Затраты на аренду жилого помещения в бизнес-целях нельзя учесть для УСН

Налоги при сдаче нежилой недвижимости в аренду начисляют с учетом правового статуса собственника. Платежи в пользу рядовых граждан облагают НДФЛ по стандартной ставке. Предприниматели и организации рассчитывают обязательства с опорой на применяемый режим. Именно поэтому специалисты разрабатывают механизмы оптимизации фискальной нагрузки индивидуально.

Затраты на аренду жилого помещения в бизнес-целях нельзя учесть для УСН

Общая характеристика направления

Право на передачу недвижимости в аренду закреплено за собственниками ст. ст. 209 и 608 ГК РФ. Передавать имущество во временное пользование нужно с соблюдением определенных правил. Так, владелец обязан учесть:

  • целевое назначение объекта;
  • противопожарные, санитарно-гигиенические и прочие правила;
  • законные интересы соседей.

При заключении договора собственник обязан помнить об экологически стандартах. Так, при передаче в аренду промышленного помещения важно предусмотреть пункт о складировании и утилизации отходов. При размещении специфического производства потребуется возложить на арендатора обязанность по контролю выбросов.

В контракте могут прописываться условия о соблюдении градостроительных норм. Пункт становится обязательным при отнесении капитального ремонта на счет арендатора.

Порядок передачи помещений во временное пользование определен главой 34 ГК РФ. Участниками соглашений становятся рядовые граждане, иностранцы, предприниматели, фирмы и даже государственные органы.

При этом стороны должны правильно оформлять сотрудничество. При работе с юридическими лицами договор составляют в письменном виде. Если срок пользования недвижимостью превышает 1 год, обязательной становится государственная регистрация.

Запись о сделке вносят в ЕГРН (ст. 609 ГК РФ).

Если имущество сдается в аренду систематически, имеет смысл говорить о предпринимательстве. В этом случае собственник помещений обязан встать на регистрационный учет. Определение коммерческой деятельности приведено в ст. 2 ГК РФ. Норма закрепляет в качестве обязательных признаков самостоятельность, рисковый характер, направленность на регулярное извлечение прибыли.

Важно! Соглашение об аренде заключается только в отношении нежилой недвижимости. Квартиры, дома, комнаты и прочие помещения, используемые для постоянного пребывания людей, передают по договору найма. Правовое регулирование отношений осуществляется нормами главы 35 ГК РФ.

Затраты на аренду жилого помещения в бизнес-целях нельзя учесть для УСН

Налогообложение арендных доходов рядового собственника

Владельцы, не имеющие предпринимательского статуса, придерживаются правил главы 23 НК РФ. Арендная плата признается доходом, облагаемым НДФЛ. На ставку влияет количество дней, проводимых плательщиком на территории России.

Условия
Резиденты РФ (183 дня в году и более) Нерезиденты
Ставка по ст. 224 НК РФ 13% 30%
Налоговый период Год Год
Льготы Снизить облагаемую базу по НДФЛ разрешается на стандартные и социальные вычеты (ст. ст. 218–219 НК РФ) Не предусмотрены

Плательщики НДФЛ обязаны ежегодно сдавать в территориальную инспекцию декларацию. Отчет составляют до 30 апреля по форме 3-НДФЛ. Бланк и порядок заполнения утверждены ФНС РФ распоряжением № ММВ-7-11/671@ от 24.12.14.

Вывод № 1: Оптимизация по налогу на доход физического лица сводится к максимально полному использованию вычетов. Нерезиденты могут сократить отчисления за счет длительного пребывания на территории РФ – свыше 183 дней в году.

Дополнительно арендодателю придется оплачивать налог на имущество. Расчет для рядовых собственников выполняют сотрудники контролирующего органа.

Требования о внесении точной суммы с указанием актуальных реквизитов отсылают не менее чем за 30 суток до конца срока оплаты. Передавать квитанции могут лично в руки, заказным письмом либо через телекоммуникационные каналы.

Собственник признается извещенным по прошествии 6 дней с даты отправки корреспонденции (приказ ФНС России № ММВ-7-11/477@ от 07.09.16).

Расчет налога производят на основе кадастровой стоимости недвижимости (ст. 402 НК РФ). Начисления делают за календарный год.

Если право собственности на имущество возникло в середине налогового периода, калькуляцию составляют с учетом фактического срока владения.

Базисом являются показатели, утвержденные в конкретном муниципальном образовании или регионе. За налогоплательщиками закрепляется право на оспаривание кадастровой оценки.

Вывод № 2: Уменьшить отчисления в бюджет можно путем проведения независимой экспертизы. Заключение о реальной стоимости объекта предоставляется в территориальную административную комиссию.

Если исход разбирательства окажется отрицательным, потребуется обратиться в суд (ст. 403 НК РФ). Дополнительно собственники недвижимости могут воспользоваться льготами.

Перечень лиц, за которыми они закреплены, приведен в ст. 407 НК РФ.

Поскольку капитальные строения неразрывно связаны с участком, владельцам нередко приходится платить земельный налог. Обязанность возникает преимущественно у собственников. Однако делать отчисления должны также обладатели прав наследуемого владения и бессрочного пользования.

Основой вновь выступает кадастровая стоимость. Расчет производит территориальная инспекция за каждый календарный год по ставкам статьи 394 НК РФ. Тарифы зависят от целевого назначения участка и типа строений на нем.

Наиболее высоким налогом облагаются промышленные территории – 1,5%.

Вывод № 3: Оптимизация сводится к активному использованию льгот и оспариванию завышенной кадастровой стоимости. Вывести из-под обложения 600 кв. м. земли, например, разрешено отдельным категориям лиц.

Их список приведен в пятом пункте ст. 391 НК РФ. Льготниками признаны герои СССР, России, инвалиды первой или второй групп, ветераны ВОВ и пр. Перечень включает 8 позиций.

Представители коренных северных народов полностью освобождены от налога ст. 395 НК РФ.

Офис бизнесмена в жилом помещении: можно ли признать расходы?

Высокий размер арендной платы в офисных центрах вынуждает бизнесменов использовать для осуществления своей предпринимательской деятельности жилые помещения (квартиры), расположенные на первых этажах многоквартирных домов. Можно ли в подобных ситуациях признать затраты на аренду, ремонт в составе налоговых расходов?

Используя для ведения предпринимательской деятельности жилые помещения (и, соответственно, экономя на расходах по аренде), бизнесмены сталкиваются с трудностями признания расходов по обслуживанию таких помещений в налоговом учете.

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯМ

Расходы по аренде жилого дома (помещения) для ведения бизнеса

Представители финансового ведомства недавно вернулись к рассмотрению вопроса о признании расходов по аренде жилого помещения для ведения бизнесменами предпринимательской деятельности.

В Письме Минфина РФ от 28.03.2017 г. №03-11-11/17851 анализировалась возможность признания расходов по аренде жилого дома для размещения частного детского сада.

Прежде всего, финансисты обратились к положениям жилищного законодательства.

Согласно п.2 ст.15 ЖК РФ жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. К жилым помещениям относятся жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната (п.1 ст.16 ЖК РФ).

НАЛОГОВЫЙ АУДИТ

Жилые помещения предназначены для проживания граждан (п.1 ст.17 ЖК РФ).

Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

РЕГИСТРАЦИЯ ИП, ЦЕНА

Затраты на аренду жилого помещения в бизнес-целях нельзя учесть для УСН Затраты на аренду жилого помещения в бизнес-целях нельзя учесть для УСН В соответствии с п.3 ст.23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

В соответствии с пп.4 п.1 ст.346.16 НК РФ  налогоплательщики, применяющие УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на сумму арендных (в том числе лизинговых) платежей за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество.

Согласно п.2 ст.346.16 НК РФ расходы принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в п.1 ст.252 НК РФ.

И заключение финансистов — расходы предпринимателя по аренде жилого дома для размещения частного детского садика при определении объекта налогообложения по «упрощенному» налогу, учитываться не должны.

Важно!

Аренда помещений при УСН — Контур.Бухгалтерия

Компании нередко используют принадлежащую им недвижимость для получения дополнительного дохода. Это происходит путем сдачи его в аренду.

Правила заключения арендных договоров

Точно и правильно составленные документы — именно то, к чему признают налоговые органы. Отправной точкой для расчета налогов является сумма аренды, которая прописана в договоре. Порядок заключения договора  аренды строго регламентируется ГК РФ. Условия, которые необходимо указать в договоре:

  • реквизиты сторон;
  • основные характеристики арендуемого объекта (адрес, наименование, площадь);
  • условия пользования объектом;
  • сумма арендной платы.
Читайте также:  Когда можно удержать с работника переплату по больничному

Договор будет официально заключен только после его регистрации в государственных органах Росреестра. Но если договор заключен менее чем на один год, он не подлежит государственной регистрации.

Сдача помещения в аренду при УСН

Затраты на аренду жилого помещения в бизнес-целях нельзя учесть для УСН

ИП, как и физлица, могут сдавать в аренду свое имущество.  В таком случае предприниматель должен уплачивать налоги с аренды помещений. Действия предпринимателя  при сдаче имущества в аренду в условиях упрощенной системы налогообложения регулируются статьями 249, 250 НК РФ.

ИП доступны два варианта отчисления налога в бюджет:

  • Налог на доходы по ставке 6% (удобно применять, когда расходы не очень большие). Важно! С января 2016 года закон по данному режиму изменился: сейчас размер ставки по налогу зависит от решения региональных властей. Для некоторых налогоплательщиков он может составлять даже 1%.
  • Налог «доходы — расходы» по ставке 15%.

Расходы по платежам за коммунальные услуги должны нести арендодатель или арендатор. Обычно эти платежи включены в арендную плату. В договоре аренды оговаривается, кто будет оплачивать коммунальные расходы.

Если их оплату будет производить арендодатель, то сумму платежей можно вычесть из полученного дохода как понесенные затраты.

Для этого нужны документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг: счета от поставщиков коммунальных услуг и квитанция об их оплате.

День, когда деньги фактически поступили на счет в банке или в кассу предпринимателя, считается датой поступления доходов при УСН.

 Напомним, ИП на УСН платит единый налог и освобождается от уплаты налогов на прибыль, НДФЛ (только за сотрудников), НДС, налога на имущество (распространяется только на то имущество, которое принимает участие в предпринимательской деятельности, если региональные власти установили его кадастровую стоимость).

Аренда квартиры под офис в жилом помещении

При организации офиса в жилом помещении, т.е. в квартире, необходимо учитывать нормы, закрепленные в статье 288 ГК РФ и в статье 17 ЖК РФ.

 Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.  Только после перевода такого помещения в нежилое можно разместить в нем организации и учреждения.

Тогда  договор аренды станет законным и арендную плату можно будет учесть в расходах. 

Оформить в нежилой фонд можно только ту квартиру, которая находится на первом этаже или выше, но с условием, что под ней не находятся жилые квартиры. Что для этого нужно? Арендодатель приходит в орган местного самоуправления и сдает следующие документы:

  • заявление о переводе квартиры в нежилое помещение;
  • документы, подтверждающие право владения квартирой (свидетельство о регистрации, договор о приватизации и т.д.);
  • план квартиры с техническим описанием;
  • план дома по этажам.

Решение  принимается не позднее 45 календарных дней со дня подачи документов. После переоформления квартиры можно заключать договор аренды с арендатором.

Организации, применяющие УСН «доходы-расходы», в состав расходов могут включать не только коммунальные услуги, но и затраты на ремонт. Если же вы все-таки арендовали жилую квартиру под офис, то затраты на организацию аренды офиса по УСН учитываться не будут.

Способы уплаты налогов

Сроки и порядок уплаты единого налога строго регламентированы. ИП должен успеть оплатить его до 30 апреля. А по страховым платежам в ПФР  арендодатель может заплатить до 31 декабря. Квартальные авансовые платежи уплачиваются до 25 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. В этой статье мы рассказывали, как рассчитывать авансы и годовой налог.

При сдаче помещений в аренду ИП имеет преимущества перед физлицами,  так как предприниматель платит всего лишь 6% или меньше от дохода аренды, когда остальные физические лица платят 13%.

Автор статьи: Александра Аверьянова

Сдаете помещение в аренду? Учитывайте доходы и расходы в веб-сервисе Контур.Бухгалтерия. Здесь вы можете легко вести учет, начислять зарплату, сдавать отчетность через интернет. Консультации экспертов входят в тариф, наша техподдержка работает круглосуточно и бесплатно. Первый месяц работы в сервисе — тоже бесплатен для новых пользователей.

Попробовать бесплатно

Часто малые предприятия закрываются, потому что владельцы не считали деньги в бизнесе, а следили лишь за парой показателей — доходами/расходами и суммой на счетах. Расскажем, какие показатели нужно контролировать, чтобы понимать реальное состояние дел.

, Елена Космакова

Работа бухгалтера важна для благополучия предприятия: одна ошибка может стоить компании больших проблем. В то же время бухгалтерия часто остается для руководителя непонятной. Как проверить качество работы бухгалтера и убедиться, что учет ведется без ошибок?

, Елена Космакова

Планируя открыть ООО и начать бизнес подумайте о том, кто будет вести вашу бухгалтерию. Не стоит откладывать это дело до первой отчетности.

, Елена Космакова

Аренда квартиры под офис: учет при УСН

Спицына Т.В., эксперт журнала

Затраты на аренду жилого помещения в бизнес-целях нельзя учесть для УСН

Организация, применяющая УСНО с объектом налогообложения «доходы минус расходы», арендовала у физического лица квартиру. В этой квартире расположен офис организации. Можно ли учесть в расходах при УСНО арендую плату за данную квартиру?

В силу пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ «упрощенцы», применяющие объект налогообложения «доходы минус расходы», при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на сумму арендных (в том числе лизинговых) платежей за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество.

Согласно п. 2 ст. 346.16 НК РФ указанные расходы принимаются при условии их соответствия критериям, поименованным в п. 1 ст. 252 НК РФ, то есть они должны быть обоснованными и документально подтвержденными.

Таким образом, «упрощенцы» вправе учитывать в расходах затраты на аренду, в том числе помещений.

Что касается организации офиса в жилом помещении – квартире, в этом случае необходимо учитывать нормы, установленные ст. 288 ГК РФ и ст. 17 ЖК РФ.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Но не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных ст. 16 Федерального закона от 26.09.1997 № 125‑ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

Кроме этого, согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Расходы ИП на УСН: какие затраты Минфин запрещает учитывать

Предпринимателям, перешедшим на «упрощенку», следует быть начеку, поскольку чиновники предусмотрели для них целый ряд запретов. Прежде всего, это касается тех ИП, кто применяет объект налогообложения «доходы минус расходы». Существуют виды затрат, которые, по мнению специалистов Минфина, невозможно учесть.

К ним относятся издержки на командировку, аренда жилья, приобретение имущественных прав на квартиры и проч. Чиновники выдвигают и другие ограничения: нельзя списывать убытки по итогам отчетного периода, превышать лимит по стоимости ОС и т.д.

Мы подготовили обзор наиболее «популярных» запретов, чтобы предупредить о возможных конфликтах с проверяющими.

Минфин России регулярно обращается к теме расходов ИП на собственную командировку. Суть разъяснений сводится к следующему: несмотря на то, что в общем случае командировочные расходы уменьшают облагаемую базу при УСН (подп. 13 п. 1 ст. 346.16 НК РФ), на ИП данное правило не распространяется.

Рассчитать взносы «за себя», налоги по УСН и сдать отчетность через интернет

По логике чиновников предприниматель не может сам себя направить в командировку. Это якобы следует из статьи 166 Трудового кодекса. В ней сказано, что командировкой является служебная поездка работника по распоряжению работодателя.

Поскольку ИП трудится «на себя», то есть не является работником, и у него нет работодателя, то его деловую поездку нельзя признать командировкой. Соответственно, командировочные затраты невозможно учесть при исчислении единого «упрощенного» налога.

Подобные заключения содержатся, в частности, в письмах Минфина России от 26.02.18 № 03-11-11/11722 (см. «ИП на УСН не может учесть расходы на свою командировку») и от 05.07.13 № 03-11-11/166 (см.

«Минфин считает, что предприниматель на УСН с объектом «доходы минус расходы», у которого нет наемных работников, не может учесть затраты на свою командировку»).

Однако судьи придерживаются иных взглядов на служебные поездки ИП и разрешают учитывать предпринимателям расходы на командировки. Так, в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.

13 № А06-541/2012 говорится: «…индивидуальный предприниматель … имеет право на направление в служебные командировки при осуществлении предпринимательской деятельности лиц, принятых на работу по трудовому договору, в том числе и себя лично, и не может быть лишен возможности отправляться в служебные командировки самостоятельно. Обратное будет означать, что хозяйствующие субъекты — юридические лица и предприниматели … поставлены в неравное экономическое положение…». Аналогичные выводы сделаны и в других судебных решениях, например, в постановлении ФАС Уральского округа от 04.07.11 № А07-14822/2010.

Читайте также:  Фирму оштрафовали из-за работника — можно ли взыскать штраф с виновного?

Правда, в указанных постановлениях речь идет не о формировании налоговой базы, а о возмещении судебных расходов предпринимателей, выигравших спор.

Арбитраж подтвердил, что проигравшая сторона обязана возместить ИП затраты на командировку, совершенную для участия в судебном процессе.

Тем не менее, данную арбитражную практику, по нашему мнению, можно использовать и при рассмотрении налоговых споров.

Аренда жилого помещения для предпринимательской деятельности

Согласно позиции Минфина (письмо от 28.03.17 № 03-11-11/17851), ИП на «упрощенке», арендующий жилое помещение для бизнеса, не может учесть расходы на аренду. Чиновники объясняют это тем, что использование жилья в предпринимательских целях противоречит статье 17 Жилищного кодекса. В этой статье перечислены условия, при которых ИП вправе получать выручку посредством жилого помещения.

Для этого, в частности, нужно, чтобы бизнесмен лично проживал в данном помещении на законных основаниях. Отсюда чиновники делают вывод: использовать арендованное жилье для ведения бизнеса нельзя, и, как следствие, нельзя списать арендную плату в расходы (подробнее см. «При УСН «доходы минус расходы» нельзя учесть затраты на аренду жилого помещения для ведения предпринимательской деятельности»).

В арбитражной практике есть примеры, когда судьи утверждали обратное. Это, в числе прочего, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.11.09 № А45-4829/2009.

В нем говорится, что по нормам НК РФ возможность списания затрат не ставится в зависимость от статуса помещения (жилое или нежилое).

И хотя участником этого дела являлась организация, ее опыт может оказаться полезным и для предпринимателей на «упрощенке».

Санаторно-курортные путевки для работников

Специалисты Минфина убеждены, что стоимость санаторно-курортных путевок, которые ИП купил для своих работников, нельзя включить в расходы при УСН. В качестве обоснования чиновники ссылаются на статью 255 НК РФ, которой должны руководствоваться «упрощенщики» при определении состава затрат.

В ней названы все допустимые расходы на оплату труда, при этом стоимость путевок не упомянута. Значит, плата за санаторно-курортное лечение работников не уменьшает облагаемую базу при УСН (письмо от 30.04.15 № 03-11-11/25285; см.

«Расходы на санаторно-курортное лечение работников не уменьшают налоговую базу по УСН»).

Бесплатно заполнить и сдать декларацию по УСН через интернет

Налоги при перепродаже квартир в строящемся доме

Если ИП на «упрощенке» приобрел имущественные права на квартиры в строящемся доме, а затем продал эти права, то налогообложение сделки будет следующим.

В облагаемый доход предприниматель обязан включить выручку от реализации имущественных прав, а вот расходы на их покупку учесть он не может. Причина заключается в том, что стоимость имущественных прав не поименована в закрытом перечне затрат, уменьшающих базу при УСН.

Таким образом, единый «упрощенный» налог придется заплатить с полной суммы, вырученной от передачи права (письмо Минфина России от 01.12.15 № 03-11-11/70011; см. «Минфин: затраты на приобретение имущественных прав не учитываются при расчете единого налога по УСН»).

Судьи поданному вопросу единодушны с чиновниками (постановление ВС РФ от 09.04.18 № 309-КГ17-23668; ««Упрощенщик» не может учесть расходы на приобретение имущественных прав»).

Какие еще запреты существуют для ИП на «упрощенке»

ИП на УСН не вправе:Соответствующие разъяснения Минфина
продолжать применять УСН, если стоимость ОС превысила лимит в 150 миллионов руб. письмо от 15.06.17 № 03-11-11/37040
учесть убыток при расчете суммы авансового платежа по итогам отчетного периода (1 квартала, полугодия, 9 месяцев) письмо от 19.05.14 № 03-11-06/2/23437
применять стандартные вычеты по НДФЛ письмо от 22.03.16 № 03-04-05/15774
воспользоваться налоговыми каникулами во второй год, если в первом году не выполнено условие по объему «льготной» выручки письмо от 02.02.18 № 03-11-12/6073
учитывать расходы при расчете пенсионных взносов «за себя» письмо от 12.02.18 № 03-15-07/8369 (противоречит определению ВС РФ от 22.11.17 № 303-КГ17-8359)

Обратите внимание: недавно зарегистрированные предприниматели (или их бухгалтеры) могут в течение года бесплатно пользоваться специальной бухгалтерской программой для ИП. Это веб-сервис «Контур.

Эльба», который позволяет вести учет доходов и расходов, рассчитывать сумму фиксированных взносов и налоги при УСН и ЕНВД, готовить отчетность и сдавать ее через интернет.

Бесплатно работать в программе могут те ИП, с даты регистрации которых в качестве предпринимателя до регистрации в «Контур.Эльбе» прошло менее трех месяцев.

Сдача в аренду недвижимости у ИП на УСН

В статье рассмотрим, как ИП на УСН оформить сдачу недвижимого имущества в аренду. Разберем условия по жилой и нежилой недвижимости, а также узнаем, какой налог надо уплатить на упрощенной системе налогообложения «доходы» и «доходы минус расходы».

Онлайн-бухгалтерия для ИП

  • Автоматизация учета
  • Электронная отчетность
  • Снижение налогов

Подробнее

Важно! Если вы еще не зарегистрировали ИП, рекомендуем сделать это в нашем бесплатном сервисе или с бесплатной помощью специалиста с онлайн подачей, без визита в налоговую и оплаты госпошлины!

Перейти к услуге Перейти в сервис

Как ИП на УСН оформить сдачу недвижимого имущества в аренду

Каждый имеет право свободно распоряжаться имуществом, если оно ему принадлежит или передано во временное пользование на законных основаниях.

Одним из способов такого распоряжения является предоставление имущества в аренду. По такому договору собственник разрешает пользоваться имуществом другому лицу.

Разновидностью аренды является субаренда, когда имущество предоставляется в пользование третьему лицу не собственником, а арендатором.

Законодательство не определяет статус физического лица в отношении собственности. То есть вы вправе предоставлять её другим, не сообщая о наличии или отсутствии статуса ИП. Поэтому, являясь ИП на УСН, вы можете вести деятельность по сдаче в аренду недвижимого имущества на законных основаниях. Для этого необходимо:

  • подать заявление на добавление в ЕГРИП нового вида деятельности 68.20 — «Аренда и управление собственным или арендованным имуществом»;
  • заключить договоры аренды или субаренды;
  • зарегистрировать договоры в Росреестре, если срок их действия составляет не менее 1 года;
  • купить и зарегистрировать онлайн-кассу, если у вас есть наемные работники и вы сдаете помещение физическим лицам без статуса ИП.

Рекомендуем прочитать: Налоги и отчетность ИП на УСН 6% + что считается доходом и как работать с первичными документами.

Особенности сдачи в аренду нежилого помещения для ИП на УСН

По общему правилу ИП на УСН не уплачивает налог на имущество, используемое им в коммерческой деятельности. Эта норма, например, относится к сдаваемым в аренду комнатам, квартирам и жилым домам.

Для сдачи в аренду нежилого помещения сделано исключение. Льгота не распространяется на следующие категории:

  • административно-деловые и торговые центры;
  • помещения для офисов, объектов торговли, общепита и бытовых услуг.

Перечни их адресов утверждаются регионами и публикуются на официальных сайтах. С таких помещений вам нужно будет уплатить налог в размере 2% от кадастровой стоимости.

Какие налоги ИП платит при сдаче недвижимости в аренду

Налогообложение доходов ИП при УСН от сдачи имущества в аренду или субаренду не зависит от статуса его контрагентов (физ. лица, ИП или ООО).

При УСН «Доходы» налог рассчитывается в размере 6% от всего полученного дохода. Если вы применяете режим УСН «доходы минус расходы», то вправе снизить налогооблагаемую базу на сумму затрат. Их перечень ограничен и включает:

  • затраты на приобретение и ремонт;
  • арендные платежи (при сдаче недвижимости в субаренду);
  • материальные расходы;
  • страховые взносы за самого себя;
  • оплату труда и страховые взносы за работников (при наличии наемных работников);
  • обеспечение пожарной безопасности;
  • другие расходы, непосредственно связанные с ведением бизнеса и обслуживанием имущества.
  1. Сумма налога на упрощенке «доходы минус расходы» определяется как 15% от разницы между доходом и разрешенными видами расходов.
  2. Вы также оплачиваете:
  • налог на имущество за нежилые помещения;
  • фиксированные страховые взносы за самого себя;
  • НДФЛ и страховые взносы за работников;
  • 1% в ПФР с доходов свыше 300 тыс. рублей.

При УСН 6% ИП без работников вправе уменьшить налог по УСН на всю сумму страховых взносов, которые он фактически уплатил в отчетном году, ИП с работниками — только на 50% от суммы страховых взносов как за себя, так и за работников. На УСН 15% такая льгота не распространяется, так как уплаченные страховые взносы уже уменьшили налогооблагаемую базу.

Расчетный счет для ИП ТОП банков 2021 года!

Открытие — 0 р.

Обслуживание — от 0 р./мес.

Только надежные банки России.

Подробнее

Кому и зачем нужна УСН 15% при сдаче жилья? – Выгоды для тех, кто сдает и снимает одновременно

Весь наш портал посвящен тому, как сдавать недвижимость легально и испытывать при этом минимум неудобств. Расходы, связанные с легализацией, мы также склонны оценивать как “еще одно неудобство” и чем меньше их будет – тут уже никто не поспорит – тем лучше. Поэтому у нас на сайте размещено немало материалов (например: https://moskvarenta.ru/apartmenttaxes/ или https://moskvarenta.ru/yuridicheskaya-informatsiya/kak-sdat-v-arendu-zhiloe-pomeshhenie/sdavat-kvartiru-kak-ip-ili-fiz-litso/ ) посвященных правильному выбору системы налогообложения для каждого конкретного случая и даже сделан калькулятор (https://moskvarenta.ru/servisy-portala/tax-legalform-calculator/ ), который по нашим логам судя, пользуется немалой популярностью.

Читайте также:  Кто является НДФЛ-агентом при посредническом договоре организации с физлицом?

И вот все бы хорошо. Есть немало про то, как и когда выгодно сдавать, как физическое лицо, когда, как ИП. Границы применимости УСНО 6% или патента и… почти ни слова про УСНО 15% или система налогообложения при которой налог платится не со всей выручки, а с разницы между доходами и расходами. Более того мы сами в своих материалах относим эту систему налогообложения у “экзотическим” случаям.

При этом я все чаще встречаю среди своих друзей, знакомых людей обращающихся на наш Портал, тех, для кого она могла бы быть предпочтительна. Так что пришло время рассказать о том, когда и зачем использовать УСНО 15% может быть действительно выгодно.

Давайте, для начала,  немного подробнее рассмотрим, в чем именно она состоит.

Что такое УСНО 15%

Упрощенная система налогообложения (УСНО) применима для ИП и не применима для физических лиц. Как следствие, у вас уже должно быть ИП, или же вам его надо зарегистрировать. Можно и у нас.

Ниже будет много буков, потому что разбираясь с налоговыми вопросами надо быть крайне педантичным. В принципе, можете до конца раздела перейти и вернуться тогда, когда для вас станет актуальным вопрос о применении УСНО 15%.

помощь в ведении бухгалтерского учета для ИП УСН 15%

Данная система налогообложения предполагает освобождение налогоплательщика от части налогов, таких как:

  • Налога на доходы физических лиц (НДФЛ) (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам:
    •  35 % (  стоимости любых выигрышей и призов, процентных доходов по вкладам в банках , суммы экономии на процентах при получении налогоплательщиками заемных (кредитных) средств , в виде платы за использование денежных средств членов кредитного потребительского кооператива (пайщиков), а также процентов за использование сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом средств, привлекаемых в форме займов от членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива или ассоциированных членов сельскохозяйственного кредитного потребительского )
    • 9 % (в отношении доходов в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 1 января 2007 года, а также по доходам учредителей доверительного управления ипотечным покрытием, полученным на основании приобретения ипотечных сертификатов участия, выданных управляющим ипотечным покрытием до 1 января 2007 года.)
  • налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень установленный государственным органом исполнительной власти РФ, объектов недвижимого имущества в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость)
  • Индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, а также НДС, уплачиваемого в соответствии с договором простого товарищества (договором о совместной деятельности), договором инвестиционного товарищества, договором доверительного управления имуществом или концессионным соглашением на территории Российской Федерации

Все иные налоги уплачиваются индивидуальными предпринимателями, применяющими упрощенную систему налогообложения, в соответствии с законодательством о налогах и сборах (например транспортный, земельный или НДФЛ от суммы з/п у работодателя)

Отдельно стоит обратить внимание на то, что с доходов, которые не связаны с предпринимательской деятельностью

УСН: коммунальные расходы арендаторов — упрощенцев

В наше время свое помещение для многих организаций — недоступная роскошь. Вот и прибегают они к аренде. Кроме арендной платы, арендатор, как правило, оплачивает еще и коммунальные услуги.

В статье речь пойдет о том, что нужно сделать упрощенцу-арендатору (естественно, с объектом «доходы минус расходы»), чтобы учет коммунальных платежей в расходах не обернулся налоговыми проблемами.

Арендатор может оплачивать коммунальные услуги по-разному. Все зависит от того, как оформлены его отношения с арендодателем.

Основные варианты, примерные формулировки, которые можно использовать в договорах, а также виды налоговых расходов, которые появятся в каждом случае, приведены в таблице. Отдельный столбец посвящен документам (помимо платежных (Пункт 2 ст. 346.

17 НК РФ)), которыми можно будет подтвердить обоснованность учета коммунальных платежей в расходах (Пункт 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ).

  • Вариант оплаты коммунальных
  • услуг
  1. Примерные записи об оплате коммунальных
  2. услуг в договорах
  • Вид расходов, в составе которых учитываются затраты на коммунальные
  • услуги
Документы
Коммунальные платежи включаются в состав арендной платы
  1. Коммунальные платежи — фиксированная часть арендной
  2. платы
Из договора аренды: «Арендная плата устанавливается в размере ____ руб., в том числе НДС ____ руб., за месяц и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальныхуслуг» Арендные платежи (Подпункт 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ)
  • — договор аренды; — счет арендодателя на арендную плату (если его выставление предусмотрено договором
  • аренды)
  1. Коммунальные платежи — переменная часть арендной
  2. платы
Из договора аренды: «Арендная плата устанавливается в виде фиксированного платежа в размере ____ руб., в том числе НДС ____ руб., за месяц и переменного платежа в размере стоимости коммунальных услуг, потребленных Арендатором за этот период. Сумма переменного платежа определяется на основании счетов коммунальных служб пропорционально занимаемой Арендатором площади и уплачивается на основании счета, выставляемого Арендодателем с приложением копий счетовкоммунальных служб» Арендные платежи (Подпункт 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ)
  • — договор аренды; — счет арендодателя на арендную плату; — копии счетов коммунальных
  • служб
Коммунальные платежи уплачиваются отдельно от арендной платы
  1. Коммунальные платежи уплачиваются арендодателю
  2. по его счету
Из договора аренды: «Арендная плата устанавливается в размере ____ руб., в том числе НДС ____ руб., за месяц. Арендатор обязан компенсировать Арендодателю стоимость коммунальных услуг, потребленных Арендатором за этот период. Соответствующая сумма определяется на основании счетов коммунальных служб пропорционально занимаемой Арендатором площади и уплачивается на основании счета, выставляемого Арендодателем с приложением копий счетовкоммунальных служб» Материальные расходы (Подпункт 5 п. 1 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ)
  • — договор аренды; — счет арендодателя на коммунальные платежи; — копии счетов коммунальных
  • служб
  1. Коммунальные платежи уплачиваются арендодателю по посредническому
  2. договору
  • Из агентского договора с арендодателем: «Агент обязуется: — заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг: ______________ в целях обеспечения электричеством, отоплением, водоснабжением помещения, арендуемого Принципалом по договору аренды N _________ от _________; — перечислять указанным организациям принятые у Принципала денежные средства в качестве оплаты оказанных ими услуг; — не позднее чем через _______ дней после окончания каждого месяца направлять Принципалу отчет о выполнении поручения, предусмотренного настоящим Договором. Принципал обязан выплачивать Агенту вознаграждение за совершенные по настоящему Договору действия в размере
  • _________ руб. в месяц»
Материальные расходы (Подпункт 5 п. 1 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ). Вознаграждение посреднику учитывается в расходах как выплаты комиссионных, агентских вознаграждений и вознаграждений по договорампоручения (Подпункт 24 п. 1 ст. 346.16 НК РФ)
  1. — договор аренды; — посреднический договор с арендодателем; — счет посредника на коммунальные платежи; — отчет посредника (Статьи 974, 999, 1008 ГК РФ); — копии счетов коммунальных
  2. служб
  • Коммунальные платежи уплачиваются поставщикам коммунальных
  • услуг
  1. Арендатор сам заключает договор с поставщиками
  2. коммунальных услуг (Статьи 539, 548 ГК РФ)
Материальные расходы (Подпункт 5 п. 1 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ)
  • — договор аренды; — договоры с поставщиками коммунальных услуг; — счета
  • поставщиков

———————————

Объем потребленных арендатором услуг может определяться по отдельным счетчикам, пропорционально арендуемой площади, в процентных долях расходов на коммунальные услуги (например, 40% расходов на электроэнергию).

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *