Как считать срок владения при объединении комнат в расселенной коммуналке в один объект?

Материнский капитал, наследство, приватизация — из-за всего этого жилье принадлежит не одному человеку, а нескольким. В результате возникает долевая собственность. Больше всего проблем с долевкой начинается тогда, когда подходит срок оплаты коммунальных услуг или продажи жилья. Расскажем, что такое долевая собственность, как построить отношения с совладельцами и продать свою долю.

Как считать срок владения при объединении комнат в расселенной коммуналке в один объект?

Что такое общая долевая собственность

Когда жильем владеет сразу несколько человек — возникает общая собственность. Ее нельзя разделить, не меняя назначение имущества. Чаще всего общая собственность возникает, когда квартира перешла в наследство, была куплена с использованием маткапитала, приватизирована и т. д. Собственниками могут стать как взрослые, так и дети, в том числе не достигшие 18 лет.

Общая собственность подразделяется на совместную и долевую.

Как считать срок владения при объединении комнат в расселенной коммуналке в один объект?

Совместная собственность появляется, когда имуществом владеет несколько человек, но их доля собственности не определена. То есть у всех владельцев равные права на жилье. Такая ситуация чаще всего возникает при покупке жилья семейными парами. Все имущество, купленное в супружестве, считается совместной собственностью пары. Брачным договором можно отменить это правило.

Долевая собственность возникает, когда доля в имуществе каждого владельца имеет четкое количественное выражение или даже выделено в натуре (под этим подразумевается одна или несколько комнат).

Жилье может находиться в равной и неравной собственности. Например, одна семья из четырех человек разделила жилье поровну — ¼ каждому.

А в другой супружеской паре квартиру поделили в соответствии с вкладом в покупку — ¾ жене и ¼ мужу.

Как считать срок владения при объединении комнат в расселенной коммуналке в один объект?

Как выделяют долю в общей собственности

По умолчанию доли владельцев считаются одинаковыми. Если во время приобретения квартиры никто не высказал возражений и своих пожеланий, то ее поделят поровну между всеми собственниками.

Чтобы изменить соотношение долей, можно договориться с остальными владельцами самостоятельно или в судебном порядке. Доли можно перераспределить как угодно, даже выделить 1 квадратный метр. В суд может подать собственник, который внес в общую собственность наибольший вклад. Например, полностью сделал ремонт или несколько лет оплачивал коммуналку самостоятельно.

Узнать долю каждого владельца можно в документах на квартиру. В первую очередь это документ, который является основанием возникновения долевой собственности — свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, свидетельство о приватизации. Еще эту информацию можно получить в выписке из ЕГРН.

Как считать срок владения при объединении комнат в расселенной коммуналке в один объект?

Если вы хотите разделить квартиру в натуре, то есть по комнатам, то проще всего заключить между содольщиками письменное соглашение и заверить его у нотариуса. Там вы определите, кому и какие комнаты принадлежат. Помните, что кухня, санузел и коридоры принадлежат всем, их делить нельзя.

Важно! Выдел доли в натуре допускается только в тех случаях, когда есть возможность организовать полностью самостоятельное жилое помещение: отдельный вход и собственные коммуникации.

Если договориться не получилось, обращайтесь в суд. Но имейте в виду, что суд руководствуется не только долями каждого из совладельцев, но и другими обстоятельствами, например, наличием детей, родственными связями.

Пример. В трехкомнатной квартире проживает четыре человека — семейная пара с ½ доли, брат мужа с ¼ доли и его мать с ¼ доли. В суде эту квартиру разделили не в соответствии с долями. Так, всем досталось по одной комнате.

При этом коммунальные расходы продолжают делиться в соответствии с долями.

Как считать срок владения при объединении комнат в расселенной коммуналке в один объект?

Определение доли в судебном порядке

Вопрос о выделе доли часто приходится решать в судебном порядке (к примеру, тогда, когда супруги развелись, а квартира к тому же куплена в ипотеку, им нужно произвести раздел имущества, но они не могу договориться между собой). Что делать, если владельцы не могут прийти к общему соглашению? В этом случае определение доли собственности происходит через суд.  

Как считать срок владения при объединении комнат в расселенной коммуналке в один объект?

Образец заявления о выделе доли в судебном порядке 

Какие документы для этого потребуются:

  • Прежде всего, исковое заявление. Ответчиками в таком случае выступают другие собственники обозначенной квартиры.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру. Т.е. документы, на основании которых у владельцев есть право собственности. Это могут быть: договор купли-продажи, завещание, договор ДДУ и так далее.
  • Выписка ЕГРН. В ней будут перечислены все собственники квартиры и указан размер долей (если он уже определялся ранее).
  • Технические документы на квартиру. Это могут быть: кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если такие были) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья. 

Посмотреть пример выписки ЕГРН прямо сейчас!  

Как считать срок владения при объединении комнат в расселенной коммуналке в один объект?

В чем особенности долевой собственности

Главная проблема долевой собственности в том, что каждый содольщик имеет право пользоваться и распоряжаться своим имуществом. То есть все они могут жить в квартире, водить гостей, складывать свои вещи, наводить беспорядок и на часы занимать ванную комнату.

При этом у собственников есть и взаимные обязанности. Каждый из них должен участвовать в имуществе финансово — оплачивать коммунальные услуги, платить налог на имущество, делать ремонт и содержать жилье.

Важно! Налог на имущество по закону положено платить в соответствии с долей. Но бывает, что один из содольщиков не живет в квартире и не пользуется своей долей. В этом случае нужно договариваться с совладельцами.

Как считать срок владения при объединении комнат в расселенной коммуналке в один объект?

На любое действие, которое как-либо коснется общей собственности, придется получить общее согласие. Без согласия совладельцев нельзя сделать ремонт, поставить ванную вместо душевой кабины, прописать своего супруга, сдать долю в аренду или продать. Разберем эти моменты подробнее.

Ремонт в квартире

Поклеить обои, постелить ламинат, а тем более снести стену в квартире-долевке можно только с согласия всех собственников. Нельзя устроить ремонт самовольно, а потом требовать с остальных жильцов возместить затраты.

Раньше люди становились заложниками ситуации. Если они владели долевой квартирой, но никак не общались и даже не знали место проживания содольщика, то не могли делать ремонт. Был риск получить наказание рублем и потрепать нервы, бегая по судам.

ВС РФ внес поправки в это правило. Так, если квартиру приобрели на стадии строительства, и она оказалась в долевой собственности, то один из владельцев может сделать ремонт самостоятельно, не спрашивая разрешения. Если второй собственник объявится спустя несколько лет, то первый имеет право потребовать возместить часть затрат по благоустройству.

Как считать срок владения при объединении комнат в расселенной коммуналке в один объект?

Прописка новых жильцов

Владельцы доли в квартире имеют право зарегистрироваться в ней без согласия остальных жильцов. Однако для регистрации своего супруга, брата или взрослого сына потребуется согласие остальных жильцов.

Исключение — дети до 14 лет. По закону они должны быть зарегистрированы вместе с родителем и согласие на их прописку получать не нужно.

После прописки жильцы имеют право пользоваться квартирой на равных правах с собственниками. Но это возможно до тех пор, пока они считаются членами семьи. Например, до расторжения брака.

Как считать срок владения при объединении комнат в расселенной коммуналке в один объект?

Сдача квартиры в аренду

Для сдачи своей доли в наем собственник снова должен получить согласие других совладельцев. При этом сдавать долю в аренду вообще нельзя, если она никак не выделена в натуре. Это обязательно должно быть изолированное помещение, то есть полноценная комната.

Продажа доли

Собственник имеет право распоряжаться своей долей — продать, подарить, обменять. Содольщики не могут ему помешать, но при этом они имеют и право выкупа первой очереди. Это значит, что вы не имеете права продать жилье третьим лицам, если один из собственников захотел купить вашу долю.

Технически это выглядит так: продавец назначает цену продажи и уведомляет совладельцев о своем решении в письменной форме. Сообщить о своем решении нужно по почте с уведомлением о вручении или под расписку. В противном случае они смогут оспорить сделку даже после срока.

У содольщиков есть 30 дней на принятие решения о выкупе. Отказаться или принять предложение они могут и раньше, но в случае молчания придется ждать.

Важно! Цена доли для содольщиков не может быть выше цены, которая озвучена фактическим покупателям. Иначе это открывало бы простор для махинаций и ущемления прав совладельцев.

Любой вид сделок недвижимостью, разделенной по долям, нужно заверять нотариально. Нотариус удостоверится, что соблюден порядок уведомления собственников, есть ли иные кандидаты на выкуп части квартиры, все ли собственники дееспособны, актуальны ли представленные документы и т. п.

Выкуп доли у другого собственника

Являясь собственником доли, вы можете выкупить доли других содольщиков. Во-первых, вы имеете право на приоритет покупки, то есть, если один из жильцов продаст свою часть, то обязан предложить ее вам. Во-вторых, можно просто договориться мирно или в судебном порядке.

Читайте также:  Счет 10 в бухгалтерском учете (нюансы)

Например, если ваша доля в жилье самая большая, то вы можете признать долю другого собственника незначительной и выкупить принудительно. Это разрешено только при выполнении всех условий: у второго собственника нет реального интереса к пользованию долей, его доля не выделяется в натуральном виде и является незначительной.

Решение о незначительности доли принимает сам суд. Он может учитывать ряд факторов:

  • возраст владельца;
  • потребности в имуществе;
  • болезни;
  • наличие семьи и детей;
  • профессия и др.

Если суд признает долю незначительной, то собственнику придется компенсировать ее стоимость. Она определяется экспертами-оценщиками еще в суде.

Продажа квартиры в долевой собственности    

Когда у недвижки много владельцев, при сделках не избежать сложностей. Продать такое жилье возможно, но придется заручиться согласием содольщиков и правильно оформить документы. Решение о продаже все владельцы долей должны принять единогласно. При отказе одного из них сделка невозможна по закону.

Нотариальное заверение — обязательный атрибут сделок с долевками. Предположим, что три человека разделили квартиру поровну — каждому по 1/3. Чтобы продать жилье, всем участникам, включая покупателя, необходимо посетить офис нотариуса.

Он изучит документы, проверит дееспособность каждого участника и убедиться в отсутствии нарушения чужих прав.

Если содольщики вместе посетят нотариуса, то документ, который подтверждает обоюдное согласие содольщиков на сделку, не понадобится.

В договоре купли-продажи должны быть указаны все собственники-продавцы. При необходимости там можно прописать и конкретные суммы, которые каждый из них получит в результате сделки.

Елизавета Кобрина

Как считать срок владения при объединении комнат в расселенной коммуналке в один объект? — все о налогах

Как считать срок владения при объединении комнат в расселенной коммуналке в один объект?

Физическое лицо продает квартиру, которая была образована в результате объединения двух квартир.

Как определить срок владения этим объектом в целях получения имущественного налогового вычета по НДФЛ? В Минфине России полагают, что срок владения такой квартирой следует отсчитывать от наиболее поздней даты государственной регистрации права собственности на одну из исходных квартир (письмо от 23.08.16 № 03-04-07/49241).

Как известно, при продаже личного имущества физические лица могут воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ. Если имущество находилось в собственности физлица менее минимального предельного срока владения (для недвижимого имущества — 3 или 5 лет в зависимости от ситуации, ст. 217.

1 НК РФ), то доход от его продажи в размере до 1 млн. рублей не будет облагаться НДФЛ. А с суммы превышения придется заплатить налог.

Если же имущество находилось в собственности физлица свыше минимального предельного срока владения, то от НДФЛ будет освобождаться вся сумма, полученная от продажи такого имущества.

В Минфине отмечают, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 ГК РФ).

В случае раздела, выдела доли в натуре или других действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

Об этом сказано в пункте 9 статьи 12 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При этом закон не обязывает собственника объекта недвижимого имущества представлять в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации прекращения права собственности на первоначальный объект недвижимости.

На этом основании в финансовом ведомстве полагают, что моментом возникновения права собственности на образованную в результате объединения квартиру (в пределах границ исходных квартир налогоплательщика) следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходные квартиры. Если же даты государственной регистрации права собственности на исходные квартиры не совпадают, то срок владения объектом недвижимого имущества («объединенной» квартирой) следует отсчитывать от наиболее поздней из таких дат.

Источник:

Вс рф: срок владения бывшей коммунальной квартирой исчисляется с момента покупки последней комнаты

Как считать срок владения при объединении комнат в расселенной коммуналке в один объект?

Верховный суд России в своем определении от 06.04.2016 № 70-КГ15-15 разъяснил порядок исчисления срока нахождения в собственности объединенной коммунальной квартиры для решения вопроса об освобождении от НДФЛ при ее продаже.

По мнению Судебной коллегии ВС РФ по административным делам, срок исчисляется с момента покупки последней комнаты.

К такому мнению суд пришел по результатам рассмотрения жалобы гражданки А., которая в 1997 году приобрела 2 комнаты в трехкомнатной коммунальной квартире, а в 2005 – третью. Право собственности на получившуюся таким образом отдельную трехкомнатную квартиру заявительница зарегистрировала лишь в 2013 году, после чего сразу же продала жилое помещение.

Доход от продажи квартиры А. задекларировала, однако НДФЛ платить не стала, сочтя, что владеет жильем более 3 лет, а значит, в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции от 01.01.2016 освобождена от этой обязанности. Территориальная ИФНС с точкой зрения А. не согласилась и отказала в предоставлении налогового вычета, начислив при этом штраф за несвоевременную уплату налога.

Суд первой инстанции принял решение в пользу заявительницы, однако уже в апелляции оно было отменено – в этот раз суд встал на сторону налоговой инспекции, посчитав, что срок владения жильем в такой ситуации следует отсчитывать с момента регистрации права собственности.

Верховный суд отменил апелляционное определение, разъяснив, что при объединении нескольких объектов недвижимости право собственности на них не прекращается, а лишь трансформируется в право собственности на единый объект – в данном случае на трехкомнатную квартиру. То есть объект недвижимости не был создан заново, а только претерпел изменения.

Таким образом, срок владения трехкомнатной квартирой, образованной путем объединения трех комнат в коммунальной, следует исчислять с момента покупки последней комнаты.

ФНС России довела указанное решение ВС РФ до сведения территориальных подразделений. При этом ведомство напоминает, что для объектов недвижимости, приобретенных после 01.01.2016, льготный срок владения продлен до 5 лет.

Исключение предусмотрено для случаев, когда продаваемое жилье получено в собственность продавца в результате приватизации, по наследству или по договору пожизненного содержания с иждивением, – в таких случаях для освобождения от оплаты НДФЛ по-прежнему достаточно 3 лет владения объектом недвижимости. 

Источник:

С какой даты считается срок владения недвижимостью по наследству

Как считать срок владения при объединении комнат в расселенной коммуналке в один объект?

  • 11 сентебря 2018 года
  • Согласно Налоговому Кодексу РФ не подают декларацию 3-НДФЛ и не платят налог граждане, которые продали квартиру/дом/комнату/землю, которой владели более минимального срока.
  • Минимальными сроками являются:
  • Если имущество, приобретенное до 1 января 2016 года, находится в собственности 3 года и более, доходы с его продажи налогом не облагаются, и декларацию гражданин подавать не обязан.
  • Если имущество приобретенно после 2016 года, установлен иной минимальный срок владения — 5 лет, за исключением недвижимости, полученной:
  • по договору пожизненного содержания с иждивением
  • в результате приватизации
  • по наследству
  • в дар от близкого родственника.
  • Для указанных объектов действует прежнее трехлетнее ограничение по сроку владения.

    Рассмотрим с какого именно момента отсчитывать срок владения.

    Как получили жилье

    С какого момента считается срок

    1. Приобретение квартиры по договору купли-продажи
    2. Приобретение квартиры по договору долевого участия (инвестирования, уступки права требования)
    3. Квартира получена в дар
    4. Квартира получена взамен снесенного/ветхого жилья от муниципальных властей
    5. Дом построен самостоятельно
    6. Срок владения исчисляется c даты регистрации права собственности
    7. Жилье приобретено по договору с ЖСК (договору паенакопления)
    8. Дата владения считается c момента полной выплаты паевого взноса и подписания акта приема-передачи квартиры
    9. Жилье приобретено в результате приватизации
  • Если жилье было приватизировано после 1 января 1998 года, срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности на квартиру.
  • Если жилье было приватизировано до 1 января 1998 года срок владения им отчитывается с даты заключения договора о передачи объекта жилья в собственность (так как в то время свидетельства о регистрации права собственности не выдавались)
  • Жилье получено в наследство

    Срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя (открытия наследства). Исключение:

    1. Если один из супругов наследует после смерти другого квартиру, приобретенную в браке, срок владения квартирой исчисляется с даты приобретения квартиры в собственность супругов
    2. Если собственник одной доли в квартире наследует другую долю в результате смерти собственника, срок владения квартирой исчисляется с даты первоначальной регистрации собственности на долю в квартире.

    Разные доли квартиры приобретены в разное время

  • Если объединены в единый объект собственности, то срок владения будет исчисляться с даты, когда собственник получил право собственности на первую долю в проданном имуществе
  • Если каждая из долей зарегистрирована как отдельный объект недвижимости, то каждая доля рассматривается отдельным объектом имущества и для каждой доли высчитывается свой срок владения
  • Право собственности признано через суд

    Срок владения квартирой исчисляется с даты вступления в законную силу решения суда

    Что считать началом срока владения недвижимостью

    Добрый день. Подскажите, пожалуйста: Что считать началом срока владения недвижимостью (квартира), которая приобреталась по переуступке права участия в долевом строительстве.

    • Какой документ считается основным для начала исчисления срока владения недвижимостью (акт приема-передачи или свидетельство о регистрации права собственности).
    • Каким образом исчисляется время владения недвижимостью (с точной даты начала владения, помесячно или годами).
    • Законодатель не даёт определения понятия право владения квартирой .
    Читайте также:  Жалоба на решение ФСС или действие (бездействие) его сотрудника

    Но в определённых случаях, например, для признания права собственности давности владения (15 лет) будет исчисляться с момента открытого владения. Злесь какой документ раньше выдан — акт приёма-передачи, акт о допуске, разрешение на вступление в ремонт , но не раньше даты ввода дома в эксплуатацию.

    1. Для налогового вычета ст 220 НК РФ предоставляются любые документы из перечисленных при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме — договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них
    2. Сроки владения исчислятся могут по-разному, смотря для чего — исковая давность годами, оспаривание действий органов власти месяцами или даже жнями.
    3. Для более подробной консультации укажите цель срока владения

    Спасибо за ответ. Уточняю.

    Буду ли я платить налог при продаже квартиры в 2014 году в случае если акт приема-передачи подписан в 2011 году (фактически проживаю тоже с 2011 года, плачу коммуналку, есть квитанции), а свидетельство о регистрации права собственности получил в 2012 году.

    1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:

    1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.

    Законодатель говорит о праве собственности, т.е. 3 года с момента получения свидетельства о праве собственности

    Почему мы?

    IP/Host: 213.187.104.— Дата регистрации: 25.08.2009

    • Сообщений: 2
    • Re: От какой даты исчислять срок владения квартирой?
    • Эх, юристы, юристы. Текст письма опубликован
    • Московский налоговый курьер, 2008, 17-18
    • УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ ПО Г. МОСКВЕ ПИСЬМО
    • Источник:

    Налоговые ставки на квартиру в 2018 году: особенности формирования, льготы

    Как считать срок владения при объединении комнат в расселенной коммуналке в один объект?

    В 2016 и 2017 годах в налоговом законодательстве РФ произошли определенные изменения, коснувшиеся, согласно внесенным в статьи №399-№409 поправкам, физических лиц, которые являются владельцами недвижимости (в частности, квартир). Прежде чем уплачивать налог, стоит разобраться, какие, а также от чего зависит налоговая ставка на квартиру

    Налог при продаже объединённых комнат — Правовед.RU

    364 юриста сейчас на сайте

    Мы — ваш онлайн-юрист

    Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький. Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.

    Проконсультироваться

    Добрый день. Имеются две комнаты. Первая куплена в 2009 году, вторая оформлена по договору ренты февраль 2017 год. Если я их сейчас объединю в одну квартиру, то будет ли , и если да, то, какой налог мне придётся платить при продаже вновь образованной квартиры?

    Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

    Ответы юристов (2)

    • 9,8рейтинг
    • 10878отзывов
    • эксперт

    Если я их сейчас объединю в одну квартиру, то будет ли, и если да,

    Светлана

    Здравствуйте.

    Если речь идет о двухкомнатной квартире, на каждую из комнат которой Вы имеете свидетельство, то Минфин считает, что при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимости моментом возникновения права собственности на образованную в результате объединения комнат квартиру (в пределах общих границ исходных комнат налогоплательщика) следует считать дату первоначальной госрегистрации права собственности на исходные комнаты, которые до момента отчуждения не выбывают из владения, пользования и распоряжения налогоплательщика. При этом в ситуации, когда даты госрегистрации права собственности на исходные комнаты не совпадают началом срока владения недвижимости следует считать наиболее позднюю из таких дат. 

    Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 3 ноября 2017 г. № 03-04-05/72486.

    На основании положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

    Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

    Таким образом, действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимое имущество объединение двух объектов недвижимости в один с последующей постановкой на кадастровый и технический учет (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2016 N 70-КГ15-16).

    Следовательно, при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества моментом возникновения права собственности на образованную в результате объединения комнат квартиру (в пределах общих границ исходных комнат налогоплательщика) следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходные комнаты, которые до момента отчуждения не выбывают из владения, пользования и распоряжения налогоплательщика.

    При этом в ситуации, когда даты государственной регистрации права собственности на исходные комнаты не совпадают, при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества следует считать наиболее позднюю из таких дат.

    Таким образом придется срок владения считать с 2017 года, а значит платить налог со всей суммы, полученной от продажи за вычетом либо имущественного налогового вычета либо расходов, понесенных при приобретении.  

    Добрый день!

    Раньше Минфин считал, что квартира, полученная объединением нескольких комнат, представляет собой новый зарегистрированный объект недвижимости и  срок ее владения нужно отсчитывать с момента регистрации права собственности на  новый объект

    Однако после ВС РФ вынес новую позицию в Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 06.04.2016 N 70-КГ15-16 

    Гражданка в 1997 г. купила две комнаты в трехкомнатной квартире. В 2005 г. приобрела в ней третью комнату. Свидетельство о регистрации права собственности на всю квартиру она оформила в 2013 г. и в том же году квартиру продала.

    Затем подала декларацию 3-НДФЛ, где указала облагаемый доход в сумме, полученной от продажи квартиры, и в той же сумме расходы и вычеты по этой сделке. Налоговики доначислили гражданке НДФЛ, посчитав, что квартирой она владела меньше 3 лет.

    Но ВС решил, что объединение трех комнат в один объект (квартиру) без изменения его внешних границ не влечет прекращения или перехода прав на него. После покупки в 2005 г. третьей комнаты гражданка могла единолично распоряжаться всей квартирой. С этого момента и нужно исчислять срок нахождения в собственности независимо от формального объединения объект http://www.consultant.ru/cons/…

    Таким образом,  при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества моментом возникновения права собственности на образованную в результате объединения комнат квартиру следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходные комнаты, при том за основу берут наиболее позднюю из  дат покупок.

    Верховный суд разъяснил, как определить срок владения недвижимостью в целях получения имущественного вычета в случае объединения нескольких объектов в один

    В 1997 года налогоплательщик купил две комнаты в коммунальной квартире, а в 2005 году выкупил последнюю комнату.

    В 2013 году он решил объединить все комнаты в трехкомнатную квартиру, и зарегистрировал право собственности на нее. В этом же году гражданин продал эту квартиру.

    По мнению налогоплательщика, поскольку квартира находилась в его собственности более трех лет*, он освобождается от уплаты НДФЛ на основании пункта 17.1 статьи 217 НК РФ. 

    Однако в инспекции заявили, что после объединения комнат в коммунальной квартире возник новый объект. В связи с этим срок нахождения в собственности этой недвижимости следует исчислять с даты регистрации права собственности.

    Поскольку право собственности было зарегистрировано только в 2013 году, значит, квартира находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет. Следовательно, полученные доходы подлежат налогообложению на общих основаниях.

    Читайте также:  Новые размеры пособий с 1 июля

     

    Решение суда

    Но Верховный суд РФ не согласился с позицией ИФНС, указав на следующее. Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ, право собственности прекращается в следующих случаях:

    • при отчуждении собственником своего имущества другим лицам;
    • при отказе собственника от права собственности;
    • в случае гибели или уничтожении имущества;
    • при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

    Как видно, такое основание прекращения права собственности на недвижимое имущество как объединение двух объектов в один с последующей постановкой на кадастровый и технический учет, в указанной норме не значится.

    Таким образом, изменение объекта в связи с объединением трех комнат в квартире в один объект (трехкомнатную квартиру) без изменения внешних границ объекта не влечет за собой прекращения или перехода прав на него.

    В рассматриваемой ситуации право собственности на две комнаты было зарегистрировано в 1997 году, на третью комнату — в 2005 году. С данного времени физлицо было вправе совершать с принадлежащим ему имуществом любые действия.

    В 2013 году налогоплательщик принял решение объединить комнаты в один объект — трехкомнатную квартиру. При этом право собственности, возникшее в 1997 и в 2005 годах, не прекратилось. Оно лишь трансформировалось в право собственности на один объект — трехкомнатную квартиру.

    Следовательно, срок нахождения объекта недвижимости в собственности следует исчислять именно с момента приобретения третьей комнаты (с 2005 года), а не с момента регистрации изменений объекта недвижимости в связи с объединением комнат в квартиру.

    В связи с этим доход от продажи недвижимого имущества не подлежит налогообложению на основании пункта 17.1 статьи 217 НК РФ.

    * С 1 января 2016 года минимальный срок владения некоторыми объектами недвижимого имущества в целях освобождения от НДФЛ доходов от их продажи составляет пять лет. Подробнее см. «НДФЛ: введены новые правила уплаты налога при продаже личного имущества».

    Как по закону объединить смежные квартиры в одну?

    Приобрел две однокомнатные квартиры рядом друг с другом. Хочу узаконить — объединить и оформить. Монолитных и несущих стен между ними нет. Т—Ж, подскажите, пожалуйста: как, что, где и почем?

    Nick

    Вы не пишете, что именно у вас — новостройка или вторичное жилье. Поэтому расскажу про оба варианта.

    В этом случае сам застройщик проведет сам все изменения и согласует в экспертизе. Скорее всего, он возьмет за это плату, но зато сам переделает все бумаги. И это все равно будет дешевле, чем согласовывать объединение квартир уже после постройки дома. А вы сразу получите объединенную квартиру.

    Если дом уже сдали — тоже не страшно. Вот ваш застройщик, вот свежая экспертиза, проектная организация тоже еще жива, и ее легко найти. А дальше действуете по алгоритму, который мы уже описали в статье «Как узаконить перепланировку в новостройке».

    Это намного труднее, чем с новостройкой. Часто план дома утерян или проектной организации давным-давно нет. Точность обмеров, которые были раньше, тоже оставляет желать лучшего. Поэтому на последнем этапе может выясниться, что конечная площадь объединенной квартиры не совпадает с суммой площадей этих квартир, если их сложить.

    Порядок действий будет такой:

    1. Собрать все документы.
    2. Заказать в проектной организации проект перепланировки.
    3. Согласовать проект и получить разрешение на проведение строительных работ. Этим занимается обычно сам проектировщик.
    4. Получить разрешение на перепланировку.
    5. Провести ремонтные работы.
    6. Сдать работы надзорным органам.
    7. Получить новый техпаспорт на объединенные квартиры.
    8. Внести изменения в ЕГРН и получить новую выписку.
    9. Объединить лицевые счета.

    Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

    Объединение — это тоже перепланировка. Только такая перепланировка затрагивает не одну, а две квартиры. Часто можно встретить мнение, что не любая перепланировка требует согласования. А если изменения незначительные, например, сносят ненесущую стену или закладывают дверной проем, дескать, можно только уведомить надзорные органы. Такую процедуру еще называют «по уведомлению» или «по эскизу».

    Однако на практике ситуация в каждом регионе разная. Поэтому сказать заранее, примут ли у вас изменения без проекта перепланировки, по одному эскизу, или не примут, — невозможно.

    В некоторых городах, например в Москве, есть упрощенная схема согласования перепланировок. Поскольку квартир и жителей в Москве очень много, город принял особые правила. Они разрешают перепланировку по эскизу, если она незначительная. Возможно, такие правила есть и в других городах, но я о них не знаю.

    Возможны три варианта объединения:

    1. Сделать дверь между квартирами в смежной стене и этим ограничиться. При этом у каждой квартиры останется свой отдельный вход.
    2. Убрать межквартирную стену, если она не несущая. Это практически то же самое, что и первый вариант. Теоретически можно представить, что это стена между квартирами в разных подъездах и она несущая, но я такого не встречал.
    3. Помимо внутреннего объединения можно сделать единый вход в обе квартиры за счет общего тамбура. Это вариант подразумевает, что вы уменьшите площадь общедомового имущества, поэтому в теории нужно проводить общее собрание жильцов. Об этом я писал в ответе на вопрос об установке общей двери на лестничной клетке.

    В ваших двух квартирах как минимум два санузла и две кухни. Если соберетесь переносить сети и коммуникации, это будет считаться не только перепланировкой, но и переустройством. Там свои проблемы. Например, нельзя увеличивать санузлы, уменьшать воздуховоды и вентиляционные шахты, переносить кухню в жилую комнату и прочее. О том, как учесть эти моменты, я тоже уже писал.

    В результате объединения двух квартир сразу два помещения изменят конфигурацию. При этом одна квартира вообще исчезнет как самостоятельное помещение. Получается, что изменятся не только данные в техническом паспорте помещения. Изменения также придется внести в ЕГРН, и вновь созданной большой квартире будет присвоен новый кадастровый номер.

    В блочных и панельных домах с этим всегда много проблем. Практически все стены или несущие, или разгрузочные. Проще всего с этим в домах с монолитной конструкцией — там действительно нет несущих стен, но есть и колонны, и диафрагмы жесткости и прочие штуки, которые трогать запрещено.

    Если вы ошиблись и сделали перепланировку без проекта, вас могут заставить все исправить за свой счет. И на вас ляжет вся тяжесть процедуры согласования самовольно произведенной планировки без проекта в суде.

    В поэтажном плане отражены несущие стены, коммуникации и другая технически важная информация.

    Срок действия паспорта не регламентирован, но обычно это не больше трех лет. Если свежего технического паспорта нет — нужно заказать. Причем можно заказать отдельно поэтажный план и экспликацию, а не весь паспорт целиком.

    Вам понадобятся:

    1. Правоустанавливающие документы на квартиры. Например, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. На всякий случай возьмите и оригиналы и копии.
    2. Паспорт.
    3. Выписка из домовой книги и выписка с лицевого счета каждой квартиры. Их выдает УК. Эти два документа просят не всегда, поэтому лучше уточнить сразу, нужно ли их получать.

    Если дом ввели в эксплуатацию после 1 марта 2008 года, первичный технический учет на него уже произведен. Так что вы сможете получить свежую копию поэтажного плана с экспликацией помещения без проволочек. Если же дом построили раньше, придется заказывать услугу по созданию экспликации помещения. Ее стоимость зависит от площади квартиры.

    Если не хочется гадать о репутации проектировщиков — обращайтесь к государственным службам. Проекты, как правило, делают коммерческие отделы БТИ или различные муниципальные проектные организации. О том, как найти проектную организацию и узнать, есть ли у нее допуски СРО, мы уже рассказывали.

    Сколько будет стоить проект перепланировки при объединении квартир — зависит от региона, количества запланированных изменений, площади квартир и даже от типа дома, где располагается квартира. Например, проект в доме, где старые и сложные конструкции, будет стоить дороже современного дома.

    Дешевле всего спроектировать новый дверной проем. Это стоит от 10 тысяч рублей. Если собираетесь сносить стены и строить новые — это дороже. Еще дороже — вносить изменения в несущие конструкции и проектировать замещающие.

    Дальше проект нужно будет согласовать — в СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре. Обычно это делает сам проектировщик, если не хотите бегать по инстанциям сами.

    В Москве согласовать объединение квартир в надзорных органах будет стоить от 70 до 150 тысяч рублей. За согласование проема в ненесущей стене — 40 тысяч, а в несущей — 60. Если надумаете объединить квартиры по вертикали — придется отдать до 250 тысяч рублей. И это только за процедуру согласования. Стоимость проекта — отдельно.

    Подать заявление можно лично, через МФЦ или госуслуги. В Москве заявление подают в Мосжилинспекцию. В регионах может быть жилинспекция, а если ее нет — через БТИ.

    В зависимости от обстоятельств могут спросить еще следующие документы:

    1. Согласие проживающих при условии, что жилье используют в рамках договора о социальном найме. Такое, конечно, маловероятно, если объединяете две квартиры рядом и обе снимаете в рамках такого договора. Но такой вариант возможен, если делаете перепланировку в одной квартире.
    2. Согласие органов, охраняющих культурное и архитектурное наследие, если многоквартирный дом имеет историческую, архитектурную или культурную ценность.
    3. Решение общего собрания многоквартирного дома и реестр собственников, если перепланировка затрагивает общее имущество всех жильцов.

    Заявление рассматривают до 30 дней.

    В перепланировке могут и отказать, даже если у вас есть проект и документы, которые нужны по закону. Как правило, для этого есть несколько причин:

    1. Заявитель предоставил не все дополнительные документы.
    2. Представленный проект переустройства или перепланировки не соответствует требованиям законодательства. Например, нарушает нормы снипа по устройству мокрых зон, как указал суд в Москве.

    Вы приступаете к строительным работам. Когда все закончите — сдаете работы по акту выполненных работ все той же строительной инспекции. Дальше изготавливают новый технический паспорт на объединенное помещение, и подаете заявление в МФЦ. В нем просите внести изменения в ЕГРН, слить лицевые счета и поставить на учет новую квартиру.

    Общий срок всех согласований вряд ли будет меньше полугода.

    Запомните:

    1. Не стоит рисковать и пытаться согласовать «по уведомлению». В вашем случае это не получится.
    2. Озаботьтесь свежим техпаспортом. Он понадобится в любом случае.
    3. Найдите хорошую проектную организацию. Она снимет с вас сразу множество проблем.
    4. Мой главный совет — запаситесь терпением, деньгами и начните с проекта.

    Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

    Оставьте комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *