, обменивать и т.д.

Ситуация 2. Елена купила квартиру в новостройке путем участия в долевом строительстве. На руках у нее контракт с застройщиком и акт приемки недвижимости.

Елена спрашивает, является ли она собственницей квартиры и с какого момента она может распоряжаться жильем по своему усмотрению: вселяться, прописываться, обменивать.

Когда возникает обязанность по оплате коммунальных услуг? с какого момента начинается отсчет 5 летнего срока для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже? а так же когда можно получить налоговый вычет?

На основании ст. 16 ФЗ № 214 от 30.12.2004г. об участии в долевом строительстве. 

  • Для квартиры приобретенной по договору долевого участия либо инвестирования, срок владения начинает исчисляется с момента возникновения права собственности.
  • При обращения в Росреестр для регистрации права требуются заявления от организации-застройщика и дольщика.
  • Строительная компания предоставляет документы:
  • проектная декларация;
  • план дома;
  • разрешение на строительство;
  • договор поручительства или страхования деятельности строительной компании;
  • акт о вводе в эксплуатацию;
  • акт о выделении земли под строительство.

От покупателя требуются оригиналы:

  • договор долевого участия в строительстве;
  • акта приема-передачи;
  • пошлины (2000 руб.) оплачивается в банке.

С момента подписания акта передачи жилья, застройщик считается исполнившим обязательства по контракту в силу п.1 ст. 12 ФЗ №122. Таким образом, дольщик несет ответственность за оплату коммунальных услуг, электричества с момента подписания акта приемки.

Распоряжаться квартирой, продавать, обменивать, регистрировать ограничения (ипотека, залог и т.д.) дольщик вправе только после завершения в органах Росреестра. Отсчет 5 летнего срока владение квартирой начинается с момента оформления права собственности на квартиру.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами — при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме)

Ситуация 3. Женщина обратилась к нам с договором приватизации от 31.08.1992г. с отметкой БТИ. Ее интересовало, можно ли продать квартиру и является ли она собственницей?

Регистрация собственности на недвижимость осуществляется с 1998 года. Ранее проведенная приватизация признается законной на основании ст.6 ФЗ №122. Обратиться в органы Росреестра владельцы недвижимости могут по собственному желанию в любое время. Для осуществления сделок с недвижимостью, продажи, мены, внесения залога, предоставления свидетельства (выписки) Росреестра не требуется.

Таким образом, вы является полноправным собственником квартиры, переданной в порядке приватизации по договору 1992 года.

Когда платить налог с продажи недвижимости?

На основании ст. 220 НК РФ, доход, полученный от передачи прав на имущество, владение на которое установлено менее чем 3 года назад, облагается налогом в размере 13% от его стоимости. Как определить срок владения квартирой при наследовании, при покупке новостройки или наличия договора приватизации?

По общему правилу, собственность на жилье возникает с момента права на имущество (в Россреестре) – ст.223 ГК РФ.

В отношении владения новостроек, принимается во внимание момент регистрации права собственности. С этого момента отсчитывают 3-годичный срок владения жильем для освобождения от уплаты налога.

Квартиры, переданные по договорам приватизации до 1 января 1998, находятся во владении граждан не зависимо от факта регистрации прав в Росреестре. Это означает признание раннее установленных прав на основании вводной ст.6 ФЗ №122.

Таким образом, сроки владения недвижимостью, переданной в частную собственность до этой даты, исчисляются с момента приватизации. Например, в ситуации с договором от 31.08.

1992, 3-летний срок владения для начисления налога исчисляется с указанной даты подписания договора.

Вс разъяснил нюансы возникновения права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности

22 октября Верховный Суд РФ вынес Определение № 4-КГ19-55 по спору между сособственниками жилого дома, один из которых намеревался получить право собственности на него в силу приобретательной давности.

После смерти К. в 1991 г. ее сыну и дочери достался в наследство дом. Согласно завещанию право собственности между наследниками распределилось поровну – в размере 50% каждому. Мужчина скончался в июне следующего года, поэтому его долю унаследовали Марина Большакова и Василий Иванов, которые не оформили свои права в отношении этого имущества.

В 2004 г. скончалась дочь К., оба ее сына унаследовали долю матери в праве собственности на дом в равных долях.

Далее мужчины заключили соглашение о разделе наследства, и доля домовладения перешла к одному из них, а после его смерти доля в имуществе в судебном порядке перешла его дочери А.

, которая зарегистрировала свое право собственности на нее. В мае 2006 г. женщина подарила долю И., которая спустя четыре года подарила ее Надежде Захаркиной.

Читайте также:  Зарплата умершего работника не облагается взносами и НДФЛ

Впоследствии Надежда Захаркина обратилась в суд с иском к собственникам второй половины дома о признании за ней права собственности на весь дом в силу приобретательной давности.

В обоснование своих требований женщина ссылалась на то, что ей уже принадлежит ½ доли, а также на то, что она и ее правопредшественники открыто и добросовестно владели всем домом и земельным участком как своим собственным свыше 15 лет.

По ее мнению, ответчики Иванов и Большакова не пользуются спорной недвижимостью, фактически отказавшись от нее.

Суд отказал женщине в удовлетворении исковых требований.

Он отметил, что владение истицы не является добросовестным, поскольку она и ее правопредшественники знали о принадлежности другой доли в праве на домовладение и земельный участок ответчикам, которые не совершали каких-либо действий, направленных на отказ от права собственности на спорное имущество. Решение суда первой инстанции устояло в апелляции.

В кассационной жалобе в Верховный Суд Надежда Захаркина просила отменить судебные акты как незаконные. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ согласилась с доводами заявительницы.

Высшая судебная инстанция напомнила, что право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество (ст.

225 и 234 ГК РФ и совместное Постановление Пленумов ВАС и ВС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22).

«По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума ВС РФ приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения.

Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, т.е. в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может.

При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, т.е. вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула). Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности», – отметил ВС.

Верховный Суд добавил, что для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник (в отличие от положений ст.

236 ГК РФ) совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности, или объявил об этом.

Достаточно будет того, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявлял к ней интереса, не исполнял обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной им.

Как подчеркнула высшая судебная инстанция, осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника сама по себе не означает недобросовестность давностного владения. Давностный владелец может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого имуществом владели правопредшественники, универсальным или сингулярным правопреемником которых является он.

Верховный Суд отметил, что нижестоящие суды не привели никаких обстоятельств, из которых можно было бы сделать вывод о недобросовестности как самой истицы, так и ее правопредшественников по отношению к владению спорным имуществом. В этой связи Суд направил дело на новое рассмотрение во вторую инстанцию.

Комментируя определение Суда, руководитель проектов Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья», к.ю.н. Виктор Спесивов отметил, что оно затронуло крайне важную и двусмысленную правовую конструкцию в российском вещном праве – приобретательную давность.

По его словам, указанный правовой институт сам по себе является отличной правовой находкой для урегулирования вопросов с фактически «брошенным» имуществом.

«Уже не первый раз встречаю мнения судей судов первой и апелляционной инстанций о том, что осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника исключает добросовестность давностного владения, так как при таком раскладе лицо, получая владение, не могло не знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Но, учитывая, что добросовестно заблуждаться в отношении наличия у тебя права на имущество, которое не твое, можно только в каких-то очень специальных случаях, такое толкование ст. 234 ГК РФ неоправданно сужает возможность ее применения», – отметил эксперт.

По его словам, наиболее частый случай обращения в суд с исками о признании права собственности в силу приобретательной давности – это споры наследников недвижимости, когда бремя содержания всего разделенного на идеальные доли объекта несет один из сособственников, который не может оформить свое право титульного владения на весь объект.

«В таких случаях часто в ЕГРН значится только один сособственник, потому что второй наследник просто не обратился в Росреестр за оформлением своего права, которым его наделило свидетельство на наследство.

Из-за образующегося в таких случаях правового вакуума страдает не только сособственник, который платит коммунальные услуги и поддерживает в надлежащем состоянии весь объект, а не только принадлежащую ему часть, но и бюджет.

Ведь для заключения договора аренды и для приобретения в собственность земельного участка нужно сначала поставить последний на кадастровый учет, для чего необходимо согласие всех собственников объекта, занимающего земельный участок. В итоге бюджет не получает от этого домовладения ни земельного налога, ни арендной платы», – пояснил Виктор Спесивов.

По словам эксперта, такие случаи неоднократно встречались в его практике.

«Лишение добросовестного сособственника возможности признать через 18 лет полного бездействия титульного владельца второй части объекта право собственности на фактически бесхозную часть не способствует стабильности гражданского оборота в сфере недвижимости и обесценивает в принципе значение института приобретательной давности.

Поэтому очень хорошо, что Верховный Суд четко обозначил, что наличие титульного собственника и даже известность о нем истцу не означают недобросовестность давностного владельца, так как главное в этом случае – это то, что вещь приобретается внешне правомерными действиями», – полагает юрист.

В то же время Виктор Спесивов выразил сожаление, что ВС РФ не смог сразу разрешить дело по существу в пользу истца, поэтому остается вероятность того, что суд апелляционной инстанции снова откажет в иске. Он также выразил надежду, что теперь нижестоящие суды будут меньше путаться и чаще удовлетворять иски о признании права собственности на объекты недвижимого имущества в силу приобретательной давности.

Адвокат, партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков отметил, что Верховный Суд в очередной раз исправил ошибку нижестоящих инстанций, указывая на недопустимость формального подхода.

«Несмотря на явное преодоление предмета доказывания по данной категории дел, суд первой инстанции потребовал от истца доказательств, которых он, очевидно, не мог представить, и которые, по своей сути, не должны быть представлены в подобном процессе, – полагает он.

– Оценивая подход нижестоящих инстанций, я не представляю, как еще можно доказать “отказ ответчиков от спорного недвижимого имущества” при подтвержденном факте конклюдентных действий, свидетельствующих об отсутствии интереса к владению спорным объектом недвижимости».

По словам эксперта, отсутствие интереса к владению столь длительное время является достаточным основанием для вывода о преодолении бремени доказывания. «При этом создание дополнительных препятствий для истца совершенно необоснованно.

Тем более что суды требовали доказать отрицательный факт, но всем нам известно, что подобный факт может быть доказан только через утверждение об обратном.

Для судебной практики это положительный пример того, какие обстоятельства должны устанавливать суды по данной категории дел», – подытожил Виктор Глушаков.

Когда возникает право собственности на квартиру?

В 223 статье ГК РФ говорится, что покупатель/приобретатель вещи становится ее собственником в момент передачи. Если иного не предусмотрено законодательством или условиями сделки между сторонами. При этом (отдельно прописано в п.

2 статьи) применительно к имуществу, подлежащему обязательной госрегистрации, возникает право собственности на дом, квартиру, комнату и иную недвижимость, только после ее регистрации. Если иного не предусмотрено законодательством.

А оно (законодательство) предусматривает ряд таких случаев.

Точное знание момента, с которого гражданин становится официальным собственником недвижимости, важно по ряду причин.

От этого зависят вопросы, связанные с уплатой налогов за недвижимое имущество, оплата ЖКХ, освобождение (или не освобождение) от уплаты подоходного налога при реализации имущества и т. п.

Читайте также:  Взносы с зарплаты - каковы отчисления в фонды?

Рассмотрим вопрос возникновения права собственности более подробно применительно к разным случаям.

Что это?

Право собственности (согласно определению ст. 209 ГК РФ) позволяет гражданину владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Эти составляющие права могут существовать и наступать отдельно и в разное время.

Например, право владения может возникнуть после подписания акта приема-передачи имущества. Актуально при покупке квартиры в новостройке.

Право пользования появляется при подписании договора купли-продажи (ДКП) или дарения, мены и т. п.

Правом распоряжения недвижимостью человек может воспользоваться только после того, как произошла её госрегистрация.

Люди становятся собственниками недвижимого имущества несколькими разными способами:

  • по наследству;
  • по дарственной;
  • в результате обмена;
  • по программе приватизации;
  • по ДКП (в т. ч. при ипотеке);
  • долевое участие в строительстве;
  • самостоятельное (своими силами) строительство

Рассмотрим все случаи по отдельности.

Квартира по наследству

Согласно действующему законодательству (ст. 1152 ГК) право на наследство возникает с момента открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (ст. 1114 ГК). Не зависит от его (права) регистрации в государственном органе, о чем отдельно указано в законе.

По факту это означает, что гражданин является собственником квартиры, полученной по наследству, но совершать с ней сделки может только после осуществления регистрации в Росреестре.

Между датой приобретения собственности и моментом регистрации может пройти достаточно существенный срок.

В случае последующей продажи квартиры наследником важно, что минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от уплаты налога с продажи, будет считаться с момента открытия наследства.

По дарственной

Такой вид перехода права собственности обычно используется близкими родственниками с целью избежать волокиты с вступлением в наследство после смерти дарителя.

Закон освобождает их (близких родственников) от уплаты налога на доходы физического лица (НДФЛ). Все остальные лица, одаренные недвижимостью будут обязаны уплатить 13% (либо 30%, если не являются резидентами) от рыночной стоимости недвижимости.

При этом рыночная оценка не должна быть ниже, чем 70% от кадастровой (если таковая имеется).

Моментом, с которого одаренный будет юридически считаться полноправным владельцем недвижимости, будет дата регистрации в Росреестре перехода права собственности.

Можно ли покупать квартиру, которая получена по решению суда

Права на недвижимость могут возникнуть по различным основаниям — как «мирным» путём через договор, так и после судебного разбирательства. Разберёмся подробнее, чем грозит, если квартира была получена на основании решения суда.

Последствия признания собственности судом

Решение суда о признании права собственности на квартиру может быть результатом различных ситуаций:

  • Супруги могут делить совместную собственность;
  • Наследник может оспорить наследство;
  • Стороны договора могут судиться о его исполнении или, наоборот, возврате собственности,
  • Могут быть оспорены торги по продаже квартиры (в банкротстве или без него),
  • Продавец может отстаивать своё право на приобретение квартиры в порядке приватизации и т.п.

Рассмотрим подробнее каждое из этих условий: на что оно влияет, и почему необходимо.

Решение должно вступить в силу

Порядок вступления в силу и обжалования судебных решений закреплён в гражданском и арбитражном процессуальном законодательстве.

Как правило, решения судов первой инстанции вступают в силу через 1 месяц после их вынесения судом, если они не были обжалованы (статья 321 и 209 ГПК РФ).

В некоторых случаях решение вступает в силу немедленно (но, как правило, это не касается споров относительно права собственности на квартиру).

В случае обжалования решение вступает в силу после прохождения апелляции.

Однако рассмотрение дела может на этом не закончиться. В исключительных случаях даже вступившее в законную силу решение суда может быть отменено в кассационном порядке или при выявлении вновь открывшихся обстоятельств.

Вступившее в законную силу судебное решение является обязательным к исполнению всеми органами, организациями и гражданами.

Регистрация права собственности

Решение суда о присуждении права собственности на квартиру будет являться правоустанавливающим документом. На его основании необходимо будет внести запись о регистрации права в Единый государственный реестр недвижимости, который ведет Росреестр.

Закон не предусматривает автоматической передачи документов на квартиру из суда в Росреестр. Поэтому за регистрацией придется обратиться новому собственнику самостоятельно.

Решение суда является обязательным к исполнению всеми государственными органами в России, включая Росреестр. Поэтому регистратор, к которому поступило дело, не может отказать в регистрации права собственности на недвижимость, если указание об этом содержится в судебном решении.

Однако встречаются ситуации, когда решение суда отражает вопрос о передаче прав недостаточно четко или в нем оказывается ошибка или опечатка (неправильно указан кадастровый номер, адрес квартиры и т.п.).

  В этом случае Росреестр не может самостоятельно исправить этот недостаток. Новому собственнику квартиры придется повторно обращаться в суд за разъяснением судебного решения или определением об исправлении допущенной в нем ошибки.

После получения правильного документа из суда право собственности будет зарегистрировано.

Почему нужно прочитать решение

После получения документа о собственности, квартиру можно продавать другим лицам. Покупая такую недвижимость, желательно помимо документов на собственность проверить и само решение суда. Это поможет определить, не было ли в деле дополнительных обстоятельств, о которых следует знать покупателю. Например, в решении могут быть указаны лица, у которых есть право проживать в данном жилье.

Список лиц, которые сохраняют право проживать в жилом помещении, является существенным (обязательным) условием договора о его купле-продаже в соответствии со статьей 558 ГК РФ.  К их числу могут относиться отказавшиеся от участия в приватизации лица.

Кроме того, в решении суда могут содержаться другие детали и факты о квартире, которые будут представлять интерес для покупателя.  Запросить копию решения для ознакомления можно у продавца квартиры. Если же продавец откажется ее предоставлять, стоит задуматься над причинами такого поведения – есть ли что-то, что он пытается скрыть.

Можно ли покупать

В целом, покупка квартиры, право собственности на которую досталось продавцу по суду, обычно не более рискованна, чем приобретение любой другой недвижимости.  Но важно, чтобы с момента вынесения решения прошло какое-то время – чем больше, тем лучше.

Решение суда о собственности в истории квартиры может быть связано с целым рядом обстоятельств, которые невозможно рассмотреть в одной статье. Собираясь купить такую недвижимость, проконсультируйтесь с юристом. Это поможет не потерять время и деньги на невыгодной сделке.

  • Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
  • Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
  • Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Момент возникновения права собственности

Рассмотрим одну достаточно классическую ситуацию: вы продаете квартиру, подписали договор и сдали документы в Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области. И вдруг спустя некоторое время вам звонит эксперт отдела регистрации прав и просит предоставить какие-то дополнительные документы.

Полагая, что это ошибка, многие граждане сообщают: «Мы квартиру уже продали, договор подписали, деньги получили… Какие к нам могут быть вопросы?! Мы уже не собственники!» В ответ специалист поясняет, что право собственности у покупателей возникает только с момента государственной регистрации.

Государственная регистрация приостановлена, а вам необходимо устранить препятствующие ей обстоятельства.

Вы еще не собственник…

Как видим, вопрос о моменте возникновения права собственности требует дальнейшего пояснения. Заключая договор купли-продажи, дарения, мены, вы должны четко осознавать, что, даже подписав сам договор, акт приема-передачи, передав или получив деньги и сдав документы на государственную регистрацию, вы еще не стали собственником новой квартиры.

Факт получения ключей и переезда всей семьей в новую квартиру или жилой дом говорит не о возникновении заветного права собственности, а только о том, что у вас появилась возможность пользоваться своим новым жильем.

А с момента подписания договора у его сторон возникает лишь одно основное обязательство – зарегистрировать этот договор в соответствии с действующим законодательством.

Итак, основное правило, которое устанавливает Гражданский кодекс Российской Федерации, гласит: право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации такого права.

Иными словами, государственная регистрация есть не что иное, как признание и подтверждение государством возникновения вашего права на квартиру, гараж, дачный участок и пр.

Давайте разберем процесс регистрации поэтапно.

Процесс регистрации: правовая экспертиза

Допустим, вы и ваши продавцы (или покупатели) сдали документы на государственную регистрацию. Специалист, ответственный за прием документов, внес в книгу учета входящих документов запись об их приеме и выдал вам расписку, в которой указана дата приема и дата окончания срока регистрации.

С этого момента у специалистов отдела регистрации прав возникает обязанность провести правовую экспертизу предоставленных документов. В процессе ее проведения государственный регистратор проверяет законность сделки, наличие арестов и ограничений на объект недвижимости, устанавливает отсутствие противоречий между заявляемыми и ранее зарегистрированными правами.

Читайте также:  Соотношение понятий валютного и налогового резидента

Известен случай, когда при проведении экспертизы специалистом отдела регистрации прав на жилые помещения было выявлено, что продавец не может распоряжаться квартирой, так как он уже подарил ее несколько лет назад. Все это время гражданин Н.

хранил полученный им ранее дубликат регистрационного удостоверения и, случайно обнаружив его, решил повторно распорядиться квартирой.

Совершая данную сделку, гражданин не учел, что Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и о прекращенных правах на объект недвижимости, данные об объектах недвижимого имущества и сведения о его правообладателях.

Проведение государственной регистрации

Итак, правовая экспертиза документов проведена. При условии, что документы соответствуют действующему законодательству и отсутствуют основания для приостановления или отказа в государственной регистрации, государственный регистратор принимает решение «о проведении государственной регистрации сделки и права». И вот тут есть смысл сделать ссылку на закон.

Пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ, пункт 3 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации» определяют, что датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Эта дата указывается как в регистрационном штампе, проставляемом на договоре, так и в Свидетельстве о государственной регистрации, которое является прямым подтверждением проведения регистрации и наличия в реестре записи о праве собственности.

Именно с этого момента вы и становитесь полноправным собственником нового жилья и можете владеть, пользоваться и распоряжаться им по своей воле.

О «формальном» собственнике…

Возникает резонный вопрос: если право наступает только с момента внесения записи в реестр, то получается, что до совершения такой записи собственником остается продавец или даритель и в течение всего этого времени он может еще раз продать или подарить объект недвижимого имущества?! Однако на это гражданское законодательство и судебная практика имеют достаточно четкую точку зрения: с того момента, как в регистрирующий орган поданы заявления о регистрации, сторона, отчуждающая объект недвижимости, становится «формальным» собственником. Право распоряжаться недвижимостью ограничивается. Даже если вдруг продавец решит заключить еще одну сделку и дополнительно сдаст в регистрационную службу другой договор, то регистратор откажет в государственной регистрации второго договора.

О риске случайной гибели имущества…

Кроме того, необходимо помнить, что собственность – это не только «благо», но и «бремя» расходов, издержек и риска. И что именно собственник несет риск случайной гибели или порчи своего имущества, то есть его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом, например, в результате стихийного бедствия (ст. 211 Гражданского кодекса РФ).

Однако из любого правила есть исключения. Статья 459 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что при заключении договора купли-продажи риск случайной гибели имущества переходит на покупателя с момента передачи последнему указанного имущества. Иными словами, после подписания акта приема-передачи покупатель, еще не став собственником имущества, уже несет риски по его возможной утрате.

Право собственности по договору приватизации

Обратите внимание на то, что право собственности возникает только с момента государственной регистрации и по договору приватизации жилого помещения.

До того, как вы использовали свое право приватизации, то есть безвозмездно приобрели в собственность жилое помещение и зарегистрировали свое право на него, квартира продолжает находиться в государственной либо муниципальной собственности и у проживающих в ней граждан имеется право владеть и пользоваться данным жилым помещением только на условиях договора социального найма.

Закон предусматривает возникновение права собственности на недвижимое имущество только с момента государственной регистрации также на вновь созданный (построенный) объект недвижимого имущества (ст. 219 ГК РФ) и возникновение права собственности на недвижимое имущество в силу истечения 15-летнего срока приобретательской давности (п. 1 ст. 234 ГК РФ).

Право собственности по решению суда

Основанием для регистрации права собственности на недвижимое имущество может быть и решение суда. Момент возникновения права собственности определяется судьей в вынесенном решении.

В случае если судебное решение не указывает на момент возникновения права, то применяется общее правило, установленное ст. 8 Гражданского кодекса: право собственности возникает с момента государственной регистрации.

Иными словами, решение суда в вашу пользу (без указания на момент возникновения права) есть, но в этом случае право собственности на квартиру без регистрации не возникает.

Итак, мы выяснили, что право собственности на недвижимое имущество возникает с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Но закон предусматривает и такие ситуации, когда во изменение общего правила о правоустанавливающем значении государственной регистрации возникновение права не связано с моментом государственной регистрации.

Рассмотрим такие случаи подробнее.

Право собственности в порядке наследования

Один из них – это возникновение права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования.

Для приобретения наследства наследник должен его принять, то есть подать соответствующее заявление нотариусу либо совершить определенные действия, свидетельствующие о принятии им наследства (например, оплатить задолженность за коммунальные услуги).

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику на праве собственности со дня открытия наследства (п.4 ст. 1152 ГК РФ). Днем открытия наследства является день смерти гражданина (ст. 1114 ГК РФ).

Право собственности на объект недвижимости в кооперативе

Пунктом 4 ст.

218 Гражданского кодекса РФ установлено, что члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Иными словами, в тот момент, когда вы полностью выплатили весь положенный пай, у вас возникло право собственности на недвижимое имущество.

В практике Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области часто происходит приостановление государственной регистрации по причине отсутствия в справке, которая является основанием для регистрации права собственности и выдается председателем кооператива, даты внесения последнего паевого взноса. Руководствуясь именно статьей 218 ГК РФ с целью определения момента возникновения права собственности, государственный регистратор требует наличие сведений о последнем паевом взносе в справке ЖСК или ГСК.

А регистрация обязательна…

Вывод о том, что если момент возникновения права не связан с государственной регистрацией, то и регистрировать свое право нет необходимости, ошибочен! Как уже говорилось выше, в данном случае регистрация меняет лишь свое правоустанавливающее значение, однако распоряжение имуществом возможно только после проведения регистрации.

О размере госпошлины

В заключение хотелось бы рассмотреть такой вопрос, как правильность исчисления государственной пошлины при регистрации прав на недвижимое имущество. Ведь ее размер напрямую зависит от момента возникновения права собственности.

Схема такова: если право собственности возникает с момента государственной регистрации (договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, решение суда), то государственная пошлина взимается в размере 500 рублей, умноженных на размер причитающейся заявителю доли.

Например: по договору приватизации жилое помещение передается в «общую долевую собственность по 1/2 доли каждому», соответственно, за регистрацию права собственности уплачивается пошлина в размере 250 рублей с каждого гражданина.

Второй вариант: если момент возникновения права собственности не связан с моментом государственной регистрации (справки ЖСК, наследство), то независимо от размера вашей доли за регистрацию права собственности уплачивается государственная пошлина в размере 500 рублей с каждого участника.

Берегите себя и своих близких!

Как видим, момент возникновения права собственности имеет важное юридической значение.

От правильности его определения зависит не только дата, с которой возникает ваше право владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой или другим недвижимым имуществом, но и размер государственной пошлины за регистрацию; зависит, кто будет нести риски при случайной гибели имущества.

Зная, с какого момента возникает ваше право собственности, вы сможете уберечь себя и своих близких от заблуждений, и, самое главное, от обмана и незаконных махинаций, которые так часто встречаются на рынке недвижимости.

  • Екатерина Ревзина
  • главный специалист-эксперт отдела регистрации прав на жилые помещения УФРС по Омской области, государственный регистратор
  • Журнал «Недвижимость» № 1 (642) от 7 января 2008 г.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *