Допсоглашение об отсрочке арендной платы — образец, как составить

Сегодня закон дает право получить в связи с коронавирусом отсрочку аренды тем предпринимателям, которые снимают площади у других коммерческих предприятий или у государства: муниципалитета, города, федеральных организаций и других. В этой статье:

Новые меры поддержки бизнеса во вторую волну пандемии: читать обзор

Существует несколько мер поддержки бизнеса по аренде:

  1. Для малого и среднего бизнеса — перенос платежей за аренду государственного или муниципального имущества с 2020 на 2021 год. Это касается всех, а не только тех, кто вошел в правительственный список пострадавших от коронавируса.
  2. Для тех, кому больше всего повредил коронавирус, — отсрочка платежей по аренде коммерческой недвижимости до 1 октября 2020. Условия:

    • Ваш основной ОКВЭД есть в списке пострадавших отраслей. Перечень продолжают расширять, смотрите последнюю версию.
    • Если вы платите аренду не в срок — штрафов и процентов не будет.
    • Отсрочка считается с даты введения в регионе режима ЧС или повышенной готовности.
    • На время действия этих режимов она дается в полном объеме. После их окончания — только до 1 октября 2020, и только на 50% платежей.
    • Отсрочка аренды в связи с коронавирусом не является полным освобождением от платежей. Вы обязаны выплачивать задолженность равными суммами ежемесячно в течение 2021-2022 годов.
    • Если в договор включены коммунальные услуги, их в любом случае нужно оплачивать. Исключение — если самого арендодателя от этого освободили на время режима ЧС / повышенной готовности.
    • Отсрочка невозможна, если вы снимаете жилое помещение

    Допсоглашение об отсрочке арендной платы - образец, как составить

  3. Арендаторы смогут расторгнуть договор в одностороннем порядке без штрафов при определенных условиях, но арендодатели получили право в таком случае не возвращать им обеспечительный платеж.

Рассмотрим все варианты подробно.

Отсрочка аренды государственного имущества из-за коронавируса

Предприятиям, которым навредил коронавирус, отсрочка аренды государственного имущества предоставляется до 1 октября 2020 года по распоряжению правительства РФ от 16 мая № 1296-р.

Речь идет именно о том, что выплаты будут отложены: внести их все равно придется в полном объеме. Задолженность, которая накопится таким образом, нужно будет погасить с 1 января 2021 до 1 января 2023 равными ежемесячными платежами. Размер их не может превышать половины арендной платы за месяц, которая установлена в договоре. Штрафы, проценты, дополнительные платежи назначаться не могут.

В Москве многие заявления на отсрочку по аренде, поданные и лично в департамент госимущества, и в электронном виде через mos.ru, получили отказ. Портал ссылается на разъяснение департамента, которое обязывает кроме заявки предоставить:

  • Приказ о приостановке деятельности. Дистанционная работа тоже считается. То есть магазин должен полностью закрыться.
  • Фотографии, которые подтверждают, что ваша точка действительно не работает: пустое помещение, отключенные витрины, отсутствие посетителей.
  • На входе должно быть объявление о том, что вы закрыты. Оно должно висеть там весь период карантина, и надзорные органы готовы проверить, что вы не обманываете.

Допсоглашение об отсрочке арендной платы - образец, как составить

Как рассказывают юристы компании URVISTA, отказать могут и из-за нечетких фотографий, недостаточно освещенного скана заявления, из-за сомнений чиновников в том, что подпись на документе подлинная.

Итак, чтобы получить от департамента государственного имущества отсрочку аренды по коронавирусу, вы должны написать туда обращение и подать его через портал госуслуг, прикрепив все перечисленные документы. Заявку могут рассматривать целый месяц, и нет гарантий, что последует одобрение. Как быть в течение этого времени: платить или не платить?

В том же постановлении об отсрочке аренды в связи с коронавирусом указано, что расторгать договор в случае неоплаты или брать с должника пени — запрещено, как и подавать на банкротство. Юрист, предприниматель и гендиректор компании URVISTA Алексей Петропольский дал совет, что делать в этом случае.

Допсоглашение об отсрочке арендной платы - образец, как составить

— Если не можете — не платите. При этом пишите письма арендодателю с попытками договориться и продолжайте подавать заявления на отсрочку. Взыскать плату насильно с вас не смогут даже при отказе.

Штрафы, которые вам могут начислить в такой ситуации, можно обжаловать в суде. Но не забывайте, что отсрочка аренды в связи с коронавирусом не является освобождением.

Позже выплатить долг все равно придется.

Допсоглашение об отсрочке арендной платы - образец, как составить

Отсрочка по коммерческой аренде из-за коронавируса

А что делать, если вы снимаете помещение у другого предпринимателя? Это касается, например, всех, кто использует площади ТЦ и бизнес-центров. Как действовать и на что ссылаться, чтобы получить законную отсрочку аренды в связи с коронавирусом, и можно ли просто не платить, если вы в критической ситуации?

Для предпринимателей, которые попали по основному ОКВЭД в перечень отраслей, наиболее пострадавших от коронавируса, отсрочка платежей аренды разрешается постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 №439:

  • В полном объеме (то есть можно не платить) — с момента введения в регионе режима ЧС или повышенной готовности и до его окончания.
  • В объеме 50% (нужно платить половину) — до 1 октября 2020.
  • Задолженность нужно будет выплатить в 2021-2022 годах, ежемесячно, равными платежами не больше чем в половину арендной ставки.
  • Без штрафов и дополнительный платежей.
  • Отсрочка возможна только по договорам, заключенным до введения чрезвычайного режима.

Мы сделали свое исследование о том, как малый бизнес пережил кризис, в частности, была ли у них отсрочка по аренде. Оказалось, что 35% предпринимателей обращались к владельцам торговой недвижимости с просьбой отсрочить, уменьшить или переместить арендную плату.

А 98-ФЗ разрешает любым нанимателям помещений по соглашению с арендодателями уменьшать платежи. Этот закон тоже является основанием, на котором можно запросить изменение условий договора.

Кроме того, законопроект №953580-7, который 22 мая Госдума приняла в третьем чтении, разрешает малым и средним предприятиям, пострадавшим от коронавируса, требовать уменьшить арендную плату на срок до года, если договор заключался до начала пандемии.

Чтобы ссылаться на эту поправку, остается дождаться, пока новый закон вступит в силу.

Письмо арендодателю об отсрочке платежей

Допсоглашение об отсрочке арендной платы - образец, как составить

На практике большинство арендодателей уже либо пошли навстречу нанимателям, договорились и предоставили скидки и отсрочки, либо заняли жесткую позицию и отправляют решать все вопросы через суд. Что делать, если дошло до этого? Как договориться с арендодателем и подготовиться к суду, если не получится — расскажут юристы.

Как добиться изменения условий договора аренды: пошаговый алгоритм

Используйте инструкцию, которую составили юристы компании URVISTA. Обратите внимание, что ваш конкретный договор аренды не приостанавливается автоматически никаким правительственным решением. Например, если ваша деятельность попала под региональный запрет во время карантина, это не значит, что можно бездействовать. Поэтому алгоритм обязателен для всех.

1. Признан ли коронавирус форс-мажорным обстоятельством для вашей отрасли или региона? Введен ли запрет на вашу деятельность?

Важно узнать про форс-мажор и региональные ограничения, чтобы выяснить, могут ли к вам применяться санкции, если вы не будете платить: штрафы или пени. Но при любых обстоятельствах аренда не прекращает начисляться автоматически.

Отсрочка платежей из-за коронавируса тоже обязательно фиксируется через соглашение с арендодателем. То есть если ваша деятельность попала под запрет, это не значит, что можно ничего не делать и льготы включаются автоматически.

Действуйте дальше по алгоритму.

2. Подготовьтесь к общению с арендодателем. Соберите документы. Выпишите данные из договора аренды. Найдите в постановлениях по коронавирусу конкретные пункты про форс-мажор / запрет деятельности. На них вы будете ссылаться в дальнейшем.

Важно, чтобы в вашем договоре не было прописано непризнания форс-мажора значимым для аренды обстоятельством. Это помешает вам добиться результата через суд, если исчерпаются другие варианты отсрочки платежей из-за коронавируса. А если в договоре аренды вообще нет пунктов про форс-мажор? Неважно, продолжайте двигаться по алгоритму.

3. Составить письмо арендодателю об ущербе, который пандемия причинила вашему бизнесу. Запросить можно все что угодно: уменьшение платежей в связи с коронавирусом, отсрочку аренды, рассрочку, оплату только коммуналки. Вопрос только в том, на что из этого согласится другая сторона. Обязательно укажите срок, в который ждете ответа.

В письме можно ссылаться: —  Если вашу деятельность приостановили — на ст. 417 ГК РФ. —  На форс-мажор — на ст. 401 ГК РФ.

—  На изменение обстоятельств в виде снижения потока людей — на ст. 451 ГК РФ.

Образец письма об отсрочке аренды в связи с коронавирусом и о других изменениях в договоре смотрите выше. Направлять его нужно по официальным каналам: и через Почту России, и по email.

4. Предложите арендодателю встретиться, чтобы обсудить договор.

Важно сделать это в письменном виде, чтобы можно было в случае чего доказать суду, что вы пытались договориться. Email подойдет.

5. Арендодатель согласился на переговоры, и дата встречи назначена?

Если нет — поищите способ, как можно мотивировать его встретиться, чтобы обсудить договор. Можно объединиться с вашими соседями-арендаторами или использовать давление общественности в соцсетях. Найдите тот мотив, который сработает в вашем случае.

6. Если арендодатель согласился на встречу — подготовьтесь к переговорам.

80% победы на переговорах — это подготовка к ним. Чтобы наверняка договориться с арендодателем хотя бы о чем-то, продумайте несколько разных вариантов: ваши запросы, сценарии взаимных уступок. Расположите ваши требования — уменьшение или отсрочку платежей аренды из-за коронавируса, оплату только коммунальных начислений и другие — по уменьшению важности. Подумайте о формулировках.

7. На переговорах удалось прийти к приемлемому для всех соглашению?

Если да — обязательно зафиксировать это в письменном и юридически значимом виде. Изменения к договору аренды оформляют в виде дополнительного соглашения. Составьте его по той же форме, что и сам договор. Если вы заключали последний на срок больше года — допсоглашение к нему можно зарегистрировать в Росреестре.

Исследование показало, что около одной четверти предпринимателей удалось воспользоваться отсрочкой аренды, то есть навстречу пошли не всем бизнесменам: помощь получил 71% из тех, кто ее попросил.

8. А если на переговорах не удалось договориться?

Если не помогли переговоры, есть надежда на медиацию. Медиатор — это нейтральный профессиональный посредник, который помогает сторонам прийти к соглашению. Обратите внимание, что компания компании URVISTA в период кризиса может провести медиацию бесплатно.

Читайте также:  Анализ и аудит учетной политики в организации (нюансы)

Если в итоге с арендодателем договориться удалось — оформите соглашения так же, как и в предыдущем пункте. Если нет — переходите к следующему.

9. Что если арендодатель вообще отказался обсуждать договор?

Ничего не остается: составляйте иск в суд. Запрашивать нужно расторжение или изменение договора аренды. С этого момента вы можете платить или не платить — решать вам. За неоплату вам грозят:

  • Блокировка помещения. Подготовьтесь заранее: вывезите оборудование, иначе арендодатель может использовать ситуацию для давления на вас.
  • Штрафы. Скорее всего, вы сможете оспорить их в суде.

10. Как подать иск?

Если суды в вашем регионе закрыты, исковое заявление можно подать онлайн или через Почту России. На заседание суда нужно представить доказательства того, что вы не можете исполнять ваш договор аренды из-за форс-мажора в виде коронавируса.

Сейчас пандемия коронавируса и ее последствия по решению Верховного суда не признаны универсальным форс-мажором для всех возможных ситуаций. Те или иные обстоятельства признаются форс-мажорными в частном порядке: во время судебных заседаний по конкретному делу.

Пока не вынесено решение суда, договориться можно в любой момент. Это будет намного эффективнее, чем непредсказуемый итог, на который ни одна из сторон не может повлиять. Договориться можно даже после суда: например, если вы выиграете, но решите, что отсрочка аренды в связи с коронавирусом для вас все-таки выгоднее, чем полное расторжение договора.

Допсоглашение об отсрочке арендной платы - образец, как составить

Новый закон: смогут ли арендаторы расторгать договор в одностороннем порядке?

Госдума 22 мая 2020 приняла в третьем чтении законопроект 953580-7, который разрешает арендаторам одностороннее досрочное расторжение договора без штрафов. Условия:

  • Вы есть в списке пострадавших от коронавируса предприятий. Принадлежность определите по основному коду ОКВЭД.
  • Вы должны сначала попытаться договориться об изменении условий соглашения: например, о снижении платы. Разорвать соглашение в одностороннем порядке можно только после отказа. Готовый образец письма об отсрочке аренды в связи с коронавирусом и о других запросах по изменению договора есть выше.
  • Хотя вас не будут штрафовать или взыскивать с вас убытки, арендодатель вправе не возвращать вам обеспечительный платеж.
  • Расторгнуть договор таким образом можно только до 1 октября 2020, и не позже.

Допсоглашение об отсрочке арендной платы - образец, как составить

Вопросы по отсрочке арендной платы из-за коронавируса

Можно ли остаться в помещении, если по договору предоплачен последний месяц?

Вы можете попросить об этом арендодателя, например, ТЦ. Но тот может вам в этом отказать.

Является ли коронавирус форс-мажорным обстоятельством?

Признание пандемии форс-мажором не является универсальным. Суд установит это, учитывая обстоятельства вашего конкретного дела, с учетом вашей деятельности и ее условий, региона, характера ваших обязательств и сроков его исполнения и прочих факторов.

Что делать, если в моем регионе не работают суды?

Вы имеете право подать исковое заявление заказным письмом. Не ждите, пока суды откроются, поскольку приостановить деятельность и перестать вносить арендную плату вы можете только с момента подачи иска.

Все о мерах господдержки для бизнеса в связи с пандемией Кто может работать во время карантина

Допсоглашение об отсрочке арендной платы — образец, как составить

Допсоглашение об отсрочке арендной платы составляется, если из-за распространения коронавируса или по иной причине арендатор не может вовремя погасить долг перед арендодателем. В статье расскажем, кто может воспользоваться такой отсрочкой и как составить дополнительное соглашение к договору аренды о ее предоставлении.

Из-за ограничительных мероприятий, связанных с распространением коронавирусной инфекции, многие предприниматели не работали полтора месяца. С конца марта до середины мая в России действовал режим нерабочих дней. В результате бизнес остался без выручки — платить по счетам стало сложно, а в некоторых случаях невозможно.

Чтобы поддержать отрасли, наиболее пострадавшие от коронавируса, власти приняли ряд мер, направленных на облегчение финансовой нагрузки на предпринимателей. К таким мерам относятся уменьшение арендной платы и отсрочка платежей по договорам аренды недвижимого имущества (см. постановление Правительства РФ «Об установлении…» от 03.04.2020 № 439).

В ч. 2 постановления Правительства РФ № 439 содержится рекомендация арендодателям об уменьшении уплаты арендной платы на период нерабочих дней.

Согласно постановлению Правительства РФ № 439 право на отсрочку арендных платежей возникает при одновременном соблюдении следующих условий:

  • Организация-арендатор работает в отрасли, отнесенной Правительством РФ к числу наиболее пострадавших. Перечень таких отраслей утвержден постановлением «Об утверждении…» от 03.04.2020 № 434.
  • Арендуемое помещение нежилое.
  • Договор аренды заключен до того, как на территории региона введен режим ЧС или повышенной готовности.

В «КонсультантПлюс» есть множество готовых решений, в том числе о том, что делать арендатору коммерческой недвижимости, если аренда стала обременительной в ситуации распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19). Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Как воспользоваться правом на отсрочку

Чтобы воспользоваться правом на отсрочку, необходимо заключить с арендодателем дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки по аренде. Подписать документ нужно в течение 30 дней с момента обращения арендатора к арендодателю с соответствующей просьбой.

Порядок действия арендатора, пострадавшего из-за ограничений, вызванных коронавирусом, такой:

  • составляется письмо о предоставлении отсрочки;
  • письмо направляется арендодателю;
  • составляется дополнительное соглашение к договору аренды;
  • дополнительное соглашение подписывают обе стороны договора аренды.

Ниже подробнее расскажем о том, как правильно составить каждый из этих документов.

Письмо о предоставлении отсрочки

Форма этого документа законодателем не установлена — составить его можно самостоятельно, в произвольном виде. Главная цель письма — информирование арендодателя о намерении воспользоваться отсрочкой, поэтому обязательно стоит указать:

  • сведения об арендаторе (Ф.И.О. ИП или наименование организации — юридического лица, адрес и контактный телефон);
  • наименование арендодателя и Ф.И.О. руководителя (если арендодатель — организация);
  • описание обстоятельств, наступление которых стало причиной для обращения с просьбой об отсрочке;
  • ссылку на договор аренды, платежи по которому предлагается отложить;
  • ссылку на нормативный акт, который позволяет арендодателю временно не оплачивать аренду (постановление Правительства РФ № 439);
  • период времени, на который будет предоставлена отсрочка;
  • дату составления письма.

Передать письмо арендодателю можно лично или по почте, отправив его заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Требования к содержанию дополнительного соглашения к договору аренды

Доп. соглашение об отсрочке арендных платежей составляется в той же форме, что и договор аренды (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Содержание документа должно соответствовать требованиям, установленным постановлением Правительства РФ № 439:

  1. Период отсрочки — с момента введения режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года. При этом:
  • во время действия режима арендатор оплачивает только коммунальные услуги и содержание имущества, если по условиям договора обязательство по оплате этих платежей лежит на нем.
  1. Порядок погашения долга. В допсоглашении должны быть зафиксированы следующие условия:
  • начало погашения задолженности — не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года;
  • периодичность уплаты — не чаще раза в месяц.

Как составить дополнительное соглашение

В дополнительном соглашении указывают:

  • наименование и номер документа;
  • место и дату его составления;
  • наименование организации-арендатора и организации-арендодателя;
  • ссылку на договор аренды, положения которого изменяются дополнительным соглашением;
  • адрес и описание арендуемого помещения;
  • предмет дополнительного соглашения — отсрочка платежей на определенный период;
  • описание условий, на которых будут осуществляться платежи во время отсрочки (если в этот период предусматривается внесение денег) и после ее прекращения;
  • дату, с которой допсоглашение вступает в силу;
  • дату составления документа.

Дополнительное соглашение подписывается обеими сторонами и заверяется печатями (при наличии).

Итоги

Итак, дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы позволит предпринимателям, ведущим бизнес в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса, избавиться от обязанности по внесению арендных платежей.

Мера эта временная — она будет действовать с момента введения режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года. Допсоглашение должно быть заключено в письменном виде и заверено подписями и печатями (при наличии) сторон.

Источники:

  • Гражданский кодекс РФ
  • постановление Правительства Российской Федерации «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» от 03.04.2020 № 439
  • постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» от 03.04.2020 № 434

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Как прописать арендные каникулы в договоре

Арендные каникулы можно назвать точкой соприкосновения интересов арендатора и арендодателя, позволяющей обеим сторонам получить выгоду на денежной почве.

Для первого – это способ сэкономить собственные ресурсы, подогнав под свой бизнес арендуемое помещение.

Для второго – возможность сохранить арендатора и получить хоть какие-то деньги при серьезной конкуренции на рынке аренды жилого и нежилого помещения.

Как согласовать «арендные каникулы», если вы хотите сохранить за собой помещение?

Что такое арендные каникулы и для чего они нужны

Под данным термином можно понимать определенный отрезок времени, в течение которого наниматель не платит арендную плату, либо платит некоторую ее часть. В законодательстве нет такого понятия, как «арендные каникулы», но при этом нормы не запрещают их устанавливать.

Данная практика одинаково применима в условиях найма как жилого помещения, так и нежилого. Но с той лишь оговоркой, что в первом случае договоренность, чаще всего, заключается в устной форме, в то время как во втором основные условия отражены в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему.

Читайте также:  C 30 октября новая ключевая ставка

В период действия каникул арендатор вправе пользоваться помещением. При этом он либо не платит аренду, либо оплата назначается со скидкой, что не относится к коммунальным платежам. Каникулы вводятся по взаимному согласию преимущественно в двух случаях:

  1. для проведения в снимаемом помещении косметического ремонта, перепланировки, переоборудования;
  2. для привлечения клиентов с целью сдачи помещений на возможно долгий срок.

Существуют также и другие причины установления арендных каникул, и все они должны быть согласованы участниками. Срок каникул колеблется от 1 до 6 месяцев, но по взаимной договоренности может быть и дольше. Все зависит от вида проводимых работ, площади и состояния помещений.

Заключение договора найма, а также определение его условий регулируются ст. 421 ГК РФ, в то время как арендные отношения – гл. 34 Гражданского кодекса.

Но, несмотря на свободу договора, существуют определенные нюансы, которые следует учитывать, чтобы не вызвать подозрительность налоговых экспертов. В противном случае контроллеры организуют проверку фиктивности сделки и обоснованности введения льготы, а также примут меры для поиска скрытых расчетов.

Вопрос: С какого момента обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»?
Посмотреть ответ

Особенности арендной платы

Арендная плата в договоре аренды недвижимости является ключевым моментом, определенным в п. 1 ст. 654 ГК РФ. При этом наниматель помещения обязуется регулярно оплачивать счет по аренде, а арендодатель, в свою очередь, вправе требовать своевременность платежей. Без указания стоимости аренды договор считается незаключенным.

Принимая в расчет ст. 421 ГК РФ, участники могут самостоятельно определять основные условия составляемого документа: размер ежемесячной платы, скидки, а также арендные каникулы. Условие о каникулах должно быть прописано особенно четко и однозначно. Каждый его пункт не должен вызывать сомнений у контролирующих органов. Содержание документа в обязательном порядке должно указывать:

  • какие работы будут выполнены во время ремонта/перепланировки;
  • в чьей компетенции проведение ремонта/перепланировки;
  • в каком помещении будет проведен ремонт/перепланировка;
  • какое время потребуется для проведения планируемых работ;
  • каким образом будет предоставлено освобождение от арендной платы или ее уменьшение (необходимы точные цифры).

При отсутствии упоминания об арендных каникулах в договоре найма помещения или дополнительном соглашении к нему, арендатору придется вносить арендодателю полный размер арендной платы независимо от того, пользуется ли он на данный момент помещением или нет (постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.02.2005 № А56-22433/04).

Как в договоре аренды отразить условие об арендных каникулах и какие налоговые последствия возникают при этом?

Как прописать в договоре

Существуют несколько рекомендаций того, как правильно прописать в договоре условие об арендной плате, не вызывая подозрений ФНС и лишних проверок.

Вариант 1: снижение арендной платы

Самый простой вариант – на время проведения отделочных работ снизить плату за аренду:

Пример 1
П. 2.1. Ежемесячная арендная плата составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС.
П. 2.2. На период проведения работ по капитальной отделке арендуемого помещения (с 01 июня 2017 года по 30 сентября 2017 года включительно) арендная плата составляет 75 000 (семьдесят пять тысяч) рублей в месяц, включая НДС.

На уровне закона нет ограничений в плане понижения стоимости аренды (п. 1 ст. 424 ГК РФ, ст. 105.3 НК РФ). И, тем не менее, указывать в договоре символическую плату за пользование арендуемой площадью тоже не разумно, так как налоговики могут принять такую сделку как безвозмездную со всеми вытекающими последствиями.

ВНИМАНИЕ! Все договоры аренды недвижимости, заключенные на срок более одного года, должны пройти регистрацию в органах Росреестра, иначе они считаются незаключенными и непригодными для расчета налогов. При этом судебная практика часто показывает обратное.

Вариант 2: равномерное распределение арендной платы на первый год аренды

Исходя из годового размера арендной платы с учетом каникул рассчитывается ежемесячная аренда в фиксированном размере на весь первый год аренды.

Пример 2
П. 2.1. Ежемесячная арендная плата в первый год аренды составляет 125 000 (сто двадцать пять тысяч) рублей, включая НДС.
П. 2.2. Размер арендной платы за следующий год и последующие периоды устанавливается дополнительным соглашением к настоящему договору.

После окончания первого года аренды участникам необходимо перезаключить договор и приложить к нему дополнительное соглашение, в котором укажут другой, более высокий, размер арендной платы.

Вариант 3: зачет расходов арендатора на ремонтные работы в счет арендной платы

Для такого варианта в договоре следует указать на обязанность арендодателя возмещать расходы на проведение арендатором текущего ремонта арендуемого помещения (п. 2 ст. 614 ГК РФ). При этом в договоре устанавливается полный размер арендной платы, которую арендатор фактически не уплачивает в течение периода проведения текущего ремонта.

Пример 3
П. 2.1. Ежемесячная арендная плата составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС.
П.2.2.

Арендатор за собственный счет проводит необходимые ремонтные работы в помещении для приведения его в состояние, пригодное для целевого использования.

Арендодатель возмещает расходы арендатора на ремонт путем их зачета в арендную плату за первые четыре месяца действия настоящего договора. Зачет оформляется актом взаимозачета, подписанным обеими сторонами.

Чего делать не рекомендуется

При заключении договора аренды настоятельно не рекомендуется указывать на безвозмездное пользование арендуемым помещением на срок текущего ремонта. Такая формулировка повлечет за собой дополнительную налоговую нагрузку для обеих сторон.

Из примера 1: в связи с проведением ремонтных работ в арендуемом помещении период с 01 июня 2017 года по 30 сентября 2017 года признается Сторонами налоговыми каникулами, в течение которых Арендатор освобожден от арендной платы за пользование помещением.

У арендатора в этом случае возникает внереализационный доход, с которого должен уплачиваться налог на прибыль (ст. 250 НК РФ).

Арендодатель, в свою очередь, будет вынужден начислять НДС на сумму фактически неполученной арендной платы, которую по умолчанию приравняют к стоимости аренды подобного помещения.

Также на период арендных каникул арендодатель не сможет начислять амортизацию по упомянутому помещению.

СПРАВКА. Еще одним сомнительным вариантом оформления арендных каникул является несовпадение даты передачи помещения в пользование арендатору и даты, с которой арендные платежи начинают поступать на счет арендодателя. В этом случае контроллеры первую дату могут принять как начало периода реального пользования помещением.

Другими словами, чтобы избежать ненужных проблем с налогами и лишними расходами, рекомендуется тщательно продумывать и прописывать условия арендных каникул, чтобы нельзя было их интерпретировать как безвозмездное пользование недвижимостью.

Арендные каникулы в договоре — что это, как прописать, образец

Договор аренды заключается между двумя сторонами, в собственности одной из которых − помещение или целое здание, а другая желает стать ее временным хозяином для воплощения своих предпринимательских идей.

  Стороны вправе указать в договоре соглашения, касающиеся условий эксплуатации и оплаты коммерческой недвижимости.

Но при подписании таких соглашений стоит учесть и нюансы, связанные с таким моментом, как «арендные каникулы», чтобы в дальнейшем у налоговых органов не было причин присылать требования в адрес арендодателя или арендатора о доначислении налоговых удержаний.

Арендные каникулы – что это такое?

Для желаемого развития бизнеса, связанного с приобретением или (как в нашем случае) арендой помещения, основополагающим фактором является географическое расположение этого объекта недвижимости, в котором бизнес будет базироваться.  Например, парикмахерская или зоомагазин в промышленном районе города вряд ли станут бить рекорды по выручкам.

Зато кафе рядом с большим университетом станет приносить владельцу ощутимый доход.  Поэтому, выбирая помещения для аренды его в предпринимательских целях, владелец фирмы ориентируется на его расположение. Допустим, такое помещение найдено, но нынешнего момента объект сдавался под склад, а новый арендатор желает открыть салон красоты.

  Для проведения необходимых работ на объекте потребуется некоторое время. Вот тогда-то арендатор и просит арендодателя предоставить ему «арендные каникулы», то есть приостановить начисление арендной платы за использование помещения до даты открытия салона красоты, когда тот уже начнет приносить прибыль.

Выгода арендатора от такой отсрочки очевидна, арендодатель же заинтересован в сдаче объекта в аренду (если, допустим, помещение непопулярно на рынке недвижимости, и сдать его в аренду достаточно трудно). 

Получается, «арендные каникулы» – это период нулевых платежей за использование объекта недвижимости, то есть арендатор свои обязательства по договору в пункте оплаты исполняет на льготных условиях и сохраняет все права по договору, тогда как арендодатель сохраняет свои обязательства по договору в полном объеме.

Как прописать арендные каникулы в договоре аренды

Арендные каникулы в договоре (образец можно найти в открытых источниках информации) – рискованная сделка как для арендатора, так и для арендодателя. Рисков можно избежать, заключив юридически договор.

Читайте также:  Декларация по пиву за 1 квартал 2021 года: как составить и сдать

Есть небольшие хитрости, как правильно прописать «каникулы» в договоре аренды, чтобы ни у одной из сторон не возникло никаких неприятностей, споров и неожиданных претензий ни от налоговой, ни от второй стороны договора. Итак, арендатор желает прописать в договоре «арендные каникулы».

Для этого требуется, для начала, определить, в чем будут заключаться «каникулы», например, это понятие может включать в себя:

  • ремонт (косметический или капитальный) объекта недвижимости;
  • 100% скидку на определенный период аренды для привлечения арендатора к долгосрочному сотрудничеству;
  • переоборудование объекта недвижимости при смене его целевого назначения для нужд арендатора;
  • ремонт, новая планировка или переоборудование объекта по техническому заданию арендодателя с последующей арендой.

Не лишним станет и согласование сторонами конкретных помещений (если планируется арендовать несколько объектов недвижимости), в которых арендатор обязуется провести утвержденные сторонами договора аренды работы.

Далее устанавливается срок проведения работ, на время проведения которых продляется льготный режим аренды.

Принято считать, что срок «каникул» длится до момента, когда арендатор начинает полноценно эксплуатировать помещение по прямому назначению. 

Стороны самостоятельно определяют, что станет «арендными каникулами» в каждой конкретной ситуации, и на какой срок они будут предоставлены. 

Финансовая выгода

Как влияют на финансовую составляющую договора подобные соглашения сторон, стороны устанавливают между собой. Например, арендатор может:

  1. Полностью исключить арендную плату за использование объектов недвижимости на время проведения работ или согласованный период льготного пользования с уплатой коммунальных платежей (вода, свет, газ).
  2. Сократить на согласованный сторонами срок размер ежемесячных платежей по договору на определенный процент.
  3. Учесть стоимость работ и материалов на проведение согласованных сторонами работ по ремонту или переоборудованию помещений, как платежи за аренду.
  4. Произвести взаимозачет арендной платы при расчётах с арендатором.

Стороны вправе, по согласованию между собой, определить, как они будут производить учет в договоре на «арендные каникулы» в договоре аренды нежилого помещения (образец с указанием любого вида финансовых условий доступен в открытых источниках информации).

Если же стороны не пришли к общему соглашению и никак не обозначили предоставление «каникул» в договоре аренды, то арендатор не сможет при наступлении обязательств по оплате аренды доказать льготные условия пользования объектами недвижимости, указанными в договоре.

Соответственно, все работы он вынужден будет провести только за свой счет и на отсрочку платежей тоже не сможет рассчитывать. 

Если идея учесть, например, ремонтные работы в виде оплаты части или полной стоимости арендной платы за определенный период, возникла у сторон договора спустя месяцы или даже годы после его подписания, рекомендуется составить допсоглашение.

В нем рекомендуется прописать предоставление «арендных каникул» арендодателем в срок, на который они предоставляются и условия их учета и, в соответствии с чем производятся работы (кои и засчитываются арендодателем как основание для наступления льготного периода).

Арендные каникулы и налоговые последствия

При достижении понимания между сторонами о защите интересов каждого, предстоит подумать, как прописать арендные каникулы в договоре аренды нежилого помещения, чтобы минимизировать свои потери в виде налоговых вычетов.

  Налоговые последствия такого соглашения определятся в зависимости от того, каким образом стороны зафиксировали пункт про «арендные каникулы». Формулировка в договоре, использованная при описании условий, определяет способ налогообложения при предоставлении арендатору услуги льготной арендной платы.

Стоит обратить внимание на то, как прописать каникулы в договоре аренды, чтобы минимизировать налоги сторон, уплачиваемые в налоговую службу.

Существует несколько удачных формулировок, которые позволят представить налоговикам сделку аренды нежилого коммерческого помещения с «арендными каникулами» как законное соглашения сторон, а сторонам избежать неприятных разбирательств с инспекторами. 

Арендные каникулы в договоре аренды. Образец опасных формулировок

Неоплачиваемое арендатором, то есть безвозмездное пользование объектом недвижимости в течение определенного срока – это и есть «арендные каникулы».

Налоговые последствия для арендодателя и арендатора за прямое указание в договоре аренды безвозмездного пользования имущества неблагоприятны: арендатор пользуется имуществом арендодателя, но арендную плату не вносит.

Какие же формулировки не стоит использовать, чтобы не попасть в поле зрения налоговых органов на предмет проверки и назначения штрафных санкций. Рассмотрим неудачные варианты формулировок о предоставлении «каникул», используемых в договорах аренды.

Вариант 1

«В срок с 12 февраля 2018 года по 12 июля 2018 года Арендодатель освобождает Арендатора от уплаты арендной платы за Объект». В случае, если стороны указали такие условия, у арендатора, согласно налоговому кодексу, появляется внереализационный доход (выгода) вследствие безвозмездной аренды недвижимости.

Как и на прочий доход, арендатор обязан оплатить в этом случае налог на полученную прибыль.

Если налог не будет уплачен в казну, а при проверке налоговики это обнаружат, то инспектор использует размер арендной платы по договору как основу для доначисления налога на прибыль и выставит требование на уплату недоимки за весь срок (пять месяцев в Варианте 1), на который арендодатель предоставил арендатору «арендные каникулы».   

Арендодатель же обязан будет начислить НДС на сумму за срок «арендных каникул» (пять месяцев в варианте 1). Кроме того, у него пропадает право на начисление амортизации на недвижимость по налоговому учету.

Рассмотрим два варианта, когда стороны не прописывают освобождение арендатора от уплаты аренды в договоре. О наступлении «арендных каникул» свидетельствует разница в датах подписания договора аренды и начала платежей за аренду. 

Вариант 2

Рассмотрим вариант, когда стороны договорились о неуплате арендной платы на 5 месяцев и заключили договор 15 марта 2018 года, а договор дополнили следующими  фразами:

  • «Арендодатель предоставляет Арендатору доступ на арендуемый Объект с даты подписания Договора аренды. Арендатор приобретает право организовать работы по косметическому ремонту Объекта, не ухудшающие в ходе работ техническое состояние Объекта, направленные на благоустройство Объекта для нужд целевого использования Объекта». 
  • «Арендатор обязан перечислять арендную плату на расчетный счет Арендодателя, начиная с 15 августа 2018 года».

Если в договоре указана дата, с которой арендатор обязан начать перечисление арендной платы арендодателю, налоговики усматривают в таком договоре безвозмездное пользование объектом недвижимости в течение времени между датой заключения договора и указанной датой начала перечисления арендной платы арендодателю. В итоге началом аренды инспекторы посчитают дату подписания договора, а время между этими двумя датами будет признано временем получения выгоды арендатором. Налоговые последствия для арендатора и арендодателя наступают те же, что и в варианте 1. 

Вариант 3

«Арендодатель предоставляет Арендатору доступ на арендуемый Объект с даты подписания настоящего Договора аренды. Арендатор не имеет права использовать Объект для нужд целевого использования до 15 июля 2018 года».

Даже указав запрет на использование арендатором помещений в качестве предполагаемого объекта предпринимательской деятельности (магазина, парикмахерской, ресторана и т.п.) до определенного срока, стороны не освобождаются от налоговых последствий безвозмездной аренды.

Налоговики считают дату допуска арендатора на объект аренды датой начала аренды помещений по договору аренды. Возникает риск доначисления всех налогов и штрафов за их несвоевременное перечисление в казну, как и в варианте 1.  

Арендные каникулы − как прописать в договоре. Образец формулировок без риска

Но возможны варианты, как прописать в договоре аренды «каникулы», чтобы при налогообложении не пострадали интересы арендатора и арендодателя.

Вариант 4

В случае намерений сторон заключить сделку по аренде коммерческой недвижимости на продолжительный срок и желании установить 3 месяца «арендных каникул» (арендатор будет производить переоборудование объекта), возможно использование варианта, когда стороны подпишут договора на 1 год с пониженной ставкой арендной платы. Затем, путем заключения допсоглашения, в условиях которого месячная ставка за аренду повышается до значения, установленного арендодателем без учета льгот.  Допустим, арендодатель планирует получать за аренду 720000 рублей в год (60000 рублей в месяц). Предоставив «каникулы» арендатору на 3 месяца, он теряет 3*60000=180000 рублей. Итого, к уплате арендатором за первый год получается сумма 540000 рублей (ту же сумму получил бы арендодатель, если бы указал арендную плату за 9 месяцев, так как 60 000*9=540000 рублей).

В договоре указываем:

  • «Плата за эксплуатацию (аренду) помещений фиксируется в размере 45000 рублей в месяц, в том числе НДС 18%».
  • «На срок продления договора плата за услуги аренды согласовывается сторонами отдельным соглашением».

Вариант 5

Прописываем в исходном договоре аренды возможность пролонгации договора с повышением платы за аренду по факту окончания работ на объекте, связанных, например, с перепланировкой.

Неблагоприятных налоговых последствий в этом случае для сторон не наступает, так как законодательство не ограничивает предпринимателей в правах устанавливать любую цену за аренду принадлежащего им имущества.

Важно, указать такой размер платы, который не был бы неоправданно мал, чтобы налоговики не посчитали эту плату недостаточной и не признали пользование объектом недвижимости безвозмездным.

Вариант 6

Арендодатель учитывает стоимость материалов и работ по переоборудованию, как арендную плату. Стоит только включить в договор фразу о том, что сторонами предусмотрен обязательный порядок проведения арендатором таких работ.  Законодательство такой порядок возмещения затрат арендатору допускает.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *