Судебная практика по договору аренды

   По договору аренды арендодатель предоставляет арендатору за плату вещь во временное пользование и (или) владение. Часто между контрагентами возникает конфликт, появляются – споры по договору аренды.

ВНИМАНИЕ: урегулирование споров по договору аренды возьмет на себя наш профессиональный юрист.  

Судебная практика по договору аренды

Порядок разрешения споров по договору аренды

   Судебный порядок разрешения спора между сторонами договора аренды – самый эффективный способ разрешения конфликтных ситуаций. В некоторых случаях направлению искового заявления должно предшествовать соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. Обязательный досудебный порядок устанавливается в двух случаях:

  • в силу прямого указания в законе (например, при расторжении договора аренды);
  • по соглашению сторон.

   В то же время, участники деловых отношений стремятся путем минимальных усилий и наименьшего количества потраченного времени выйти из конфликта, поэтому часто прибегают к альтернативным способам разрешения споров даже в том случае, если это не требуется при последующем обращении в суд.

К таковым относятся переговоры, посредничество, медиация, разбирательство в третейском суде. Указанные способы малозатратны для сторон, способствуют решению вопросов в короткие сроки, но не могут возложить на участников обязательства по исполнению достигнутых договоренностей.

Исполнимостью в данном вопросе наделены только судебные акты.

   После соблюдения досудебного порядка можно приступать к составлению искового заявления:

  1. В иске излагается позиция по делу, подкрепленная приложенными к нему доказательствами
  2. Копия заявления направляется в адрес ответчика, а само исковое заявление с доказательствами направления копии второй стороне подается в суд
  3. После подачи искового заявления остается дождаться назначения судебного заседания и принять в нем участие
  4. Вынесенное и вступившее в законную силу решение суда обязательно для исполнения сторонами, спор будет считаться разрешенным.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео с правилами по составлению иска в суд, а также заказывайте заявление у нашего адвоката

Подсудность спора по сделке аренда

   В отношении споров по аренде действуют правила общей территориальной, по выбору истца и договорной подсудности.

   Договорная подсудность заключается в обращении в тот суд, который стороны выбрали для разрешения спора. Договорная подсудность указывается в договоре аренды и продолжает действовать даже после его расторжения.

   Общее правило территориальной подсудности состоит в обращении в суд по месту жительства или нахождения ответчика.

ВАЖНО: кроме того, в случае, если в договоре указано место его исполнения, то спор, в зависимости от выбора истца, может быть рассмотрен судом по месту его исполнения или месту жительства (нахождения) ответчика.

Как выиграть спор по договору аренда в суде?

   Если по договору аренды спор дошел до судебного разбирательства, то нужно быть готовым к защите своих прав и интересов.  Существенно помогут в судебном споре следующие моменты:

доскональное изучение договора. Гражданское законодательство не регулирует многие аспекты аренды (способ расчета между сторонами, порядок передачи и возврата помещения, проведение ремонта и т.д.), но они указываются в соглашении сторон. В зависимости от предмета спора, в договоре могут содержаться моменты, которые можно обратить в свою пользу;

тщательная подготовка к судебному делу. К процессу нужно быть готовым, иметь четкую позицию по делу в письменном виде и возможность подтвердить ее доказательствами;

уверенная речь и убедительные доводы во время судебного процесса. В суде важно отстоять свою позицию по делу и опровергнуть аргументы оппонента. Высказывания должны быть логичны, подкреплены ссылками на нормы права, примерами из судебной практики и доказательствами по делу.

ПОЛЕЗНО: также посмотрите видео с советами нашего адвоката по ведению себя в суде

Какие споры по договору аренды возможны?

  1. Взыскание задолженности по арендной плате. Иски с требованием взыскание арендной платы наиболее многочислены в арбитражном суде, встрачаются данные споры и в суде общей юрисдикции при отношениях жильцов в квартирах и комнатах с собственниками жилых помещений.
  2. О признании договора аренды незаключенным.

    Требование подобного рода основывается на нарушении процедуры заключения договора и подлежит удовлетворению в случае отсутствия у лица правомочий на заключение конкретного договора (например, сдача помещения не собственником), а так же при не согласовании существенных условий договора (например, не точное описание объекта аренды).

    Одновременно с рассмотренным исковым требованием дополнительно может быть заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения – уплаченной арендной платы.

  3. О признании договора недействительным. Нарушение требований закона.

    Любое отхождение от установленных законом правил заключения договоров аренды влечет признание его недействительным (например, не соблюдение обязательной письменной формы – статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации). Мнимость сделки. Это сделки, заключаемые «формально», без намерения породить правовые последствия.

    Как правило, мнимые сделки заключаются с целью ухода от уплаты налога на добавленную стоимость. Притворность сделки. Под притворностью следует понимать совершение сделки, прикрывающей другую – «настоящую» сделку. Порок воли.

    Договор аренды может признан недействительным по данному основанию в случае установления того, что сделка была заключена под влиянием обмана, заблуждения, давления, при существенном заблуждении, а так же в состоянии, не позволяющем лицу понимать последствия своих действий.

    Договор может быть признан ничтожным по рассматриваемому основанию только в случае, если будет доказано, что при отсутствии перечисленных «сбивающих» факторов лицо не совершило было сделку на подобных условиях.

  4. Судебная практика по договору арендыЗапрет на заключение договора одной из сторон. К данному пункту относятся споры по договору аренды, заключенного малолетним либо недееспособным, а так же юридическим лицом, в случае противоречия заключенной сделки целям деятельности общества.
  5. О понуждении к заключению договора. Данное требование может быть заявлено в случае наличия предварительного договора и уклонении контрагента от заключения основного договора аренды.
  6. О расторжении договора. Основания досрочного расторжения арендного договора закреплены в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации, а так же в самом договоре. Как правило, это несоблюдение одной из сторон существенных условий договора, например, просрочка по внесению арендной платы.
  7. О взыскании убытков. В большинстве случаев данное требование является производным от основного и заявляется одновременно с такими требованиями как расторжение договора, признании договора недействительным и другие. Взысканию подлежат убытки, понесенные лицом в связи с неисполнением контрагентом обязанностей по заключенному договору аренды.
  8. О понуждении к передачи имущества по договору. Данное требование заявляется при наличии заключенного арендного договора в случае уклонения арендодателя от передачи оговоренного имущества.
  9. Об истребовании вещи из чужого незаконного владения. Споры по договору аренды в рамках данного пункта возникают при истечении срока действия договора аренды и воспрепятствования бывшим арендатором осуществления правомочий собственника (владение и пользование) бывшим арендодателем.
  10. Иные споры возникающие из договоров аренды.

Последствие признания договора недействительным

   Последствием является применение предусмотренных законом последствий – двусторонняя реституция (возвращение сторон в первоначальное положение), что означает обязанность арендатора вернуть объект договора, а арендодателя возвратить излишне уплаченную арендную плату.

Адвокат по спорам по договору аренды в Екатеринбурге

    Обратитесь к нашему адвокату, ему известны особенности корпоративных споров, что поможет избежать неприятных сюрпризов, а трату на юриста Вы всегда можете возместить, заявив ее в требованиях к Ответчику по делу.

  Обратитесь к профессионалам уже сегодня, ведь благодаря навыкам и огромному опыту в области юриспруденции Вам не придётся нести большие убытки, расходы на представителя подлежат возмещению с проигравшей стороны, а в случае бизнеса, обязательно прочитайте наши акционные предложения по направлениям: юридическое абонентское сопровождение и решение арбитражных споров.  

Отзыв о работе адвоката нашего юридического агентства

  • наши статьи по вопросу защиты Вашего бизнеса:
  • Наш адвокат по гражданским делам отстоит Ваши интересы
  • Узнайте, как оспорить договор аренды по ссылке в блоге адвоката

Судебная практика по договору аренды

Судебная практика по договору аренды

Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди

Оставьте заявку на бесплатную консультацию юриста прямо сейчас

Записаться на БЕСПЛАТНУЮ консультацию юриста

Обзор судебной практики по аренде

На практике нередко происходят ситуации следующего рода: у арендатора из арендуемого нежилого помещения крадут имущество (например, из помещения торгового центра крадут золото).

Вопрос: с кого взыскать убытки и можно ли вообще их взыскать? На первый взгляд, несчастный арендатор сразу может обвинить арендодателя (чаще всего именно так и происходит), мол как же так, не защитил, не обеспечил. А потом он обязательно обвинит охранную организацию.

Чего они, просто так что ли тут ходят, наблюдают? Но может ли арендатор взыскать с кого-то из них стоимость утраченного имущества? Итак, в зависимости от содержания договорных отношений возможны три варианта развития событий.

1 вариант. В договоре не предусмотрено обязанности арендодателя обеспечить сохранность имущества арендатора. 

  • Здесь всё просто: в ГК не содержится нормы, обязывающей арендодателя обеспечивать сохранность имущества арендатора, из чего следует вывод о том, что в этом случае не получится взыскать сумму ущерба с арендодателя. 
  • Судебная практика
  • Апелляционное определение по делу № 33-6510/2018 Ярославского областного суда

Суть дела: Истец заключил с ответчиком договор аренды места стоянки судна. Судно на территории стоянки затонуло. Ответчик не принял никаких мер к предотвращению. Истец просит взыскать с ответчика денежную сумму в размере утраченного имущества.

Решение по делу: АС оставил решение суда первой инстанции без изменения (во взыскании денежной суммы отказано), основываясь на нижеследующем.

«Согласно условиям договора аренды от 15 декабря 2015 года у арендодателя не возникает обязанность обеспечить сохранность имущества арендатора, расположенного на арендованном месте стоянки.

Положениями Гражданского кодекса РФ об аренде такая обязанность также не предусмотрена.

Доказательств заключения между сторонами договора хранения, а также уничтожения или вывоза судна с места стоянки арендодателем суду не представлено.

Доводы жалобы о том, что территория стоянки охраняется, на ней установлен пропускной режим, из пояснений сторожей ответчика, данных в рамках уголовного дела, следует, что в их обязанности входит охрана стоящих на стоянке судов, обязанность обеспечить сохранность судна возложена на ответчика пунктом 3.7 Правил пользования водными объектами для плавания на маломерных судах в Ярославской области, являются необоснованными.

  1. Ни договором аренды, ни положениями закона об аренде обязанность арендодателя обеспечить сохранность имущества арендатора, хранящегося на арендованном месте стоянки, не предусмотрена.
  2. Принятие арендодателем мер по ограничению доступа посторонних лиц на территорию стоянки, возложение на своих работников обязанности охраны территории стоянки и находящихся на ней судов не является основанием для возникновения у арендодателя обязанности перед арендатором обеспечить сохранность его имущества».
  3. Постановление от 10 июня 2016 г. по делу № А45-16857/2015 Седьмой арбитражный апелляционный суд (7 ААС)

Суть дела: Истец и ответчик заключили договор аренды нежилого помещения. Истец реализовывала в данном помещении ювелирные изделия.

Договором была предусмотрена обязанность ответчика «обеспечить в помещении магазина охрану общественного порядка в рабочее время и охрану объекта в нерабочее время».

Во исполнение данной обязанности ответчик заключил договор охраны с третьим лицом. В результате кражи было утрачено имущество, принадлежащее истцу. 

Решение по делу: АС отказал во взыскании с ответчика убытков в связи с ненадлежащим исполнением обязательства, основываясь на нижеследующем.

«Суд, исходя из пункта 2.1.4.

договора аренды («арендодатель обязуется обеспечить в помещении магазина охрану общественного порядка в рабочее время и охрану объекта в нерабочее время»), заключенного между арендодателем (заказчиком) и третьим лицом (исполнителем) договора охраны, в соответствии с условиями которого заказчик поручает, а исполнитель обязуется организовывать и осуществлять охрану объектов и имущества  

Из пунктов 2.2.9., 4.1.1 договора аренды не следует обязанности арендодателя по обеспечению организации надлежащего хранения ювелирных изделий, а равно условиями договора аренды от 10.11.2011 не предусмотрено положений об обязанности арендодателя обеспечивать сохранность принадлежащего арендатору имущества находящегося внутри арендованного помещения.

Кроме того, если договором не предусмотрено иное, такие обязательства не входят в предмет договора аренды.

В связи с чем включение в договор пункта 4.1.1, исключающего ответственность арендодателя за сохранность материальных ценностей, находящихся на арендуемой площади, что, по мнению истца, является следствием недобросовестного поведения арендодателя как сильной стороны в договоре, не свидетельствует о недобросовестном поведении ответчика.

Ссылка истца на пункт 2.1.4 договора, признается несостоятельной, поскольку обязанность по обеспечению в помещении магазина охраны общественного порядка в рабочее время и охраны объекта в нерабочее время, арендодателем исполнена».

2 вариант. В договоре аренды была предусмотрена обязанность арендодателя обеспечить сохранность имущества. 

Этот случай уже куда интереснее и благоприятнее для арендатора на первый взгляд. Однако суды по-разному рассматривают данное условие договора.

Например, Девятый арбитражный апелляционный суд посмотрел на данное условие договора как на меру гражданско-правовой ответственности: он отказал истцу по той причине, что тот не доказал вины ответчика, причинно-следственной связи между действиями ответчика и неблагоприятными последствиями истца.

Другой пример. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа договор аренды с таким условием посчитал смешанным договором, а условие об обязанности арендодателя обеспечить сохранность имущества арендатора – элементом договора хранения.

Судебная практика

Постановление от 16 января 2020 г. по делу № А40-85732/2019Девятый арбитражный апелляционный суд (9 ААС)

Суть дела: Между истцом и ответчиком был заключён договор аренды нежилых помещений и земельных участков для размещения и складирования материальных ценностей.

Договором была предусмотрена обязанность ответчика обеспечить сохранность имущества. Ответчик установил систему видеонаблюдения, а также организовал охрану территории.

Однако истец ссылался на неисполнение ответчиком обязанности по обеспечению сохранности имущества.

Решение по делу: АС оставил решение суда первой инстанции без изменения (во взыскании стоимости утраченного имущества отказано), основываясь на следующем:

«Доказательства вины ответчика, а также доказательства причинно-следственной связи между действиями ответчика и неблагоприятными последствиями для истца, истцом не представлено.

Кроме того, суд принял во внимание то, что из Протокола заседания рабочей инвентаризационной комиссии Володарского РНПУ следует, что начальник склада Гулин Г.

А является материально ответственным лицом и с ним заключен договор о полной материальной ответственности от 02.04.2018г. № 404, соответственно, в данной ситуации лицом ответственным за возмещение ущерба является Гулин Г.А.

и АО «Транснефть — Верхняя Волга» имело возможность взыскать стоимость недостающего кабеля с него.

Таким образом, оценив представленные в дело доказательства, суд установив, что представленные истцом доказательства не подтверждают совокупности всех обстоятельств для взыскания суммы убытков, истец не доказал наличия противоправности действий причинителя вреда, и что хищение кабеля совершено по вине ответчика в удовлетворении иска на основании ст.ст. 15, 393, 1064 ГК РФ отказал».

Постановление от 23 августа 2019 г. по делу № А53-30166/2018 Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (ФАС СКО)

Суть дела: Истец и ответчик заключили договор аренды нежилого помещения. Ответчик по договору обязался обеспечивать «сохранность всего объекта, часть которого передана истцу». Произошло возгорание, в результате которого было утрачено имущество истца. В кассационной жалобе истец ссылался на условие договора об обеспечении сохранности имущества арендатора арендодателем.

Решение по делу: КС оставил решения нижестоящих судов без изменения (отказ), основываясь на следующем.

«Доводы жалобы о том, что с учетом условия пункта 4.2 договора аренды от 01.08.

2017 само по себе обстоятельство гибели имущества арендатора в то время, когда оно находилось в помещении арендодателя, является единственным и достаточным основанием для возложения на арендодателя обязанности выплатить арендатору его стоимость, данное положение договора, по существу, является элементом договора хранения, к которому должны применяться, но не применены судами нормы статей ГК о договоре хранения, судом округа не принимаются.

Ссылаясь на наличие у пункта 4.2 договора аренды нежилых помещений от 01.08.

2017 элементов договора хранения, и необходимость применения к спорным правоотношениям статей Гражданского кодекса об обязанности хранителя обеспечить сохранность вещи, истец не представил при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций доказательств заключения сторонами договора хранения, предусматривающего обязанность хранителя принять вещь на хранение (статьи 886, 887 Гражданского кодекса), фактической передачи ООО «РостовТоргСтрой» транспортного средства марки Хино Ренжер, госномер А 315 ТМ 161, на хранение АО «Капитал Центр», и принятия его последним на хранение (статьи 887, обязанности принять вещь на хранение» Гражданского кодекса), согласования сторонами и выплаты поклажедателем хранителю вознаграждения (статья 896 Гражданского кодекса), предъявления истцом ответчику каких-либо требований, обусловленных нарушением обязательств по договору хранения».

Помимо указанного механизма обеспечения интересов арендатора, также можно предложить следующее.

3 вариант. Между арендодателем и охранной организацией мог быть заключён договор охраны с исполнением в пользу третьего лица (услуги по охране, оказываемые третьему лицу). В таком случае выгодоприобретатель (в нашем случае арендатор) может напрямую обратиться к охранной организации.

Иных случаев, когда арендатор может напрямую взыскать деньги с охранной организацией не усматривается. Арендатор не может обратиться с соответствующим иском к охранной организации, даже если имело место быть условие в договоре аренды об обеспечении сохранности имущества, так как арендатор не является стороной возможного договора об оказании услуг по охране, что совершенно очевидно. 

Конечно, таких случаев мне не встречалось, однако ради иллюстрации подобных взаимоотношений, где был и арендатор, и арендодатель, и охранная организация в случае утраты имущества первого можно привести следующее дело.

Постановление от 30 декабря 2019 г. по делу № А51-25286/2018 Арбитражный суд Приморского края (АС Приморского края)

Суть дела: Между истцом и ответчиком был заключён договор об оказании услуг по охране. Ответчик обязался по данному договору обеспечить охрану имущества истца, а также имущества третьих лиц, находящегося на территории. В результате кражи третьим лицом (арендатором) было утрачено имущество.

Третье лицо (арендатор) обратилось к арендодателю с требованием возместить стоимость утраченного имущества, которое было удовлетворено арендодателем (истцом по настоящему делу).

В свою очередь арендодатель (истец) обратился к охранной организации с требованием возместить убытки, возникшие у истца в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по договору охраны.

Решение по делу: Суд первой инстанции удовлетворил требование истца, а апелляционный суд оставил решение без изменения, основываясь на следующем.

Вс защитил арендатора, не подписавшего акт о возврате имущества его владельцу после окончания аренды

15 мая Верховный Суд вынес Определение № 310-ЭС19-26908 по спору о взыскании арендных платежей с арендатора по истечении срока договора аренды, продолжившего, по утверждениям арендодателя, пользоваться недвижимым имуществом.

Нижестоящие суды разошлись в оценке обстоятельств дела

В январе 2015 г. предприниматель Галина Рыльская сдала в аренду металлический ангар обществу «Курсклифтстрой» до мая того же года за 113 тыс. руб. в месяц.

По условиям договора аренды с момента его подписания арендодатель обязался передать имущество в пользование другой стороне по первому требованию последней не позднее чем через три дня после получения соответствующего извещения. При этом подп. «ж» п. 2.

2 договора предусматривал обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее чем за один месяц о предстоящем освобождении имущества как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, после чего вернуть имущество в исправном состоянии его владельцу по соответствующему акту. После заключения арендного договора стороны не составляли акт о передаче имущества обществу, но в июне 2015 г. общество уплатило арендную плату за весь срок действия договора.

В мае 2018 г. ИП направила обществу претензию с требованием уплатить 3,9 млн руб. задолженности. В ответ на претензию предпринимателя компания сообщила, что договор аренды был заключен на определенный срок и уже прекратил свое действие. По мнению общества, арендная плата была внесена арендатором в необходимом объеме, что подтверждалось соответствующей документацией.

Организация указала, что она не пользовалась ангаром после окончания срока действия договора и не хранила своего имущества в нем.

ООО «Курсклифтстрой» также отметило, что арендодатель не обращался в адрес арендатора по вопросам о наличии действующего между ними договора (в том числе его оплаты на протяжении трех лет с момента окончания срока действия договора) и не выставлял счета на оплату.

В дальнейшем Галина Рыльская обратилась в суд иском к обществу, ссылаясь на то, что ответчик не вернул нежилое помещение по акту приема-передачи, поэтому в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ спорный договор был возобновлен на неопределенный срок, а значит, у общества образовалась задолженность на сумму в 3,9 млн руб.

Суды первой и второй инстанций отказали в удовлетворении иска, указав на то, что предусмотренная п. 2 ст.

655 ГК РФ обязанность сторон по составлению акта возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора.

Они установили, что общество использовало ангар в период срока аренды, обозначенного договором, полностью уплатив арендную плату за весь договорный период, а после истечения срока договора ответчик не использовал спорное помещение и договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок.

Как пояснили суды, само по себе несоставление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок и не является основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы за период с июня 2015 г. по июнь 2018 г

Впоследствии кассация отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции под предлогом того, что факт освобождения арендатором спорного помещения без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения его от внесения арендной платы.

Со ссылкой на существенное нарушение норм материального права общество «Курсклифтстрой» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

ВС РФ встал на защиту арендатора

После изучения материалов дела № А35-6435/2018 Судебная коллегия по экономическим делам ВС РФ согласилась с доводами заявителя.

Так, высшая судебная инстанция пояснила, что отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендный договор был возобновлен на неопределенный срок.

Как пояснил ВС, суды первой и апелляционной инстанций установили, что арендатор фактически прекратил использование объекта аренды после окончания срока действия договора, поэтому спорный договор не был возобновлен.

Поскольку суды не установили досрочного оставления арендуемого помещения, они обоснованно не применили п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 г.

, из которого следует, что досрочное освобождение арендуемого помещения до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

«Суд кассационной инстанции иначе оценил доказательственное значение имеющихся в деле материалов, счел отсутствие названного уведомления и акта о возврате помещения доказательствами того, что арендатор продолжил пользование объектом аренды, и проигнорировал иные доказательства, которые положили в основу своих судебных актов суды первой и апелляционной инстанций. Тем самым суд кассационной инстанции переоценил установленные судами первой и апелляционной инстанций обстоятельства, выйдя за пределы полномочий, установленные ст. 286 АПК РФ», – отмечено в определении.

Верховный Суд добавил, что п. 2 ст.

621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи.

Первая и апелляционная инстанции ранее выявили, что по возникшим с взаимного согласия сторон деловым отношениям в процессе исполнения договора письменный документ о передаче имущества в аренду не составлялся.

Следовательно, мог не составляться и письменный документ о возврате ангара, что не лишает силы иных доказательств прекращения использования объекта аренды, представленных ответчиком. В этой связи ВС РФ отменил постановление окружного суда, оставив в силе судебные акты первой и второй инстанций.

Эксперты «АГ» поддержали выводы ВС

Адвокат, руководитель практик разрешения споров и международного арбитража ART DE LEX Артур Зурабян полагает, что определение Верховного Суда следует только приветствовать.

Он отметил, что ситуация, когда стороны по тем или иным причинам не оформляют предусмотренных договором документов, подтверждающих те или иные обстоятельства, является довольно распространенной на практике.

«Например, стороны могут не подписывать акты приема-передачи при поставке товаров, особенно, если речь о длительных отношениях, актов приема-передачи стройплощадки по договору строительного подряда, актов приема-передачи независимых гарантий и т.д.

И далеко не всегда такое отклонение от договора связано с желанием создать предпосылки для заявления требований в последующем. По факту такое пренебрежение буквой договора связано с возникающими с взаимного согласия сторон деловыми отношениями в процессе исполнения договора», – заметил эксперт.

По мнению адвоката, такое дело учит участников оборота, что при пренебрежении нормами закона и договора, которые на этапе хороших отношений сторон могут быть рассмотрены в качестве ненужной формальности, в последующем можно получить такого рода иск от недобросовестного контрагента, который по тем или иным причинам захочет воспользоваться сложившейся ситуацией. «Да, отсутствие прямо предусмотренного договором документа не является критичным, но, как, например, в данном деле, может привести к необходимости долгого доказывания на основании косвенных доказательств обстоятельства, которое можно было подтвердить простым формальным своевременно подписанным документом», – подытожил Артур Зурабян.

Партнер АБ «КРП» Челябинской области Виктор Глушаков обратил внимание на важный вывод Суда, которой, по его мнению, будет иметь существенное значение для правоприменительной практики: «отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок».

По мнению адвоката, именно этот вывод в подобных спорах об определении момента, когда арендодатель прекратил пользоваться имуществом, позволит преодолеть формальный подход судов к отсутствию в деле документа, прямо свидетельствующего о возврате арендованного имущества.

«Верховный Суд поправил кассацию, которая попыталась пойти по формальному и простому пути – нет документов, подтверждающих возврат недвижимости, значит, имущество продолжает использоваться.

Правда, в комментируемом определении есть и отрицательный момент: в описанной судом ситуации арендатор на стадии приема имущества также не подписывал с арендодателем никаких документов.

Надеюсь, что этот нюанс не станет ограничивающим, впрочем, даже если он и станет таковым, то данный случай все равно будет иметь немаловажное значение», – подытожил Виктор Глушаков.

Судебная практика по аренде имущества

# Название Cуд Решение
548493 Решение суда о взыскании убытков, судебных расходов Истцы обратились в суд с иском к ответчикам о взыскании убытков, судебных расходов, указав, что ИП Маслов А.М. и ИП Маслов М.И. являются потребителями коммунальных услуг и собственниками нежилого помещения с кадастровым № Х, расположенного по адре… Суд: Калининский Решение суда: Решение Калининский Решение
548268 Решение суда о взыскании задолженности по арендной плате, ущерба, компенсации морального вреда Борисенко Р.Ю. обратился в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Блинову С.М. о взыскании задолженности по арендной плате, ущерба, компенсации морального вреда.В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что ему на… Суд: Василеостровский Решение суда: Решение Василеостровский Решение
465642 Решение суда о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным услугам, электроэнергии, убытков, судебных расходов Истец Давыдченков А.А. предъявил иск к ответчику ООО «Ренессанс» о взыскании задолженности по арендной плате за **.**,** в размере … рублей, по коммунальным платежам в размере … рублей, по оплате электроэнергии в размере … рублей, убытков в … Суд: Ленинский Решение суда: Решение Ленинский Решение
465490 Решение суда Дело № 2-1734/2017Р Е З О Л Ю Т И В Н А Я Ч А С Т Ь Р Е Ш Е Н И ЯИменем Российской ФедерацииРудничный районный суд г. Кемеровов составе председательствующего судьи Ивановой Е.В.,при ведении протокола секретарем Сумченко Т.В.,рассмотрев в открытом … Суд: Рудничный Решение суда: Решение Рудничный Решение
465180 Решение суда о расторжении договора аренды земельного участка Истец Жданова Л.Ф. обратилась в суд с исковыми требованиями к АО «Оренбург-Центр», Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга о признании недействительным соглашения о расторжении договора аренды земельног… Суд: Ленинский Решение суда: Решение Ленинский Решение
465087 Решение суда о признании договора аренды мнимой сделкой закрытое акционерное общество «ТоМаг» (далее – ЗАО «ТоМаг») обратилось в суд с иском к ответчикам, в котором просит признать договор аренды автомобиля государственный регистрационный знак , заключенный между Кириловым А.В. и Кривошеиным А.Н. мнимо… Суд: Ленинский Решение суда: Отказано Ленинский Отказано
464979 Решение суда о взыскании убытков муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (далее – истец, Департамент) обратилось в суд с иском к ликвидатору ООО «Галеон» Мардвинцевой А.А. о взыскании убытков … Суд: Кировский Решение суда: Отказано Кировский Отказано
464881 Решение суда о взыскании арендной платы, неустойки Махмурян Г.Х. обратился в суд с иском о взыскании Махмудова А.Х. задолженности по договору аренды нежилого помещения № 21 от 01.06.2017 в размере 120000 рублей, пени в размере 25000 рублей, расходов по государственной пошлине 4100 рублей.В обоснов… Суд: Октябрьский Решение суда: Решение Октябрьский Решение
464879 Решение суда о взыскании задолженности по арендной плате, пени Муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска обратилось в суд с иском к Лукьянчиковой С.И., в котором просит взыскать с ответчика в свою пользу задолженность в размере 1… Суд: Октябрьский Решение суда: Решение Октябрьский Решение
464858 Решение суда о взыскании задолженности по арендной плате индивидуальный предприниматель Качеев С.Н. обратился в суд с иском к Коваленко Ю.С., в котором с учетом последующего уменьшения размера исковых требований и отказа от иска в части просит взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной… Суд: Октябрьский Решение суда: Решение Октябрьский Решение
464815 Решение суда о взыскании задолженности по арендной плате и пени Муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска обратилось в суд с иском к Звягинцевой Н.Л. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного у… Суд: Октябрьский Решение суда: Решение Октябрьский Решение
464771

Практика разрешения споров о признании договора аренды недействительным

Ключевая специализация Юридической Компании «ЮСАКТУМ» — ведение арбитражных дел и представительство интересов Клиентов в арбитражных судах по арендным, земельным, строительным, корпоративным спорам, спорам о защите интеллектуальных прав.

С успешным опытом ведения арбитражных дел по арендным и иным категориям арбитражных споров можно ознакомиться в рубрике «Практики», с образцами процессуальных документов, которые были подготовлены нашими арбитражными юристами, и посредством использования которых достигнуты положительные результаты при разрешении арбитражных споров, в том числе арендных споров – в рубрике «Арбитражные процессуальные документы». 

  • Закон и право действуют – доверьтесь профессионалам: 8 (495) 790-98-06!

Договор аренды нежилого помещения является одним из самых распространённых договоров, заключаемых между представителями бизнеса.

Поэтому в отношении его заключения, расторжения, изменения его условий, признания договора аренды недействительным, возникает огромное количество арбитражных споров в арбитражном суде.

В настоящей статье мы приведем и рассмотрим несколько примеров распространённых ошибок арендодателей и арендаторов, определённых судебной практикой, способных повлечь признание договора аренды нежилого помещения недействительным.

  • 1. При заключении договора аренды нежилого помещения государственным (муниципальным) унитарным предприятием необходимо помнить, что обязательным условием его заключения является наличие согласия собственника имущества (муниципального образования) на заключение такого договора аренды (в том числе и на совершение крупных сделок).

Обязательное наличие такого согласия императивно предусмотрено ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 14.11.

2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»: «Государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия».

Как указано в абз. 3 п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.

2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» сделки, заключенные без соблюдения, указанного выше условия являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества, а не любого заинтересованного лица.

Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в Постановлении ФАС Московского округа от 28.02.2014 года № Ф05-1511/2014.

  • 2. При заключении договора аренды нежилого помещения необходимо выяснить, обладает ли лицо, заключающее договор аренды со стороны арендодателя правом на передачу нежилого помещения в аренду. Также на стороне арендодателя может выступать лицо, управомоченное законом или собственником на сдачу нежилого помещения в аренду. Несоблюдение указанных условий может повлечь ничтожность договора аренды нежилого помещения.

В п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.

Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.03.2012 года № 13387/2011.

  • 3. При заключении договора аренды нежилого помещения по результатам проведения торгов на право его заключения необходимо помнить, что в случае, если правила проведения торгов, установленных соответствующим органом местного самоуправления, противоречат общим правилам проведения торгов, установленных Гражданским кодексом РФ, подлежат применению соответствующие нормы Гражданского кодекса РФ. Несоблюдение указанного условия могут повлечь признание договора аренды нежилого помещения недействительным. 

Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в решении арбитражного суда Ярославской области от 17.10.2006 года № А82-6847/06.

  • 4. При оформлении дополнительных соглашений к договору аренды нежилого помещения, заключенного с органом местного самоуправления необходимо соблюдать ограничения, не позволяющие признавать указанное дополнительное соглашение самостоятельной гражданско-правовой сделкой.

В случае признания дополнительного соглашения самостоятельной правовой сделкой, к его заключению будут применяться требования, предъявляемые органом местного самоуправления к заключению самостоятельного договора аренды нежилого помещения – путем проведения торгов, а также после предварительной оценки объекта аренды независимым оценщиком.

Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в решении арбитражного суда Ярославской области от 22.01.2007 года № А82-14302/06.

  • 5. Для удовлетворения искового заявления о признании договора аренды нежилого помещения недействительной сделкой необходимо доказать нарушение оспариваемым договором аренды прав и охраняемых законом интересов, за защитой которых истец обратился в арбитражный суд.

Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 14.01.2008 года по делу № А29-3099/2007.

  • 6. Договор аренды, заключенный после 31 января 1998 года на срок менее 1 года не может быть признан недействительным (ничтожным) по основаниям отсутствия государственной регистрации права собственности арендодателя в отношении объекта аренды.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *